发挥宏观调控作用，促进房地产业健康发展(图)

http://www.sina.com.cn 2004年01月14日04:02 青岛新闻网-青岛日报

———市国土资源和房屋管理局局长张敬吉答本报记者问　　2003年，在历经了非典、清理整顿等一系列风风雨雨之后，我市房地产业走过了不平凡的一年。在这一年里，我市的房地产业投资、开工面积、竣工面积等各项指标均有所增长，房地产业继续保持繁荣发展势头。围绕市民关心的几个问题，本报记者采访了市国土资源和房屋管理局局长张敬吉。

　　解决中低收入家庭住房问题，一直是政府的一项重要工作

　　记者：建立全面的社会保障体系是政府的一项重要工作。作为社会保障体系的重要组成部分，解决中低收入家庭的住房问题也一直是社会关注的焦点。请问，我市在解决这一难题上有何措施？

　　张敬吉：自20世纪90年代开始，我市坚持以解决中低收入家庭住房为宗旨，充分调动社会积极因素，全面加大住宅建设力度，组织实施了解困工程、棚户区改造、安居工程三大民心工程，积极推进旧城、村庄改造和新区开发，许多居民先后告别了低矮破旧、设施简陋、环境恶劣的平房，住进了宽敞明亮、配套齐全、环境优美的住宅小区。

　　市委市政府特别重视把推进旧城改造，尤其是棚户区的拆迁改造，作为解决市民住房困难的重要形式。1998年，我市加快了棚户区改造步伐，市委市政府将24处剩余棚户区改造列入民心工程，做出了三年内全部改造完成、不把棚户区带进21世纪的庄严承诺，共计改造棚户区40片，完成投资43.4亿元，竣工面积384万平方米，解决了4.56万户居民住房困难。棚户区改造项目，也为我市争得了荣誉，被联合国人居中心评为“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。

　　有这样一个数字可以简单说明我市近几年居民居住质量的改善情况：1991年我市城镇人均住宅使用面积7平方米，在山东省内属住房条件最差的城市之一。2002年我市人均住宅使用面积提高到17.5平方米，实现了居民住房改善历史性的跨越。而且，2003年青岛市又赢得了“中国人居环境奖”的殊荣，这是对我市居住环境和居住质量的充分肯定。

　　记者：一些市民是通过政府的安居工程实现了住房梦，而更多的市民是通过住房制度改革成为受益者。应该看到，在最近几年，深刻影响并改变市民生活的一件大事就是房改，随着公房出售和新型住房供应体系的建立，更多的市民成为这一改革的受益者。

　　张敬吉：这个问题很有意义。房改进行到今天，是应该回过头来好好想一想了。

　　我市自1992年起，在市区及五市三区全面启动城镇住房制度改革，按照国家、省有关房改政策、规定和要求，在住房货币化分配、经济适用住房建设、廉租住房制度建设、建立住房公积金制度、推进公有住房改革等方面积极探索，制定出台了《青岛市城镇住房制度改革实施方案》等一系列住房制度改革的方案及配套政策，有力地推动了我市住房货币化分配体系、住房供应体系、住房市场流通体系、房屋维修体系、住房市场调控管理体系、住房金融支持体系等多个体系的建立，使我市逐步建立起适应社会主义市场经济要求的住房新机制，住房制度改革取得了阶段性的重大成果。可以这样表述：如果没有房改，就没有房地产业繁荣的今天。

　　记者：公房出售使房子成为市民最大宗的财产，也使房子成为这几年持续的热门话题。

　　张敬吉：我市公有住房出售工作从1995年3月《青岛市公有住房出售暂行办法》颁布后开始起步。截至目前市区累计出售公有住房33.09万套，占住宅总量的80％以上，归集售房款38.44亿元；五市三区累计出售公有住房9.1万套，占住宅总量的97％以上，各项指标均达到或超过全国同类城市水平。公有住房出售工作的顺利进行为转变居民住房消费观念、激活房地产市场、实施住房货币化分配奠定了基础。

　　经济适用房是解决住房困难的重要渠道

　　记者：相对于几年前的平淡来说，经济适用房在2003年可谓出尽了风头，不光市民念叨，而且还写进了市政府今年要办的实事中。

　　张敬吉：经济适用房的大行其道是有其历史渊源的。1998年以来，我市认真贯彻国家有关加快经济适用住房建设、建立多层次住房供应体系的政策规定，逐步将经济适用住房建设管理推向了健康有序的发展轨道。5年来，经济适用住房累计完成投资82亿元，竣工面积662万平方米，解决了7万户中低收入家庭的住房问题。

　　记者：经济适用住房建设已经成为我市建立新的住房供应体系重要组成部分，成为部分中低收入居民家庭改善住房条件的重要渠道，我市的经济适用住房建设管理已经走上了一条规范有序的发展轨道，在这方面采取了哪些措施？

　　张敬吉：目前我市已基本建立起“两渠道、三层次、三类型”的住房供应体系。即通过市场和政府保障两个渠道，面向最低收入、中低收入、高收入家庭三个收入层次，按需求提供廉租住房、经济适用住房和商品住房，重点解决中低收入家庭的住房问题。

　　近几年，我市的经济适用房管理工作主要体现在以下几个方面：一是加强制度建设，切实落实经济适用住房政策；二是规范存量管理，建立健全长效机制，逐步将青岛市经济适用住房纳入了“统一征地、统一规划、统一配套、统一建设、统一销售”的“五统一”轨道；三是推行五项制度，加强销售管理；四是适应住房制度改革和建立新的住房供应体系的要求，组建了青岛市住宅发展中心，按照政策法规要求，具体负责加强和规范经济适用住房建设管理的工作。

　　规范土地市场管理，保障土地供应

　　记者：最近一段时间，左右土地市场走势的有两件大事：一是土地市场的清理整顿，二是土地交易的公开出让。这两件事的最终目的只有一个：促使土地市场走向正轨。这两件工作，尤其是以招标、拍卖和挂牌为主要内容的土地市场的公开出让，在我市都有很好的体现。

　　张敬吉：从2000年以来，我市积极运作土地储备与土地的公开出让工作，一方面有来自市场的呼声在起作用；另一方面，大的政策环境成为最重要的推动力。出现这种变化的主要动力之一来自更高的政府层面。大背景是我国土地一级市场长期不够规范，个别环节腐败现象较为突出，国有资产流失。2001年，国务院出台了《关于加强国有土地资产管理的通知》，这是一个纲领性文件。2002年，国土资源部颁布11号令，明确规定从2002年7月1日起，经营性房地产开发用地一律实行招标、拍卖、挂牌出让。随后，中纪委也出台了四项制度，从党纪政纪角度规定土地必须走公开出让的路。在这之后，青岛市出台了一系列关于经营性土地必须公开出让的规范性文件。在这个大的背景下，我市的土地储备及土地公开出让工作取得了长足进展。

　　记者：巨大的土地收益给我们这座城市带来什么变化？

　　张敬吉：土地收益主要用于城市的可持续发展。通过土地储备和土地“招拍挂”出让制度的实施，为促进国有企业改革、分流安置职工、筹集城建资金，取得了一定的效果。在分流安置职工方面，从2000年至2003年9月，共有89户企业利用土地变现收益安置分流下岗职工，分流安置职工总费用7.5亿元，分流人员28905人，清偿各类欠薪欠费3.4亿元。

　　另外，土地收益还用来支援青岛第一海水浴场整治改造等城市重大项目建设和基础设施建设，使我们居住的城市越来越美好，居住环境越来越优美，可以说，我市能在今年获得“人居环境奖”，也有土地收益的功劳。

　　记者：很多市民并没有看到土地收益带来的好处，他们只是感觉到地价越拍越高，由此造成房价也越来越高。

　　张敬吉：一种普遍接受的观点是，房价是由地价、建安费、配套费等成本组成，地价越高，房价也越高。但是这一观点难以解释开发商低价获取土地却不肯以成本加上合理利润来定价的事实。

　　实际上土地拍卖招标中，开发商也是根据对建成后市场可接受的房价的预计，扣除相应的配套费、建安费等成本以及正常利润后求得可承受的地价。因此，市场可接受的房价越高，土地价格也就越高。

　　房价的高低，主要是由市场供求关系决定，以拍卖方式出让土地，只是土地供应的一种方式，这种方式并不会造成土地价格走高，更不是房价上涨的主要原因。这种拍卖出让的方式只能是更加客观、更加公正地显化了土地原本已蕴涵的价值，反映出土地市场乃至房地产市场的供求关系。

　　土地经营的本质就是建立公开、公平、公正的土地市场，实现政府对土地的集中统一管理，防止土地资产收益的流失，通过“招标、拍卖、挂牌”出让方式，全面促进房地产市场持续健康发展。从这个角度上说，这一举措对我市住房市场应该是个利好消息。

　　保持房地产业良好发展态势对各方都有利

　　记者：针对不断高涨的房价，市场中传来打压房价的呼声。针对这种呼声，作为全市土地与房屋的主管部门的领导，您有什么见解？

　　张敬吉：以行政手段来管理房价显然是不可取的，也是不可行的。从目前的现状来看，保持房地产业的良好发展态势，对包括开发商、购房者在内的各方都有利。

　　市委领导同志最近在到国土房管部门调研时提出，青岛要努力保持房地产业目前繁荣兴旺的局面。现在整个城市的发展与房地产业的发展紧密相关，房地产价格提升了整个城市的价值，维护房地产价格就等于维护城市的价值。

　　事实上，房地产价格的大幅波动将给整个社会的经济生活带来动荡，香港房地产业的发展给了我们深刻的教训。因为房地产价格的波动，香港市民个人资产平均缩水40％。我市目前房屋基本上都出售到个人手中，如果房价大幅下跌，受损失的将是大多数的市民。

　　记者：那么，保持房地产业的良好发展态势，政府在这方面有哪些准备？

　　张敬吉：运用宏观调控手段，促进房地产业的发展，这是政府总的思路。具体来说，大体包括以下几个方面：

　　一方面，要实施土地供应总量控制。土地总量控制的前提是市场需求，用供给来引导需求。针对现有的建设用地，要实行增量和存量互补的方式，先存量后增量，根据总体需求，按整体计划供应土地，差额用增量弥补。同时强化土地储备制度，政府掌握一定数量的土地，当市场供应量过多的时候，政府就收购回来，使市场保持平稳；供应量减少时，土地价格快速上涨，政府再从储备库里增加一些供应量来解决市场的需求。通过这些措施，使土地供应供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，从而起到从宏观上调控房价的作用。

　　另一方面，在以经济手段调控市场，使房地产价格走势按规律发展的同时，政府将加大力度，强化对低收入家庭住房的保障工作。主要措施编制经济适用房发展计划。加强经济适用房的建设，建立多层次的住房供应体系，通过经济适用房、廉租房、二手房等保证城市低收入者的住房需求。要研究经济适用房的供应总量问题，把握尺度，既要保证困难职工的住房，又有利于推动房地产业向前发展。同时，按照国务院18号文件指示精神，增加普通商品房的供应量，满足市场需求。大多数的市民家庭都可以通过住房分配货币化和新型住房供应体系，购买合适的住房。对于少数的城市最低收入家庭，他们的住房可以通过租住等方式要有所保障。本报记者白波