2003年12月27日晚，刚从上海飞抵南昌的中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌先生接受了本报房地产金刊的独家采访，顾先生此次是应江西省房协的邀请前来南昌参加“象湖源·南昌房地产发展论坛”的。一提起全国房地产形势，顾先生谈笑风生，洋溢着一位资深专家的睿智。以下是整理摘录的部分精彩观点。

　　2003关键词：健康

　　他说，2003年大家忙乎了一年，总结起来就是两个字：“健康”！这就是楼盘的健康、楼市的健康、企业的健康。

　　一是楼盘健康。SRAS发生以后，人们对楼盘的健康提出了更高的要求。比如很多人不愿购买塔楼，因为塔楼通风不好，大部分塔楼的朝向也不好，容积率太高。因此，规划、设计等部门更加重视健康，出现了不少健康楼盘、健康住宅，绿地面积也扩大了。

　　二是楼市健康。从2001年开始，房地产界和政府领导都在关心房地产是否过热，有无泡沫？2003年上半年对这个问题的疑虑达到了高峰。以致曾培炎副总理带领建设部的同志专程到杭州去考查，最后国务院18号文件下了结论。结论就是“促进房地产市场持续健康发展”。“持续”二字是后来加的，说明房地产市场是健康的，并且要持续健康发展。

　　三是企业健康。现在房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场，房地产业能否在激烈的竞争中站稳脚跟？提升企业的竞争力，提高企业的素质是关键。今年各大学办了不少房地产经理人等方面的培训班，很火爆，说明很多房地产企业在注重提高自身的素质。只有健康的企业，竞争力强的企业，才能在大浪中保持兴旺势头，持续发展。

　　培育市场生态链

　　房地产要建立一种生态链，即生态性的市场结构。自然界的生态链大家都很清楚，一物克一物，互相依赖，共存共荣，保持生态平衡。房地产市场也是一样。我们过去只注重一级市场，对二级市场、三级市场关心不够。现在要从源头抓起，规范租赁市场，搞活二手房市场、三手房市场，促进一手房市场，几个市场都要抓，一环扣一环，互相促进，组成房地产市场的生态链。

　　比如，一位白领在一手房市场购买了一幢别墅，他原来住的公寓就可以进入二手房市场，由另一位收入更低的工薪族购买；工薪族以前住的房改房又可以进入市场卖给一位蓝领；蓝领以前的住房较差，卖不出去，还可进入租赁市场，租给收入更低或外来人居住。这样，以旧换新，一手房也就好卖了。这就是房地产市场的生态链。

　　产品由内而外的美

　　我们的产品应该贯彻由内而外的美。这几年，开发商对楼盘的外部环境很重视，比如绿地、花木、水池、小桥流水等，但楼盘里的套内设计却不尽合理，使用功能及舒适性较差，很多面积都浪费了。美国和欧洲的房子小区环境一般，有的根本没花那么多功夫，比不上我们的楼盘，但他们的房子很实用，很舒适。

　　当然，外部环境要搞好，特别是江西，以前的环境较差，美化环境是应该的。但产品内在的美更要注重，要精心设计，首先要把套型做好，提高使用功能，增加科技含量和文化含量，提升内部气质，使产品既要有现代气息，又要有民族风格。武汉有个楼盘的套型设计改了四十多次，把设计院都搞烦了，但这个楼盘的老总引以为豪地说，他的120平方米功能要抵上别人的150平方米。我认为这样的楼盘“每平方米都有用，每平方米都好卖”。这个楼盘果然销售火爆。

　　地价不能上升过快

　　为什么有的地方房价高？除掉需求旺盛，收入高的因素外，关键是产品供不应求。房价上升的背后主要是土地供应不足。政府垄断土地，而土地的调控决定市场冷热，决定房价高低。杭州的房价高，就是有两年控制土地，闸门收紧，土地不足，地价上升，房价上去了。日本、香港的房价特别高，也是因为地域面积小，地价太高引起的。什么是泡沫？泡沫就是房价涨得太快。房子卖不出去，空置率太高，造成大批资金沉淀，政府就要调控。

　　另一方面，如果产品供应量过大，超过了市场需求，造成大批积压，这是对土地供应量控制不力引起的。有些地区不顾实际，不做市场调研，大上形象工程、政绩工程，大搞开发区，甚至县里、镇里、村里都搞开发区，浪费了资金，浪费了土地资源。国家正在对开发区进行清理整顿。以上两种情况反映出市场化程度的加速与政府调控能力滞后的矛盾。判断房地产业健康不健康的标准是产品供求，供求总量基本平衡、市场结构基本合理、销售房价基本平稳。我国房地产总体上做到了这三个“基本”，才能保证持续、健康发展，才能争取第七个黄金年。

　　江西房产景气指数高

　　顾先生说，他两年前到南昌看到的多是“握手楼”、“亲吻楼”，印象很深。这次来南昌已感受到南昌变化很大、很快！路变宽了，水变清了，树变绿了，南昌变漂亮了！花园小区、水景住宅已有不少。他认为2003年是中国房地产业的第六个黄金年，江西房地产与全国一样，好的方面都在增加，1至11月，实现了投资、施工面积、竣工面积、销售面积、房价的五个增长，而空置房在减少。其中，投资增幅高达78．9％，列全国之首。江西房地产业发展很快，房产景气指数高，将与中国房地产一起迈开持续健康的步伐，跨进2004年。尤其值得一提的是，南昌的二手房与一手房的销售比例超过了1∶1，构成了成熟的房地产市场生态链，这样南昌的房地产业一定会更加欣欣向荣。

　　(大江网-江西日报)