赵智勇：江西房地产仍有发展空间

赵智勇：江西房地产仍有发展空间

http://www.sina.com.cn 2004年01月28日09:51 大江网-江西日报

当前，中国的房地产业正在成为一个热门话题。无论是专家学者还是政府官员，乃至普通百姓，都对中国房地产当前的运行状况以及未来的走势产生了浓厚的兴趣。他们当中，尤其房地产经营者显得更为关注。作为政府主管房地产方面的工作人员，更应该注意把握江西房地产的现状以及对未来的基本估量。当前全国有一些专家提出房地产“过热”。我认为，江西有其特殊性。总体来看，房地产业是江西经济持续、稳定、健康、协调发展的强大支柱产业，与全国一些地方比较，江西房地产业的发展有着更为广阔的空间。　　2003年全国GDP达到了115800亿元，江西GDP是2830亿元，江西GDP占全国GDP的比例为2．44％。但是与此同时，江西房地产投资总量是140亿元，全国房地产投资总量是9800亿元，江西房地产投资总量占全国房地产投资总量的比例为1．42％。也就是说，江西省GDP占全国GDP的比例与江西省房地产投资总量占全国房地产投资总量的比例相比，后者要低1．02个百分点。如果按照GDP在全国所占比例乃至继续发展看，我们显然还有不低于一个百分点的空间。　　我们还可以分析另外一组数据：2003年全国固定资产的投资总量是53500亿元，其中房地产业是9800亿元，所占比例为32．667％，但是与此同时，江西房地产业的投资是140亿元，占全社会固定资产投资总额的10％，这个比例低于全国20个百分点。这就是我想特别说明的，江西的房地产业在全国独领风骚，南昌房地产的增长比例在全国独树一帜的情况下，我们与全国相比的差距。　　上面这些数据也说明，我省在房地产业发展中虽然取得了辉煌的成绩，但是与全国相比较，仍然有着广阔的发展空间。为什么像江西这样一个中部地区的省份，一个农业占较大比重、城乡二元经济结构相对突出的省份，房地产发展还有广阔的空间呢？我认为，我们应该从更深层次来分析房地产业之所以兴旺的源泉，和其中值得我们关注的一些环节。　　江西是一个典型的城乡二元经济结构的省份。因此，我们认为，推动江西房地产业发展的根本动力，是城乡二元经济结构的变革，城乡二元经济结构的变革是江西房地产业发展的主要推动力。2003年，全省第一产业GDP比重达到了19．8％，第二产业达到了43．5％，第三产业达到了36．7％，江西的城市化率较上年提高了两个百分点，达到34．02％。但是比较而言，我省4200万人口中有3600万以上的农村人口，江西要发展，必须解决“三农”问题，而“三农”问题解决的必然结果是相当部分的农民变为城市居民。在这个农民变居民的过程中，我们要发展小城镇，要发展城市经济。这就是我们为什么要做大中心城市，要发展卫星城市，要强力推进江西小城镇建设的缘由。但是在这一过程中，我们又发现，随着大批农民进城，随着城乡居民物质生活条件的改善，人们对包括住宅在内的生活质量的改善要求也越来越高。1999年至2002年，全省房屋开发空置面积是1505000平方米，增长了55％。但是如果分年度分析，就会发现，2002年房地产销售空置率仅为9．2％，而国际公认的标准是10％以内，因此，对南昌而言，2002年当年的住房空置率水平控制在国际公认的警戒线以下。再比如，2003年上半年，南昌地区私人房屋租赁价格上涨了4．7％，房地产销售价格上涨了4．5％，相差0．2个百分点。通俗地说，房地产的销售价格变动是建立在租房价格变动之上的，这样就可以合理地解释江西、南昌房地产价格的低与高及其是否合理。　　作为一个房地产市场的管理者，我们要知道我们的主体是什么，我们的资金主体是什么，我们的任务是什么。从江西的情况看，房地产市场中，首先是外商投资，2003年全省引进外省资金700亿元人民币，境外、国外资金16亿美元，折合为132亿元人民币，合计832亿元人民币，占社会投资总额的60％多，与此同时，银行贷款占整个投资总量的23．6％，两者相加，2003年外商投资和银行存款占社会投资总量的83％。也就是说，我省固定资产投入的大头并非是财政投入。这充分说明，社会的经济风险，已经从政府投资风险转变为社会力量包括各类企业所承担的风险。在这样一种风险构成面前，我们感到十分欣慰。更为难能可贵的是，推动房地产业发展的决定力量，即城乡居民购买房产的支付能力有了很大变化。按照统计局的统一口径，2003年末，江西农民年人均收入是2458元，增长5．3％；城镇居民年可支配收入为6900元，增长9％。2003年金融业储蓄存款额净增308亿元，所购买的寿险费用总额为60亿元，两项相加是368亿元，按此计算，江西人均金融资金实际增长875元。2003年银行为居民提供的中长期贷款为53亿元，2002年和2003年银行为居民所提供的中长期贷款净增额为84亿元，而现在为居民提供中长期消费贷款的余额为137亿元。两年中我们为城乡居民所提供的个人消费贷款占了整个贷款余额的80％以上。因此，我们认为，江西房地产业的发展是建筑在江西人民迅速提高的生活?街系摹6缘鼻敖鞣康夭姆⒄梗颐怯Φ庇幸桓銮逍训娜鲜丁? 　　当然，上述数据并非表明房地产业不存在问题。我认为，我们确实存在这样或那样的问题，但是从本质上讲，江西房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题，发展中的问题，是在持续、健康、协调发展过程中所存在的问题。只要我们在实践中更加科学、规范、理性地操作，这些问题是可以解决的。我们希望，曾经出现过的海南、北海乃至全国所发生过的烂尾楼现象，不要在江西发生。避免这种现象发生必须解决好三个方面的问题：一是开发商理性经营；二是消费者理性对待；三是政府宏观调控。　　（本文为江西省副省长赵智勇在2004年江西房地产名人峰会的讲话）　　(大江网-江西日报)