张慧仙 邱锦

　　一些发达国家的经验表明，个人住房贷款违约率一般在贷款发放3至8年后攀升，不良贷款的风险逐渐暴露。截至今年9月末，我国房地产贷款余额为21327亿元，其中很大一部分是近两年发放的。从我国整个房地产市场的现状和发展态势来看，房地产金融已出现了一些值得重视的苗头。

　　北京银行业协会近日表示，由北京16家银行联手搭建的房贷黑名单将在今年年底正式出台，首批上榜的“风险客户”将多达万人。

　　房地产市场的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜。有关业内人士认为，房贷不良资产中的绝大部分是因房地产商骗贷造成的，具体方式有超值抵押、重复抵押、售后再抵、抵后再售等。而个人房贷的坏账率则主要集中在经营性、投资性用房和提供虚假证明等问题上，真正因收入水平下降还不起住房贷款的情况很少。

　　在我国，由于地产融资渠道单一，银行资金占据了房地产资金链的70％。银行银根稍紧，房地产商就吃不消。也正是因为房地产对银行资金的过度依赖，一些专家才会大声疾呼“警惕房地产泡沫继续膨胀可能对金融系统和经济的冲击”。另外，在房贷风险的防控上，信用体系缺失无疑是最大的障碍。在国外，银行可以向中介购买贷款人的资信报告来决定贷款；并可以根据贷款对象的信用状况实行不同的贷款利率。可在国内，这些都不存在，银行只有靠自己逐笔审核，在信息不全、缺乏对证的情况下，风险防控能力自然大打折扣。

　　当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求。同时，存在着投资过热现象，而投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升。

　　如何抑制房贷风险？首先，要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系。当前，各商业银行对贷款在后期使用中所面临的风险，缺乏相应的措施。因此，应建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估。

　　其次，要切实提高风险预警能力。对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反。因为，银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。

　　同时，要确保资金封闭运行。在项目建设过程中，开发商贷款资金支出必须接受商业银行监管，按贷款指定用途拨付，项目销售收入通过贷款银行结算。银行要认真测算项目开发建设周期，合理确定房地产开发贷款期限，适当把握房地产客户资产转换周期，使贷款期限与之匹配，提高贷款资金的流动性、安全性和效益性。

　　改善对个人住房贷款项目的审查也不容忽视。主要是加强对项目开发商的审查，加强对项目的审查，加强对借款申请人的贷前调查，加强对借款申请人还款能力的调查和分析，改进对购房人还贷能力的评估方式。

　　《人民日报海外版》 (2003年12月27日 第六版)