我的2003

我的2003

http://www.sina.com.cn 2003年12月31日04:52 青岛新闻网-青岛日报

写下这个题目时，我脑子里想的是读中学时常听的一首歌：艾敬《我的1997》。那时候觉得1997似乎是很遥远的话题。可是匆匆忙忙间，1997年早就过去了，艾敬歌中唱的那个“怎么那么香”的香港早已回到了祖国的怀抱。而且，就连小时候经常展望的21世纪也来到了我们的身边。一年又一年，2003年就这样过去了。　　即将过去的2003年是非常不平凡的一年，我们经历的大事还真不少。新一届政府领导登上历史舞台、突如其来的SARS、伊拉克战争、“神五”顺利升空等等，作为一名新闻从业者，能够亲历重大历史时刻，从职业与专业角度来说，这本身就是一种幸福。而作为一名主要从事房地产政策与宏观市场报道的记者，我更关注房地产的发展。相对于国内国际风云，房地产业的发展是要平淡许多，但也经历了风雨，也看见了彩虹，也见证了不平凡的2003年。　　到了年末，是该梳理一下一年来的工作。既然是“我的2003”，那么。这篇文章只是谈我所体验的2003年，仅仅代表个人的一点看法。　　土地市场　　清理整顿与公开出让并重　　其实，近两年国家在土地市场主要抓了两项工作：清理整顿土地市场秩序与建立公开出让的土地交易市场。有一件小事可见一斑：我的一个在土地部门工作的朋友在2002年的时候被抽调到了当时的临时机构“清地办”，据说是要半年左右。如今，一年半都过去了，“清地办”变成了“整地办”，而且该办公室工作异常繁忙，没有丝毫要撤的迹象，俨然一常设机构。　　土地开发与使用过程中出现的诸多不法现象实质上体现了对农民利益的侵害。这是国家下决心下大气力整顿土地市场的主要原因，因为中央已经提出要把解决“三农”问题作为全党工作的重中之重。开发区“开而不发”、乱占滥用耕地和非法转让土地的行为是目前治理与整顿土地的核心问题。国务院之所以要坚决纠正违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模的现象，其本质也在于要切实解决农民失地失业问题。　　通过本次园区用地专项治理，可以看出我市在园区建设方面存在很多问题。一是在园区设立方面相当部分属违规设立。二是园区实际开发不足，共查明批准设立面积99万多亩，实际用地面积为32万多亩，使用率为33.3％，空置土地太多。三是项目用地存在土地闲置问题。四是存在土地审批权下放问题。而解决问题的相应方案，也正在执行中。　　作为土地市场的另一条发展主线，我市的土地储备及土地公开出让工作取得了长足进展：从1999年至今，全市“招拍挂”出让土地299宗，土地面积达14606亩，出让总价款达54亿多元。土地出让的收益为这座城市的可持续发展做出了贡献。　　要根本性解决土地问题，需要进一步完善各项土地管理制度，注重从体制、机制和法制角度入手，只有这样，土地问题才能得到根本解决。我们已经看到了有关部门在这些方面的努力，比如明年国家在土地管理方面将出台新政策，我市在土地管理方面也将有新措施出台。在体制方面，8月8日，市政府发出通知，为进一步加强对土地的统一管理，理顺土地管理体制，市政府决定自即日起，对崂山区（高新技术开发区）、城阳区、黄岛区（青岛经济技术开发区）的国土资源管理机构实行垂直管理。另有最新消息，国土资源部部长孙文盛在28日结束的全国国土资源厅局长会议上透露，为进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度，强化省级人民政府对国土资源管理的责任，中央决定，完善土地管理制度，实行省以下土地垂直管理体制。　　18号文　　指导房地产业的纲领性文件　　前些天，在由华易置业组织的一次媒体座谈会上，会议的主持人问了这样一个问题：2003年，影响房地产业的最重要的一件事是什么？在座的记者大多认同国务院发出的18号文件这件事，这应该是一个纲领性文件，它对业界发出的声音振聋发聩。　　任志强在《水落石出》一文的开头这样写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘121号文件’，历时近两年的战火，随着国发（2003）18号文的发布而烟消云散了。”这样一段话相信任何一个和房地产业绝缘的读者都会感到不知所云、一头雾水，同样，相信任何一个房地产业的从业者都会对这段话心有戚戚。　　我们不妨在这里做一下简单梳理。“房地产冬天论”是说2002年是中国房地产的冬天，更有言之凿凿者称“七八月份就会崩盘。”“房地产泡沫说”是指房价涨得太快了，已形成泡沫，十分危险。司法解释指的是今年5月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》，对商品房销售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。“121号文件”是6月13日，央行出台的调整房贷的通知，又称“121号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限定，引起业界一致反对。　　8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。当这个通知最终在8月31日以新华社通稿形式见诸全国各地各大报纸的显著位置时，从事房地产业的人们欣喜地看到，正是这个被俗称为国务院18号文的通知一扫笼罩在行业上空的阴霾，房地产业如沐春风，如遇甘霖。国务院出台的这个文件，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。18号文件的功效决不仅仅是对房地产业的安慰，而是明确了政府和企业各自不同的职能定位，体现出政府管理的成熟。由于业内认识的参与以及政府观念的转变，几易其稿的“国务院18号文”成为静态的执行型政策向动态的导向型政策转变的代表。由此，甩掉了思想包袱的房地产开发企业重新把心思用在了项目运作和企业运作上，今年房地产投资持续增长、供需两旺的局面印证了这一点。　　我们总是希望房地产业做大做强，国务院18号文为房地产发展提供了充足的空间。作为国民经济发展的支柱性产业，房地产业已经与国计民生紧密地联结在一起，因此，分析产业的发展也必须拿到宏观经济的大背景下来思考。今年，我国经济虽然历经风雨，但是8.5％的经济增长幅度已成定局，完成了年初的既定目标。宏观经济的持续健康发展为房地产业的持续健康发展提供了良好的环境，从青岛市的实际情况来看，统计数字表明今年的GDP增长达到了15.8％，这里面有房地产的贡献，同样，房地产也会从中受益：经济增长了，收入增加了，房子应该住得再好点了。　　经济适用房　　还需在政策与市场间磨合　　相对于几年前的平淡来说，经济适用房在今年可谓出尽了风头，不光市民念叨，而且还写进了市政府今年要办的实事中。在今年新设立的市经济适用房建设管理办公室还排出了未来三年发展规划：三年间计划施工面积约1800万平方米，其中新开工900万平方米，竣工600万平方米，可向社会提供住房约7.5万套住房。　　按照经济适用房的字面意思来理解，它应该是政策性住房，带有政府保障的性质，也就是说，对那些买不起普通商品房的中低收入者，政府有义务满足他们基本的住房需求。因此，相对于同区位的普通商品房，经济适用房因带有政府补贴在内并实施着严格的政府指导性定价，从而具有明显的价格优势，其甫一推出，便受到了市场的热烈追捧，一直维持着供不应求的局面。　　业内专家普遍认为，经济适用房是计划经济向市场经济过渡时期的一种解决居民居住问题的过渡形式，这种形式能走多远，取决于它的市场需求及整个社会的富裕程度。　　但是，目前来看，经济适用住房还存在一些问题，还需要在政策与市场之间磨合。首先，针对目前在经济适用住房建设中存在的新材料、新技术的运用和创新不足的现状，必须增强企业的创新意识。其次，站在政府角度，又必须切实解决好以下两个难题：第一，健全政策法规。为了确保经济适用住房市场稳定、健康发展，政府应进一步细化和健全有关政策法规。第二，活跃中介服务。这就要求政府不仅要进一步规范咨询、估价、经纪人、代理、审计、法律、会计等中介机构，取缔“假冒伪劣”的市场中介，为经济适用住房市场创造诚信、守法的交易氛围，促进市场繁荣、稳定、有序的发展。　　城市价值论　　保护广大购房者利益　　市委领导同志最近在到国土房管部门调研时提出：青岛要努力保持房地产业目前繁荣兴旺的局面。现在整个城市的发展与房地产业的发展紧密相关，房地产价格提升了整个城市的价值，维护房地产价格就等于维护城市的价值。　　事实上，房地产价格的大幅波动将给整个社会的经济生活带来动荡，香港房地产业的发展给了我们深刻的教训。因为房地产价格的波动，香港市民个人资产平均缩水40％。我市公有住房出售工作从1995年3月《青岛市公有住房出售暂行办法》颁布后开始起步。公房出售成本价从1996年起已先后进行了四次调整，从851元／平方米提高到目前的1123元／平方米。截至目前市区累计出售公有住房33.09万套，占住宅总量的80％以上；五市三区累计出售公有住房9.1万套，占住宅总量的97％以上，各项指标均达到或超过全国同类城市水平。公有住房出售工作的顺利进行为转变居民住房消费观念，激活房地产市场，实施住房货币化分配奠定了基础。目前房屋基本上都出售到个人手中，如果房价大幅下跌，受损失的将是大多数的市民。　　其实，经过简单的梳理，我们发现所有政策的指向非常明确：促进市场的规范并按照市场规律办事。面对市场的法则，我们不得不一次又一次表达我们的敬意。当我们在梳理这一年的时候，却发现所谓的意料之中与意料之外，原本就是观察角度的不同而已。从产业角度解读不平凡的2003年，可以留存其大起大落、大喜大悲的一面，也可以从它最具理性、最具逻辑性的一面着眼，从规律的角度解释变化。身处变革中的房地产业，既需要锐意进取的冲动，也必须记取遵照市场规律办事的理性。　　总有些什么在无可奈何中失去，总有些什么在不可抗拒中到来。作为一种客观存在的物质，时间的流逝不以任何人的意志为转移。当这篇东西见报的时候，我们正处在新旧交替的那一刻?Ｈ梦颐钦娉系氐辣穑涸偌?2003！然后，以同样的真诚问候：你好，2004！本报记者白波