本报记者 邓经伦商业地产有点“审美疲劳”

　　站在2004年的门槛上眺望长沙商业地产的走向，唏嘘万千。的确，2003年的商业地产就如同童话里的阿里巴巴突然间打开的神秘宝库一样，给予了进入者巨大的想象空间。超强的成就感和巨额的利润空间对地产开发商们来说透露出一种致命吸引力，相对于住宅地产的四平八稳和写字楼的低技术含量，商业地产开发确实来得更过瘾、也更刺激。

　　但是，商业地产也是把双刃剑，持续的“视觉盛宴”可能最终导致的是审美疲劳。在新年的关隘上，已经有人放言：整整喧闹了一年的2003年商业地产，其实只是一场下意识的集体模仿秀，秀在前面的风光，后来者却是越秀越不开心。当然，从宏观经济学规律分析，这话有很大的片面性，在商业地产的后来者看来，社会的进步，优胜劣汰的淘汰规律使得自己没有理由不能挤掉前人成为商业地产舞台上的主角。只是这个舞台上的主角始终有限，少数精彩掩饰不了大众尴尬，个别亮点遮盖不了普遍情绪。

　　典型的例子是在岁尾年初，部分商业地产外资品牌开始呈现出集体水土不服倾向，与2003年纵贯一年媒体所热炒的商业地产“洋老虎战长沙”热闹红火的场面相比，以普尔斯马特、百盛为代表的洋品牌岁尾在商场出租上的几起纠纷现象，其实是一个信号，信号的背后所涵盖的是：整个商业地产行业在由大规模投资阶段逐步进入经营阶段时，市场开始对其所能容纳能力的不规则反馈。因此说来说去又得老调重弹，我们始终回避不了的一个问题就是：长沙商业地产的容量到底有多大？

　　国际惯例是一个城市的正常商业地产容量为人均0．5到1个平方，按照这个标准，以长沙市200万人口计算，商业地产总面积应该控制在100—200万平方米为宜，可是据数据表明，长沙商业营运用房的施工面积光是2002、2003两年的数据总和已接近200万平方米，且2003年的商业地产在售量已接近30万平方米。资深业内人士许子枋就不无担忧地指出：商业靠什么支撑？商业的支撑主要还是依赖于本省产业，但本省的产业对商业地产支撑有限，且商业地产的量太大，会导致投资的盲目性，这种盲目性最终又会作用在投资者身上。

　　除了市场接近饱和，有忧患意识的业内人士还指出长沙商业地产的不正常现象还有：商业地产同质化，不合理的商业布局，开发商只重视招商不重视经营等。这些都是影响长沙商业地产正常发展的绊脚石。因而要实行正常发展，就得破除绊脚石，建立行业新秩序。新秩序亟待建立

　　2004年已经启幕，新旧势力在新年又将进行新一轮的势力划分。残酷点说，商业地产市场又将上演新一轮的新陈代谢。在这种格局下，新年的每一个人盼望的不再是简单的重复，长江后浪推前浪式的商业地产群英会需要的不再是草莽式的江湖规则，而是需要通过政府调控、企业自觉行为等多方面努力下建立更为合理的准入制度。同时新兴商业地产项目要学会更理性地参与市场竞争，更谨慎地划分市场。

　　忽视这些是要付出代价的。2003年，有众多的开发商瞄准了长沙的商业地产，依据自身的条件纷纷想在商业地产这块蛋糕上分一杯羹。在这其中虽有部分开发商获得了销售上成功，但也有少数开发商由于种种原因并没取得预计的效果。对于一个商业地产容量有限或者说增量有限的城市来说，新兴商业地产项目进入市场就如同玩翘翘板游戏，无论是大的、小的、新的、老的商业地产项目，既然在同一个市场上竞争，就得考虑到“市场跷跷板”的有效平衡，不平衡将导致整个市场的“死机”。而这种有效平衡，就建立在2004年的商业地产新秩序上。

　　要建立新秩序，商业地产开发商首先要赋予自己的产品更加明晰和清晰的定位。长沙国中新城置业有限公司副总经理朱琪敏就认为：一个商业项目的成功并不像普通的住宅类产品那么单纯，商业地产要复杂的多。不管从项目的立项条件还是商场规划，乃至前期的市场定位和后期的经营都是商业项目的成败关键，可以说一个都不能少。

　　建立新秩序的另一个关键是商业地产项目要考虑项目的合理布局。这方面国际上已经有很好的范例可以借鉴，如有的国家就对商业网点的审批非常严格，商业地产开发商也会适时地根据市场状况科学地选择自己的落脚点，而不是像国内的部分开发商选择一拥而上的“蜂窝煤”式商业布局———那里挤就往那里走。对于今后想在长沙大显身手的商业地产开发商，需要留意的是，与其削尖脑袋钻进已现饱和的老商圈，不与耐得住寂寞主动开拓式培育一个新商圈，这才是后进者的智胜之道。

　　新秩序的建立需要勇气，也需要智慧，可以预料的是，从今年开始，将有越来越多的新商业地产项目在这方面做出尝试。喧闹了一年的长沙商业地产也将慢慢驶上“理性发展，有序竞争”轨道，这是历史的发展必然，也是大众的期待所在。