商业地产“群英汇”

商业地产“群英汇”

http://www.sina.com.cn 2004年01月15日06:52 湖南在线-三湘都市报

长沙的MALL时代来临　　（长沙市怡海置业有限公司总经理沈铁）　　长沙有MALL了，划时代的进步只是源于一个简单的开始，长沙的MALL时代来临了，这却是一个丝毫不简单的启动：长沙铜锣湾广场是由中石化旗下上市公司岳阳兴长和中国SHOPPINGMALL第一人C－MALL铜锣湾联合投资7．5亿元倾心打造，是目前为止长沙MALL开发项目中配备最高档、设施最齐全、现代化程度最高的商业航母。　　MALL在美国的商业形态中只占1％，而市场份额却占有超过50％以上，也就是说，从市场份额上比较，1％的MALL大于99％的其他业态的商业生产力。MALL是最有前景的生产力。以长沙铜锣湾广场为代表的MALL的出世，将揭开长沙商业地产的新篇章。具备顶级MALL形态的长沙铜锣湾广场具备传统商业形式所不具备的优势和竞争力。　　从商业地产“进化”论分析，如果把传统街铺比做一叶小舟的话，那么MALL就是航空母舰。与之相比，专业市场显得经营方向单一，缺乏应变的能力。而以长沙铜锣湾广场为代表的MALL形态将以震撼的大阵容出席长沙的商业地产；多元化的行业经营，覆盖的是整个区域市场，同时享有高速成长和回报。　　从商业地产“资本论”分析，MALL是商业地产中最优秀的生产力。它首先是社会发展方向上的商业未来，拥有完善的投资创富机制，借鉴国际成功的商业运作模式，占有广阔的市场和不可限量的未来，其次，它将在人们的消费生活领域中发起一场大变革，而任何一场经济的革新必将诞生一批财富的新贵。有眼光把握未来发展的人，必将有机会赢得未来的财富。　　商业布局会趋向合理化　　（东方时代商业广场副总经理谢航）　　东方时代商业广场已于1月12日正式营业了，很高兴的是我们的商铺已经全部销售完。有这样的结果缘于我们有几个优势：一是商业广场旁边是高尚住宅区，这里聚集了颐美园、佳润新城等高尚小区；人气的聚集带来财气，周边的环境对我们很有利；二是我们向管理要效益。为了避免因管理混乱而导致亏损，我们专门成立管理公司，对商业广场实行市场化的营运，商场化的管理。2004年，我们希望能够把培育市场的时间缩短，与经营户达成朋友关系。既给经营户信心，也给消费者信心。　　2003年，长沙市的商业地产格局主要体现在两个方面。一是郊区的专业市场；二是处于几大商圈的大卖场。他们的功能比较齐全，竞争非常激烈，压力比较大。2004年大的动作应该不是特别多，商业地产的价格会根据操作的特点决定。操作商业地产，其定位要从市场功能和消费者的角度考虑，商业地产要做好只有把握好两个条件：一是人气，二是地段，如果把握好机会，定位比较准，商业地产还是有机会的。就商业布局来说，去年五一商圈的布局太过于密集，方圆三百米内有十几家在共同经营，易造成经营同质，导致利润锐减。2004年，我们相信这方面会得到改观，商业布局会趋向合理化。　　完美体系的空间遐想　　（湖南运达房地产开发有限公司总经理刘晓萍）　　综观去年的商业地产，地产商是几家欢乐几家愁，有的正想方设法抽身而退，争取最终保住自己的一亩三分地；有的则图谋扩张，妄图以他山之余利补长沙市场之亏空，商业地产作为“城市的名片”，已经洒向了长沙城的每个角落。进入猴年，长沙楼市将有哪些新变化呢？　　一、独特的定位更加明显。“独特”的定位更是商业地产商们的喉隔命脉，为了吸引更多的买家，就需要制造差异化，有选择和针对性的选择客户，而在2004年里，这种独特会变得更加强大和坚固起来。　　二、5A的写字楼，五星级的豪华酒店———如果你还认为是奢华的行为，那就大错特错了，在西方发达国家就早已迈进CBD的专业时代，强调一流的地理位置，注重以及具有浓郁文化内涵和较高的附加值。星城商业地产（包括CBD）的主流脉络将有何种新走向，这也是业界正在思索的课题。　　三、国际化标准的配套设施。作为城市名片的商业地产来说，完整的概念固然重要，归根结底产品质量才是核心问题。因此，更多的商家将开始注重配套设施齐全、高智能化、星级管理服务的项目服务。　　四、2004年，我们能看到更多颇具超值概念的定价，这样不仅能吸引持币购买的潜在消费者，也避免了因销售滞后而带来的财务负担。在不牺牲品质的前提下，价格合理化将成为每个商业地产商的新一轮攻势。　　东部板块迎来商住楼时代　　（国杰房产副总经理毛光伟）　　一直以来，长沙东部板块的房产市场主要以专业市场为主，形成了马王堆、高桥和三湘南湖三大专业大市场。应该说，长沙房产东部板块的专业市场开发已达到了相当的高度，正进入市场需求的饱和期。因此，许多开发商纷纷将眼光投向商住楼的项目上。　　相对于专业市场的开发，长沙东部板块商住楼的开发还处于初始期。由于专业市场的大规模开发，导致了酒店、写字楼、娱乐等配套设施的相对滞后，广大专业市场的业主对其它配套设施提出了迫切的需求。而商住楼恰好在功能上与专业市场形成互补，在一定区域内可以完善各种商务设施，填补专业市场配套设施的空白。可以预见，未来长沙东部板块房产市场将迎来商住楼开发的热潮。　　从国杰新城的市场反馈情况而观，由于商住楼对专业市场的互补性，再加上地段好、商住配套功能齐全、建设与设计与建筑人性化等特点，深受广大专业市场业主的青睐，国杰新城104套商住房进行内部认购时就有130多人进行登记报名。这充分说明了长沙东部板块即将迎来商住楼的时代。　　专业市场还有很大的空间　　（湖南双鹰房地产开发公司总经理田世凯）　　谈商业地产一是如何做商业地产，这方面要考虑到市场容量和经济发展状况；二是做一个什么样的商业地产？商业地产有很多种形式，要根据人们的消费习惯和市场发展的趋势去判断。对于2003年商业地产的遗憾有：专业市场的档次还不够，长沙的大卖场过于追求高档；长沙的大型商场、规划上控制的不是很好，导致过量等。　　明年，商业地产应该还有很大的空间，原因是长沙的人口还有很大的增长，GDP值也还一直在往上涨。应该说，2004年的商业地产有竞争也有空间。我个人觉得2004年商业地产的发展空间还是在于专业市场，这是经济的发展，商业分工细导致的，当然，也不排除其他的商业地产发展的空间。　　2004是专业市场年　　（中南汽车世界负责人）　　2003年，商业地产的在售面积为28万平方米，销售率为74％，高于商品房。去年市场上活跃的商业地产形态主要分为三类，一是产权分割的大型商场，他们依附于传统的百货业态。二是商住楼，包括写字楼、商住住宅、社区的零散商铺，这是最为广泛的形式。第三种形式是大型专业市场，占商业地产整个市场供应量的60％以上。初步估计，明年专业市场的供应量还会进一步增加，继续成为市场的主流。　　2004年，应该是专业市场年。从商业地产发展趋势看，专业市场大都位于城郊接合部，且往外围走，能降低经营成本。今后看，二环线以东的东二环（二环到三环）将是专业市场发展的主要区域。对于消费者来说，2004年的消费者将注重以下几个方面：一，安全性，商业地产能有投资保值，产品能有一个合理的销售价格与合理的投资回报；二，有升值潜力，有升值空间；三、投资门槛是否过高。　　长沙的商业地产历史发展虽然短，但整体价格会有一个逐步上扬的空间。　　长沙核心CBD呼之欲出　　（湖南中天翔房产公司总经理许铭生）　　一个城市的核心CBD，是商务活动最集中、经济辐射能力最强的区域。这个区域的形成，除经济和交通发展等原因外，还必须拥有高集中的商务及其配套资源，这也是大型城市建筑综合体（或组群）出现在核心CBD的主要原因。　　长沙五一路与芙蓉路交汇处是五一商圈的核心区域，交通发达、商业繁华，近年来更是成为长沙商务设施和商务功能的集中地。种种迹象表明，芙蓉广场及附近地带成为长沙核心CBD的轮廓已初现。当然，芙蓉广场地带目前并不具备高集中度的商务及配套设施，还没有形成超强的经济与商务辐射源，究其原因，是缺少大型城市建筑综合体（群组）所致。　　但是，随着中天大厦的动土兴建，芙蓉广场作为长沙核心CBD的定位格局正呼之欲出。中天大厦按国际标准进行设计规划，融写字楼、商务会所、娱乐、酒店、公寓等多种商务功能于一体，建筑面积23万平方米，能为长沙不断提高的经济商务活动提供集中有效的高水平服务，填补了芙蓉广场附近作为核心CBD的缺陷条件，对未来长沙乃至湖南经济将产生强劲的辐射影响力。　　商业地产的春天　　（长沙国中置业有限公司副总经理朱琪敏）　　如果说过去一年是长沙商业地产的苏醒，那么，未来的2004年是长沙地产界蓬勃发展的一年，将迎来长沙商业地产真正的春天。尤其是加入世贸以后，随着外资企业陆续进入国内、进入长沙，会带来全新的商业模式和商业业态，将引发新的商业地产新一轮的革命。　　长沙做为湖南省会，商业活动一直较为发达，且长沙人超前消费和敢于消费的性格也促使长沙商业的繁荣，但局限于本身的经济实力和发展，长沙商业地产也有这样的特点：　　一、长沙传统的百货商业格局，在经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，现有的大型商厦中绝大多数是百货商店，业态较为单一。　　二、商业企业整体规模趋小，缺乏将经营触角伸向全国乃至世界的辐射能力和扩张实力，缺乏具有长沙特色的名牌和旅游产品。以小商业为主，个人经营发达，但没有热点及持续发展的全面的整合扩张计划。　　三、商业中心没有有效发展，无法形成聚集效应，所以商铺遍地开花，但是这种落后的商业形态必将被新兴的，更符合时代气息的商业航母所替代。　　四、构建集购物、休闲、餐饮、旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善。　　长沙商业地产在经过2003年的洗礼和阵痛以后，2004年必将更有所作为，同时也会有以下几点发展趋势：　　一是规模化效应的优势将体现。SHOPPINGMALL的兴起正是迎合这种规模效应的需求而生。可以说长沙这类中国的内地城市，不仅城市需要这种商业业态为其经济发展增光，消费者也希望在自己生活的城市里出现具有整合了先进理念和全新商业模式的商业旗舰。　　二是一个发展中的城市不应只有一个市中心，随着城市人口的激增和城市扩张，原有的城市由于规划的原因已渐显老旧，一个个规划的新区的出现，也势必形成新的商圈和新的市心。　　三是商业地产将进入正规发展道路，价格将有大幅度的飙升。长沙的商铺价格处在全国平均线以下，不仅与北京、上海等一线大城市相比望尘莫及，与温州、大连等城市也相差甚远。商铺在这些城市都尚有一定的发展空间，长沙相比当然后劲十足。　　商业地产投资年　　（湖南汇城置业有限公司董事长、总经理陈艳玲）　　称2003年为长沙的商业地产投资年，是毫不过分的。长沙茶市、金帆大厦、兴威·名座、中南汽车大市场、鸿铭·金街银苑、星沙商业乐园、湖南国际商务中心、雨花机电大市场，诸多商业地产的火爆登场，制造了去年长沙楼市开发的最大热点。专业化趋势，也成为了今年商业地产的鲜明特点。　　2001年～2002年，国内市场茶叶销售额过百亿元，成为引人注目的“新兴产业”。种种迹象表明，茶业这一“大蛋糕”潜力无限。　　长沙茶市的起点就是湖南茶贸易市场的龙头市场，使长沙茶市逐步成为中南地区的茶叶与茶相关行业交流的中心。　　黄兴北路商业地产蓄势待发　　（湖南达盛置业有限公司董事长包树旬) 　　黄兴南路商业地产的极速发展，一度使与之咫尺之遥的黄兴北路商业地产沉寂一时。但沉寂总是有时间限度的，黄兴北路作为长沙历史上最为繁华的商业重地，随着经营设施和市政设施的不断完善，其商业地产正在悄然崛起，并呈现方兴未艾之势。　　黄兴北路与黄兴南路共享同等的市政、交通等资源，随着黄兴南路土地资源的日渐匮乏，许多开发商只得重新将重心移回黄兴北路，这又为黄兴北路商业地产崛起提供了必须的动力。　　不可否认，随着长沙城市的扩展，新的商业区正在雨后春笋般形成。但五一商圈作为传统的重要商业重心的地位在未来一段时间仍无法撼动。其商业的辐射能力仍冠绝长沙乃至湖南。而地处五一商圈中心的黄兴北路，其商业地产的崛起可以说指日可待。　　我们推出的走马楼商贸城正是在此背景下应运而生的。可以相信，走马楼商贸城在坐拥五一商圈核心地段的各项优势资源的基础上，与黄兴南路一道迎来商业地产的崭新格局。　　非成熟区域投资前景大于成熟区域　　（长沙金秋房地产开发有限公司营销策划部经理刘漫涛）　　作为投资型物业的前景判断，我认为2004年之以后要分区域来看，非成熟区域要大于成熟区域。金秋·盛德城所位于的芙蓉南路是一条带动未来长沙发展的财富之作。2—3年以后，这一区域将发生翻天覆地的变化，一纵一横的两大产业轴心和产业网络将逐步形成。芙蓉南路两厢将规划为商业、金融、教育、培训等第三产业交汇，勃兴的区域，形成一条紧密互动的综合型城市发展轴，与芙蓉南路相交的另一条城市主干道蔡家冲路，则以图书、出版、信息为龙头、形成一条知识紧密、特色鲜明、高效环保的文化产业发展轴。如此看来，一个以行政文化为中心、以产业经济为支撑、凸显21世纪省会形象的现代化都市核心将在长沙南城迅速崛起。