商品房将平买贵用

　　中国人民银行行长周小川近日表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其它与房地产有关的税费。这意味着消费者的购房成本将降低10％－20％，但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加。业内认为，这很可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说，老百姓有可能买房容易但养房难。

　　虽然目前我国还没有明确地提出征收不动产物业税的一个具体实施细则和措施，但基本框架已明确。财政部税政司一位负责人透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员透露说，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　广东有望在全国第一个吃螃蟹

　　房价将下降39％？

　　不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税，在全国第一个吃螃蟹。一时间，社会各方对于拟议中的物业税均表现出相当关注。据政府部门与房地产有关专家分析预测，一旦开征物业税，房地产前期开发成本将大幅下降，房价最高可下降39％，准入门槛大大降低。

　　不过，亦有专家分析指出，虽然开征物业税后房价构成将有40％的降幅，但如果发展商为拿地与供应方协商抬高地价，首期地价比目前地价的1／70将有较大幅度的涨升，届时房价的降幅将达不到理论上的39％。

　　征收物业税

　　市场之五大悬念

　　近日，我国即将试点实施物业税的消息成为房地产业界焦点。那么，它会给房地产市场带来什么影响？

　　悬念一：房价会不会降？

　　物业税征收后，人们最关心的还是房价。著名地产研究专家半求表示，一旦开征物业税，地价和相关税费将按年分期交纳，这将使消费者的购房成本下降一到两成，再加上发展商让利的因素，估计届时房价可能出现一定程度的下降。

　　广东敏于行律师事务所梁刚律师表示，物业税使消费者的购房成本降低10％到20％，但另一方面，发展商会不会让利？就目前情况来看，我国住房需求一直十分旺盛，发展商让利的空间不会太大。因此，房价大幅下跌的可能性不大。

　　悬念二：物业税高不高？

　　梁刚认为，我国的物业税也不会太高，会在一个合理而且业主可以承受的范围之内。他谈到，在加拿大，所征不动产税税率是三年内不动产平均值的0.5％。记者算了一下，一套40万元的房子，按0.5％的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。这种幅度业主一般可以承受，开征物业税不会较大增加业主负担。

　　悬念三：旧房征不征税？

　　许多业主对征收物业税后，是否导致重复收费有疑虑。众所周知，现在的购房者已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征物业税，那么，属于明显的重复收费。

　　有关人士向记者谈到，目前财税专家已经提出了几种解决方案，方案充分考虑已购房屋人的利益，会对老的房地产采取过渡措施。其中方案之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

　　半求表示，物业税必须有所区分，只对今后新卖出的土地以及建成销售的房产征收，在此以前的房产必须到了使用期限以后才开始征收。

　　悬念四：高档住宅能否行情见涨？

　　半求谈到，由于房价的突变，从短期来讲，那些久久徘徊于高端产品大门前的购房者，有可能在征收物业税之后作出决策，购买降价了的高档住宅，导致高端市场销售加快。

　　但是他同时表示，从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高”和“使用成本低”向“购买成本降低”与“使用成本拉高”转变，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力的购房行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。

　　悬念五：会不会出现城区移民潮？

　　如果我国开始征收物业税，由于土地和房产供应的刚性，似乎很难避免每个地区物业税负担的不同，也就是说，居住成本的高低也将导致我国出现城际间的移民潮，甚至在同一个城市的不同片区之间也将会出现由于土地价值不同而导致物业税不同，导致出现“同城区间移民潮”。

　　半求认为，移民潮的背后必将是二手楼交易的活跃。而土地定期评估，会使土地初始价格以及每年交纳的地价都比较低，有利于业主优化资源配置和新业主以较低成本接手。

　　背景资料：物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。目前香港和加拿大都开征了物业税。据了解，香港物业税是向拥有坐落在香港任何地区的土地或建筑物或土地连同建筑物的拥有人征收的税，税额是按实际所收租金减去20％作为维修、保养费，再按标准税率15％计算。

　　编者按：自拟征收物业税的消息透露出来后，有关物业税的讨论已经风起云涌。提前了解物业税的有关问题，无论对哪个城市哪个人都是有一定意义的。因此，本期汇编了部分有关物业税的讨论，以飨读者。