上海以土地供应为龙头的市场调控机制正逐步完善，从土地内外销并轨到土地全面实行招投标等政策都给楼市带来深远的影响。

　　最近，上海市控制中心城区容积率政策规定，2002年9月以后审批的住宅项目容积率2.5,商业办公楼容积率4.0。据分析，该政策实施后，将对未来几年上海中心城区房地产市场造成较大的影响。

　　改善城市景观

　　目前上海高层建筑大约有4916幢，其中100米以上超高层建筑就有1000多幢，已经批准在建未建的18层以上的建筑还有2000多幢。数量庞大的高层建筑，暗含着城市管理、城市安全等诸多问题，造成了城市景观破坏。

　　同时，由于中心区土地的稀缺性，开发商争夺旧城改造地块激烈，市中心商品房高容积率是这些发展商争抢地块的主要原因之一，限制容积率后，这一现象将得到缓解。

　　刺激房价上涨

　　据业内人士分析，同等条件的土地，容积率下调后，建筑面积减少，必然导致楼面地价及总成本上升。以市中心土地价格为每平方米

　　11000元的售价来计算，当容积率从3.5降至2.5时，每平方米售价要上涨1500元才能平衡利润。

　　作为房地产开发商而言，追求投资利润是立足市场的根本，因此为最大程度地减少容积率下调带来的不利影响，发展商必然需要花费更大的精力致力于提高物业的品质，力求从差异化的产品中获得利润的最大值。而物业品质的提高，又要增加配套成本的投入，包括绿化、造景、智能化系统、会所、商务设施等方面的支出，从而再次使总成本上升。成本的上升必然带动市场价格的上涨，中心城区新增物业价格整体上涨的趋势非常明显。

　　建筑形态发生变化

　　容积率发生变化后，建筑形态也将随之变化，一些已经熟悉的建筑方式会逐渐淡出市民视野。

　　首先，大板式、超高层建筑将减少，取而代之的是18层以下的小高层与多层组合，建筑单体与单体之间连接的“板”的长度也将明显缩短。

　　第二，低密度建筑将重回上海市中心，这意味着别墅类的低密度建筑将出现在这些区域。不过，在高成本推动下，未来售价也会很可观。

　　第三，容积率减小后，绿化率等其它规划指标将得到优化，上海市民的居住环境因此将进一步改善。