2004年，商业地产将呈现多元化格局，商业地产消费占据的地位会越来越重要。同时商业地产也将开始呈现比过去完全不同的追求：不追求容积率，而追求覆盖率，这说明长沙的商业地产物业种类在发生变化。

　　做商业地产，要关注两个模型，一是商业模型（产品怎么做）；二是商业地产的产品模型（做一个什么样产品去适合商业）。在产品方面，03年市场的主流一是市场，市场的集聚效应强，容易提高行业集中度，其对地域要求不严格，但对交通、行政支持严格。二是大型商业。通常位于城市市中心，他们大量消费了临街分散商铺，提高了道路两侧的土地价值包括商业价值。由于拆迁成本和土地面积使得土地不可能做分散式商业，只有大型商业才能撑得起土地价格的要求。

　　但大型商业在湖南只有两条路可走：一是产权出让，分割成小门面卖出去。但规模经济（依托规模和信誉）的要求容易与产权出让产生矛盾，所有权和管理的分离易造成不能统一管理的局面；二是使用权出租，这样做的问题是使得投资的形态转变为物业投资，只能靠租金来收回。

　　严格来说，湖南商业地产不合理的居多，合理的少。因此，新兴的商业地产要学会抓住合理二字：既对土地的合理使用，价格的合理确定、利润的合理追求，对一个商业地产来说，合理是内核，最高、最好都说不上，商业地产的发展方向要在合理上做文章。合理性的另一个要求是要把预期控制住，开发商要沉得下心，心态要平和，因为商业炒作的空间大，但一旦受到伤害，伤害也会更大。

　　对2004年商业地产的判断：一是形势会越来越好，因为需求量大，而且还有强在的外在推动力；二是多元化，多种形式都有存在的空间。三是合理性。不管做什么商业地产，注意力不是利润，开发商应努力把产品做好。