《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》下月起实行

　　本报讯 历经一年多的起草、讨论、送审，《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》近日经市政府批准，并将于明年1月1日起正式实施。

　　细则针对以前一些常见的物业纠纷，都做了具体明确的规定，具有更强的可操作性。

　　关键词： 业委会

　　指导小组可直接成立业委会

　　个别开发建设单位出于自身利益考虑，将物业管理权交给自己下属企业，而迟迟不成立业主委员会。令人遗憾的是，现行的规定对此没有强制手段。

　　新的实施细则明确规定，如果开发商逾期未召开业主会议，可由住宅区所在业主自治监督指导小组直接组织召开，或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。

　　这一规定涉及物业管理事权的下放，从2004年1月1日起，各区建设行政主管部门将负责本辖区内业主委员会的登记备案工作，并可委托街道办、镇人民政府具体负责办理。而所谓业主自治监督指导小组就是由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居委会代表组成。

　　另外，细则还对业委会选举作了更加明确的规定。

　　关键词： 物业费

　　物业管理可实行优质高价

　　现在人们生活水平提高了，对物业的管理水平也提出了更高的要求。但物业费的收取究竟怎么定才好也更合理呢？对此，细则规定，物业管理费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。

　　也就是说，在一定的基础上，如果业主想得到更多的服务，则付出的费用就多一点。反之则付出的少一点。这样，大家都没有怨言，物业费的收取也将不再是个难题。

　　另外，细则规定，物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　因此，服务合同的约定显得相当重要，而且必须更加具体，这样才可以做到让业主及物业公司都明明白白。

　　关键词： 房屋维修金

　　标准由业委会制定

　　房屋公共维修金关系着房屋的质量与安全，属于业主必须要缴的范畴。但对于缴交标准历来却有不同的看法。

　　实施细则规定，物业管理区域应依法设置房屋公共维修金制度，维修金缴交标准和使用管理办法由业主委员会制定，报业主会议表决通过后实施。但其标准不得低于市价格行政主管部门核定的最低缴交标准。

　　维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取，并由业主委员会按幢号或梯号专账管理或委托物业管理企业管理。

　　细则还规定，业委会成立后，未售或已售未装修使用的房屋，可按物业管理服务合同约定的物业收费标准减半缴交，公摊水电费也同样减半缴交，业主会议做出决定的除外。

　　关键词： 物业投诉

　　业委会建立投诉受理制度

　　细则规定，业主委员会应建立业主及使用人投诉受理制度，以受理对物业管理服务合同约定事项的投诉，对业主公约约定事项的投诉，对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内做出决定事项的投诉。同时，对物业管理服务中其他民事纠纷进行调解。

　　业委会对处理不了的投诉案件可提请街道办、镇人民政府或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。

　　关键词： 委托服务

　　物业公司可收委托服务费

　　众所周知，供水、供电、供气等单位常常委托物业公司免费代为向用户收取费用，而结果是物业公司为此经常代用户垫付相关费用。如果不缴，则有可能造成全面停水、停电。这也造成物业公司与委托单位、用户之间的矛盾。

　　对此，实施细则中明确规定，电力部门、煤气、自来水等单位可以委托物业管理公司代为收取相关费用，委托服务费用由双方协商确定。这样，权利和义务明确了，物业公司做起事来也就可以理直气壮了。

　　关键词： 物业前期管理

　　签订购房合同时就须明确

　　长期以来，物业前期管理一直是个模糊地带。由于没有规定，往往是开发建设单位自己管理或由其委托的物业公司管理，一旦产生纠纷很难处理。

　　细则对此则要求开发建设单位在与购房者签订购房合同中，明确或同时签订前期物业管理服务协议。其中包括物业管理服务单位、服务收费价格、服务标准、业主的权利和义务以及纠纷处理途径等。

　　关键词： 装修押金

　　违反协议押金充作维修金

　　房屋装修管理一直是个令物业公司头痛的难题，首先是业主得罪不起，再者也没有明文规定的权利，只好听之任之。

　　根据实施细则的规定，物业管理企业对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费之外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。

　　当然，对于装修人履行装修协议的，物业管理企业应于装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还装修押金。

　　(谢卫东)