“天一航母”何以能乘风破浪?

“天一航母”何以能乘风破浪?

http://www.sina.com.cn 2004年02月05日12:59 中国宁波网-宁波晚报

新春佳节，以天一广场为核心的天一商圈，人流如涌，已成为甬城市民以及国内外游客休闲、观光、购物的热地，从2002年10月1日天一广场全面开业以来，这艘商业航母不断乘风破浪，驶向胜利的彼岸，为国内大型购物中心的开发和经营管理创造了十分经典的商业房产成功运作个案。前不久，天一广场的谋划者，市城建投资控股有限公司董事长白小易被建设部科委等评为中国房地产十佳商业地产领军人物，我省仅此一名。日前，记者就天一广场开业以来一些颇有悬念的戏剧性事件，与白董事长进行了交谈，从点点滴滴的话语中，人们可以感受到商业房地产经营的成功得失。　　店多拢市“新版本” 　　事件回放：“买家电、手机到天一广场货比三家最实惠”，天一广场自从率先引入苏宁电器天一店后，已有近十家家电类连锁超市争先恐后地在此安营扎寨，去年，宁波家电销售20亿元，有一半是被这里的“弟兄们”给“吃”掉的。如此多的家电类网点扎堆竞争，并没有出现一幕幕两败俱伤的场景，苏宁、永乐、话机世界等一批老总都不约而同地感受到天一广场确实有“金子”可淘，而且越淘越有味。　　记者问：去年4月，永乐家电将浙东最大的连锁卖场设在天一广场，与苏宁紧紧相邻，当时，一些业内人士认为天一广场决策层的做法有点不明智，同业态两军对垒，会分流客源。而事到如今，永乐和苏宁的今年经营业绩都不错。　　白董答：俗话说“店多拢市”，此话不错，但是，在如今市区商业网点星罗棋布的情况下，天一广场的店铺布局也并非简单的排列组合，必须打造在市内具有很强竞争力的集群式专业连锁店铺板块，只有这样，天一广场的店多拢市效应才名不虚传。　　点评：大型购物中心的核心竞争力中的一个重要支点，是要看“一枝独秀”的个性化重量级店铺群有多少，吸引客流的“号召力”有多大。　　事件回放：莱茵咖啡走了，鼎鼎大名的国际连锁星巴克咖啡来了；来自上海的东华美钻遭遇“滑铁卢”，而凤祥银楼却在天一开出两家。在甬城商业中心的天一商圈里，如此一幕幕新旧更迭的场景反复上演…… 　　天一广场开业以来，有70多家商铺撤出，约占商家总数的四分之一左右。但到去年九月，又有160余家进场，整体来说还是净增加了80多家。目前天一广场的商铺出租率已达到90%以上。正是这大浪淘沙的变化，使天一广场的业态分布步入良性循环的轨道。　　记者问：中华老字号“宁钟”公司天一连锁店刚开张时，生意冷冷清清，“宁钟”的老板潘炳利曾忧心忡忡地对记者说，长此以往，“宁钟”会栽在天一广场，如今他却说出了截然不同的话：生意越来越好起来了，天一广场前景不错。　　白董答：平心而论，天一广场开业以来，对少数商家来说确实出现了一段伤心回忆。开张时，我们对庞大的综合业态群的经营管理缺乏一定的经验，进场商家亦然，有些方面只能“摸着石头过河”，但是，我们并非消极对待，而是及时调整。时下，不少商铺也在经营风浪中学会游泳。　　点评：大型购物中心拢市效应的形成，不可能一蹴而就，消费者对其认同有一个过程，消费市场的培育也需一段时期。　　事件回放：今年元旦，“天一商圈”大热，十万市民逛天一广场。各大商场经过岁末商品销售激情燃烧的“尖峰时刻”，商品销售依然高开高走。而在2002年9月底，一些大商场老总闻知天一广场将全面开业的消息后，担心客流会在天一广场集中，大商场则成为“冷场”。现在看来，情况并不这样，“天一商圈”的互动效应已十分明显。　　记者问：天一广场与周边的大商场等网点的协同竞争，带来了更多的客流，使店多拢市效应更为明显。　　白董答：中山路一向是甬城市民购物的黄金地段，而天一广场在此“安营扎寨”，更是使这“黄金地段”的带状消费走向，变为块状消费流向，“天一商圈”的吸客效应更为明显，商业房地产开发对相邻网点的互动效应不能小觑。　　点评：天一广场人流吸盘效应，为相邻商场带来“近水楼台先得月”效果。　　时尚地带“大窗口” 　　事件回放：去年秋季，大名鼎鼎的品牌“星巴克”咖啡落户在天一广场，今年五月，又将落户在老外滩。据了解，“星巴克”原来还要迟几年再进入宁波，但是，他们几次对天一广场进行实地考察后，发现此地的时尚味越来越浓，所以，就提前进入。　　记者问：我周围的一些朋友经常在闲聊时谈到，年轻人喜欢的最为时尚的店铺，在天一广场常常可以看到；女装区的新款时装、水晶街小巧玲珑的花色礼品、餐饮区的中西风味小吃……使天一广场的时尚元素“风情万种”，怪不得，“星巴克”也趋之若骛。　　白董答：大型购物中心的开发，要有一种与时俱进的战略眼光，关注宁波市民现在的生活质量、核心消费群体的消费心理新动向。而走在时尚消费的前?兀抟墒枪怪煲还愠『诵木赫Φ闹匾矫妫颐窃谔煲还愠∩杓剖本统浞挚悸橇苏庖坏恪? 　　点评：在一个城市做商业地产，就要跟这个城市谈恋爱，要像追求爱人一样深入了解她的脾气爱好，知道怎样打扮，为她增色。　　事件回放：2002年1月，总面积达2万多平方米的“乐购大卖场”率先在天一广场开业，在乐购大门的周围也出现了不少时尚性很强的袖珍式店铺，形成互补性很强的吸客效应。去年仅乐购大卖场商品零售额就达4亿多元。　　记者问：天一广场吸纳乐购大卖场，在业界曾引起一番争议。不少人认为，依照大卖场选址的传统做法，这种大型超市一般设在偏僻的市郊较为适宜，而设在市中心既要受到级差地租制约，吸引人流也较难。　　白董答：乐购大卖场进入天一广场，是我们经过详细的市场调查才定下来的。因为，宁波城市的消费人口特点、布局，与西方一些发达国家不一样，就私家车来说，也远远未普及，所以，在市中心开超市也未尝不可，而这种时尚店铺与超市互补的布局，既减少了经营风险，又吸引了更多人流。　　点评：传统的超市经营思路不一定是“铁律”，只有因地制宜，才会游刃有余。　　“休闲乐园”好去处　　事件回放：天一广场开业之初，不少市民认为这里景色不错，但是在休闲、购物、娱乐一体化的业态配置上还有一定的欠缺，一到晚上，有些区域的灯光也较为暗淡。但是，这种情况已大为改变，新彩虹大舞台、丽池休闲会所等休闲娱乐设施的引入，使天一广场的功能日趋多样化，市民逛天一广场的劲头更足。　　记者问：据本人了解，天一广场除了引进不少休闲娱乐场所外，还经常举办各种十分适合市民口味的免费娱乐活动，尤其在节假日，对此市民十分欢迎。　　白董答：“天一广场”作为宁波城市一个标志性建筑群，如果仅把它看作是一个购物、观光的好去处，显然不够，其持久繁荣的“核心”在于购物、休闲、娱乐同步发展，多元化消费与日俱进。将天一广场办成市民喜欢的休闲乐园很有必要，只有使市民觉得天一广场像家一样亲切，天一广场的生命才会持久发展。　　点评：宁波新一代儒商的商业房产经营开发的眼光，已前瞻性地瞄准商业房产经营资源开发的新天地，并一如既往大步往前走。(徐跃年)