专家观点 2004：在调整中增长(图)

http://www.sina.com.cn 2004年01月07日04:09 青岛新闻网-青岛日报

　　关于房地产行业的调整性发展，部分业内人士都提出了“软着陆”理论。近日，国家发改委经济所研究运行与发展室主任王小广在2004年宏观经济政策取向与行业发展趋势研讨会上提出，不同于内地上一轮房地产以及前一阶段中国香港、日本的调整，从今年开始的调整最大特征是增长率的放慢，而不是负增长，即定位于调整中增长。而宏观上的调整筹码将落在开发投资和关联政策上。

　　投资增速放缓

　　作为房地产链条的启动环节，投资的构成和地域分布直接决定了市场结构和发展格局。从去年各种信息来看，投资由快速纵进转为慢速放横的趋向已初露端倪。

　　从投资结构来看，有关资料显示，今年非住宅类投资增长迅猛，幅度已远远超过商品住宅投资增长，住宅投资一枝独秀的形势逐渐改观。一是住宅投资增长开始持续慢于整体房地产投资增长，商业用房及办公楼投资迅速上升。数据显示，截止到去年11月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8285亿元，同比增长32.5％，增幅比去年同期增加4.3个百分点。而住宅完成投资5647亿元，虽然仍占全部房地产开发投资的比重为68.2％，但同比仅增长27.5％，而同时办公楼和商业营业用房投资同比增长速度均超过40％。去年9月份和10月份住宅投资放慢的趋势更为明显，上海已从22％到20％，北京也有一定程度的下降，广州甚至已出现了负增长。

　　最值得注意的是，今年是银行改制、重组、上市的关键一年，经济利润要保持稳定的增长，资产质量要稳步提高。房地产信贷更是其将重点梳理内容，银行资金投放方向肯定会有所调整，将进一步影响投资构成。

　　从投资地域分布来看，中西部地区则保持了高速增长，去年上半年房地产投资增幅34％，远高于发达的东部地区尤其是大城市。同时，相当部分的发展商也开始将资金西移。如广东军团和上海军团纷纷入驻西部，而香港瑞安集团也已开始在重庆大举投资。有关人士认为，在竞争越来越激烈市场空间越来越紧张的形势下，房地产主战场从东部地区切换到中西部是大势所趋。

　　结构和地域间的调整，表明资金的稳定性和综合效益受到了更多的关注，这对改善国内房地产开发不平衡现象，起到重要的作用。

　　多元调控

　　行业在发展初期，一般以求增长速度、快速见效为主旨，发展到一定阶段后，则以追求长远稳定和效益综合为主。近年来房地产行业增长速度一枝独秀，虽然带动了相联产业一定程度上的发展，但仍有欠协调，也造成了行业内结构失衡。王小广认为，下一步房地产行业调整应以多元化、平衡性为主要原则，具体内容有：

　　一是房地产发展跟城市交通等公共基础设施应达成双向协调发展。如美国曾经在发展地铁、公共道路交通等公共基础设施时，采取了与房地产开发商合作的方式。即房地产商利用土地开发房屋盈利的同时，要承担该地域的基础公共设施建设。据悉，上海将在一个规模较大房地产项目中引用该做法，在房地产开发中融入交通等基础设施，开发商以此得到优惠政策。实际上，这更是一个平衡点，以平衡房地产开发中的高利润和公共建设的较多义务之间的关系，实现企业效率和社会公平的结合。

　　二是将房地产开发与城市功能区域布局战略调整结合起来，如商业区和住宅区要统筹合理规划。

　　三是开发定位要向大众化转移。有关资料显示，中国近一周期的经济增长有一个重要背景，就是中国的城镇居民中间中产阶级的崛起，人口数量可能要超过1.3亿人口，占城镇家庭的25％，住房和汽车成为其主要的消费方向。这也是房地产能够高速发展的关键因素。如果说房地产初期发展只能率先满足5％的人的需求的话，那么到目前则应为25％的城镇人口开发住宅，这就需要大众化的定位。

　　四是实行房地产差别税率，定向用于支持教育、社会保障等，而当人们这些后顾之忧减轻后，就会增加房地产有效需求，形成良性的社会效益循环。如美国的房地产税金与教育结合在一起，所以教育资金源源不断。