过完猴年春节，许多电话与咨询便接踵而来，2004年里，青岛的房价是一个什么样的走势，市场会向什么样的方向发展？作为一个非行业内人士，记者的感觉与判断并不是十分准确的，但在记者的采访过程中，一种关于市场的声音非常强烈：2004,为了居住而购房。

　　市场放量发展供需缺口缩小

　　2004年将是青岛房地产市场取得长足发展的一年，在这一年里，市场供应量将会有一定程度的增长，房源结构将会发生一定程度的变化，供市民选择的房源将会越来越多。

　　有业内人士这样认为，今年市场将会有几个大的变化：第一，产品细分越来越细，市场上既会出现几个售价在每平方米万元以上的住宅小区，使豪宅市场初具规模，也会出现一些独具特色与概念的小区，使市场上的产品形态更为丰富；第二，区域特色将会更加鲜明，在楼盘与楼盘的竞争之外，板块之间的优势比较将会引起更多人的重视与关注；第三，经济适用房的加大投放将会对市场格局产生一定的影响，伴随着市场的不断发展，梯次供应格局将会逐渐形成。

　　根据我市的经济适用住房建设计划，至2006年，经济适用房将竣工600万平方米，向社会提供住房约7.5万套，其中，2004年将实现竣工100万平方米的目标。100万平方米是个什么样的概念，这个数字将要占据目前我市全年销售房屋面积的1／3,这个数字同时也标志着长久以来困扰我市房地产市场发展的结构性失衡正在慢慢进行着转变。2004年是100万平方米，2005年竣工200万平方米，2006年竣工300万平方米，三年中，以每年100万平方米的量递增，市场格局势必要发生重大变化。

　　经济适用房放量发展只是市场中的一个部分，作为现在市场主体的商品房，也将迎来一个放量发展的时期。不少人认为，国有土地出让改为公开拍卖、挂牌、招标后，进入市场的土地量在不断地减少，但前一段时期沉淀下来的未开发土地仍然在市场上占有一定的比重，而在前两年政府公开出让的土地中，其中的绝大部分也将会在今年走向市场。

　　记者采访了我市几个规模较大的房地产企业，其中相当一部分企业今年会同时推出几个可供销售的楼盘，在他们的计划中，今年和明年将是推盘量较为集中的两年。

　　关注房价走势挤压套利空间

　　在很多房地产市场启动较早、发展较为成熟的地区，我们会发这样的一个现象，其房价的涨落幅度非常之小，不会出现大起大落的情况，开发企业进入一个良性竞争的环境，其产品的整体水准也相对较高，例如广州、深圳、重庆、成都等地。

　　2004年将是青岛房地产市场放量发展的一年，供应量的加大，对于买方而言无疑是一个很好的消息。

　　市场是由供需双方决定的，价格则是供需双方的博弈。曾有无数的人问记者同样一个问题，房价会不会降？在国家统计局的统计报告中，去年青岛房价的涨幅是全国第三，期望房价从一个相对较高的涨幅立刻转为负增长是不符合市场发展规律的，在市场没有大的变故的情况下这种期望应该是不可能发生的。

　　但是，较高的增长幅度逐渐下降却是有可能的，从2001年起，青岛房价可以说是经历了几个跳跃，经过三年的快速增长，进行适度的调整符合市场健康、平稳发展的需要。而且从2003年起，政府加大了宏观调控的力度，制定了若干推动房地产市场健康、平稳发展的举措，对于高速发展中的青岛房地产市场而言，一个适合市场发展的增长速度比什么都重要。

　　由于房价的涨幅较大，市场中一个特殊的套利群体应运而生，在信息相对不对称的市场条件下，这个群体的收益显得更大，而对于急需住房的一部分市民而言，原本可以在商品房市场上解决却要到二手房市场上去寻找房源成为一个无奈的选择。

　　曾经多次探讨过炒房的问题，也有不少的城市出台过一些政策措施，对炒房行为进行一定的限制与制约，但效果并不是很理想，一个根本的原因，无论怎么调整，只能解决其中的一部分问题，对于炒房者而言，总还是有利可图的。既然利润是存在的，那么套利也会同时存在着。

　　市场的放量发展，将会对房价产生一定的影响，房价涨幅的变化则会对套利群体产生一定的影响，最起码会挤压其套利的空间，减少由于炒房而产生的利润，让更多的一手房源直面急需住房的消费者。

　　为了居住而购房

　　购房的第一目的应该是居住的需要。

　　在这样一个前提下，信息成为一个重要的因素，一方面是信息的量，另一方面是信息的可信程度。应加大有关房屋信息的公开发布，让更多的需要房子的人知道出售房屋的有关信息，特别是面向中低收入家庭的房源信息。在这个信息的层面中，有售房的信息，也应该有成交的信息，特别是在二手房的交易过程中，真正的成交价格能够反映出市场的状态。

　　作为政府的层面，适当出台一些限制与打击炒房的政策措施，也会起到一定的作用，特别是在交易与产权变更环节，虽然不能从根本上杜绝，但其更大的意义在于促进市场的健康发展。

　　在相当一部分开发企业中，已经有相关的规定，公司职工认购的房屋不能更名，一定的期限内不能转让，这些规定虽然不是很全面，但也取得了一定的效果，记者曾经问一家开发企业的部门经理，为什么不在公司开发的小区内购买一套房子，公司对内部职工毕竟还有一定的优惠，这位经理说，考虑到三年内不能转让，就没有动这个心思，虽然现在的市场是向上走的。

　　现在不少的市民更加关注二手房市场，通过二手房市场同样也能实现居家的梦想，近几年来，二手房的成交量节节攀升，在不少的城市，二手房已经与商品房并驾齐驱。

　　市场在快速发展的同时，也在经历着一个从不规范走向规范的过程，暴利最终也会走向一个合理的利润空间，这是任何一个行业都无法避免的结局。

　　为了居住而购房，在2004,很多需要住房的人将会演绎不同的购房故事，而且在以后的岁月中，这一主题将会越来越清晰。本报记者王其涛