市民贾先生问：前些日子，我与某房地产公司签定了《商品房认购书》，约定了签订商品房购销合同的时间，并交了认购定金，后双方协商签订购房合同时，未能达成一致，请问我应如何保护自己的合法权益？
山东德衡律师事务所张延岭律师答：所谓认购书，是指认购方与开发商签定的双方同意将来按照一定条件和内容签订商品房购销合同的意向书。从法律概念上讲，认购书为预约合同，商品房购销合同则为本约合同。预约合同当事人负有按照预约内容签订本约合同的义务，但任何一方不能强迫对方接受超越预约合同内容的条件。认购书作为预约合同，仅对预购商品房的价款、面积、定金以及签订购房合同的时间等进行约定，其他内容则留待双方签订商品房购销合同时协商确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
结合本案，若认购人或开发商不同意按照认购书中已明确约定的条件签订购房合同或直接拒绝签订购房合同的，该认购人或开发商应向对方承担违约责任，若认购人违约则丧失定金，若开发商违约则应双倍返还定金；对认购书没有约定而留待双方进一步具体协商的相关事宜，双方最终未能协商一致签订购房合同的，双方皆不承担违约责任，此时开发商应将定金返还给认购人；但一方故意提出对方不能接受的条件，以间接方式拒绝签订购房合同的，故意一方仍应当承担拒绝签订购房合同的违约责任。
关于开发商取得商品房预售许可证之前与购房人签定的认购书是否有效的问题，有观点认为：在取得《商品房预售许可证》之前签定的认购书为无效合同。但本律师认为：如前所述，认购书是约定将来签订购房合同的预约合同，其效力不应受到商品房预售许可条件的限制，如果认购书签订于预售许可之前，该认购书仍合法有效，应受到法律的保护。
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