从1994年到今天，物业管理走过了十年，虽然成绩不小，但它所面临的种种内忧外患却不容忽视。随着房地产市场进入品质时代，人们对入住以后的感觉越来越看重，在这种情势下，物业管理不得不面对更挑剔的目光和更严峻的挑战。

　　内忧 马瘦车大

　　来自市建委的调查表明，到去年底，我市接受物业管理的各类物业面积有3200万平方米。这个数字看起来挺大，可如果平摊到每个物业公司头上，却只有约20万平方米。这样的规模与深圳、杭州、广州等城市根本无法相比。企业小，带来的结果是资源浪费，成本增大，营利能力降低。同时，由于相当多的物业公司依附于房产公司，目标责任不明，市场开放不够，也使业界通过兼并等方式扩张受阻，制约了行业的规模化和集约化。

　　物业管理这匹马不仅小，而且瘦。经测算，一个建筑面积约10万平方米的中档小高层小区，基本能达到收支平衡的物业管理收费标准约为1.5元／平方米，但目前的小高层收费标准只有1元－1.2元／平方米。多层和高层住宅也存在类似情况，这使物业公司很难在提高服务质量上下功夫，最终制约了整个行业的良性发展。

　　因为“瘦”，物业公司难以吸引并留住高素质人才。我市一、二级企业2002年来招聘的中层以上管理人员中，相继转行的有60%；因为“瘦”，大多数物业管理公司缺乏现代化设施的投入和应用，始终停留在传统的手工管理阶段；因为“瘦”，从业人员薪水低，社保难落实，劳动纠纷不断，工作积极性不高。近年市区许多整治好的老小区没有物业公司敢主动接手，也是因为“瘦”。

　　外患 孤掌难鸣

　　“我是主人，你是为我服务的，不论什么事情，只要我找你，你都要做到。”这是许多业主对物业管理所持的态度。而这种态度背后则是业主对物业管理的不了解和误解，如分不清公共服务与个人服务的界限，室内维修要物业公司无偿提供，邻里纠纷要物业公司出面解决，把物业公司的服务范围无限扩大，片面要求物业管理服务水平，却不顾及物业的服务成本，只看优质楼盘的物业服务，却不考虑自身楼盘条件等等，导致物业管理纠纷不断。

　　物业公司为业主提供了服务，业主理应付费，但现实生活中，当物业公司遇到单凭自身努力难以解决的问题时，部分业主便以“服务不到位”为托辞不付费，而物业公司不可能因为部分业主的不付费就停止对整个小区的服务。据向20家管理面积在5万平方米以上的商品房小区的物业管理企业了解，正常收费率达到90％以上的仅有9家，从75％到90％的有7家，其中有4家的收费率不到50％。由于欠费催讨难，物业公司只能独吞苦果，陷入了“收入减少—裁减服务—满意度降低—收费率降低—收入减少”的恶性循环。

　　物业公司在管理内容上与城市现行的行政管理有较多的重复部分。但由于各职能部门的管理范围和职责有交叉重叠或有互不涵盖之处，导致经常发生有利益产生，各方都管；有纠纷处理，各方都不管；甚至有些政务公开服务内容明确的也推托不管。破墙开店、违章搭建、屋顶搭房、车库住人、住宅楼办公司、店面房开快餐店、汽车在小区内挡道等，物业公司普遍反映较难解决。

　　对策 多管齐下

　　如何帮助物业管理行业摆脱困境？一些业界人士提出了他们的看法：

　　理顺物业管理服务收费价格，推行市场议价。作为行业主管部门，要拟订分等级的服务标准，明确实施的细则，对商品房取消原政府指导价标准，改为由业主大会与物业公司协商确定服务标准、收费价格，协商决定物业费收取采取包干制还是管理酬金制的办法。同时加强对从业人员的培训。作为物业公司，要在现行政策法规允许的范围内，利用自身优势开展多种经营，增加收入来源。

　　根据市场上新出现的情况，及时调整完善相关政策和法规。比如在欠费催讨上，可借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性，更快捷有效地解决物业管理欠费问题。

　　从某种意义上来看，物业管理也是一种带有公益性色彩的行业，政府相关职能部门应为它创造一个良好的经营环境，给予适当的优惠政策。在重大问题的决策上，行业主管部门要进一步强化指导和监督作用，对不合理及违法的行为应当坚决予以制止和纠正。另外，政府和媒体要积极引导、宣传，帮助业主了解物业管理内容，树立物业服务消费观念，形成花钱买服务、服务质量与消费额度成正比的意识。