厦门物业差强人意？(图)

http://www.sina.com.cn 2004年02月14日13:49 海峡网-厦门晚报

　　厦门不缺好房子，物业管理在省内也算优秀，但和国内同行相比还有一定差距。

　　本版文/图记者张华

　　代表委员把脉厦门物业——五对关系尚未理清：业主与物业、业主与业委会、业委会与物业、物业与开发商、物业与物业

　　有人说房子是“三分建，七分管”，物业管理水平的高低及其服务质量的好坏，已逐渐成为老百姓关注的焦点。在此次厦门市“两会”期间，民进厦门市委员会及部分“两会”代表、委员不约而同地对此寄予了高度关注。

　　“保安＋清洁工”的

　　模式已落伍

　　当更多的人拥有了自己的住宅以后，还需要再花钱管自己的房子。我国服务业水平还不太高，近年来消费者对物业管理方面投诉大幅度地增加。

　　如何维护业主的利益？如何以尽可能少的物业管理费支出获取较满意的物业管理？

　　民进厦门市委员会会员林木本说，作为一个新兴行业，我市的物业管理在发展过程中也遇到一些困难。从总体上看，目前我市物业管理行业的发展仍处于较低的水平，物业管理单位从业人员整体素质偏低是我市物业行业的通病。一个合格的物业管理人员除具备过硬的专业知识和业务能力外，还应熟谙相关法律法规，同时具有良好的沟通、协调能力，但目前我市相当比例的物业从业人员都是“半路出家”，没有经过专业培训，不少人甚至连物业管理的常规服务内容都不了解。

　　大多业委会

　　运行不力？

　　民进厦门市委员会人士尖锐地指出，我市大多数业主委员会运行不力，甚至形同虚设，业主自治还不健全。

　　由于种种原因，我市目前许多业主委员会人员结构混乱、素质偏低，无法真正代表广大业主行使合法权益，个别委员甚至为达到某些个人目的，以权谋私、非法作业。

　　业主自治管理的实质是维护全体业主的合法权益和公共利益，而不是维护业主的个别利益。有的物业管理项目的业主委员会认为自己的权力至高无上，把该项目的一切管理权都集中在少数几个委员身上。

　　有的小区的业委会也“难产”。主要有以下原因：一是部分开发商和物业管理公司害怕暴露房屋自身的缺陷以及害怕业主大会成立后业主有了自主权，妨碍物管公司在社区的利益，从而阻碍和拖延了业委会的成立。另外，业主自身也存在一些问题，比如，部分业主自身法律意识淡薄，客观上放纵了物业公司的违约行为及侵权行为；部分业主不愿或没有时间参与物业管理。还有部分情况是，少数业主委员会委员贪图名利或被人收买，不能代表全体业主利益。加上申请、报备程序以及筹备过程复杂，使得小区选举产生业主委员会的工作进展受阻。

　　业主委员会要发挥积极健康的作用，它是一个在遵守法律的前提下维护全体业主合法权益的群众性组织，而不是一个带领业主与开发商、物业管理公司进行对抗的组织。业主委员会的主要职能是选择、配合、监督小区物业管理公司对小区进行服务、管理，与物业管理公司是共建关系。而目前有一些小区的业主委员会无限扩大自己的权利，对物业管理公司的人员安排、工资发放、办公用品购买等企业自主行为进行干涉，这些越权行为不利于物业健康发展。

　　典型案例

　　泰和花园业委会迟到5年

　　自1998年业主交房入住至2003年，泰和花园业委会空缺5年，但好不容易选出业主委员会，开发商却不承认，要将业主委员会推倒重来。2003年5月中旬，市建设局认定泰和花园新产生的业委会“符合业委会成立条件，准予登记”。由此，迟到了多年的泰和花园业主委员会终于正式成立。

　　开发商与物业 “穿同一条裤子”

　　民进厦门市委员会会员林木本说，目前厦门市大多数的物业管理公司均系开发商承建楼盘时，根据自己的需要组建或指定的公司（极小部分物业公司是通过招投标设立的），业主委员会的成员也是物业公司内定或指定的人选（没有充分发动广大业主参与公开评选）。物业公司往往缺乏监督，并以获取尽可能多的利润为目的，根本无法代表或体现大多数业主的切身利益，反而存在着严重分歧与冲突。由于大多数物业公司账目没公开，且普遍缺乏高科技手段（如监控设施、先进的管理设备等）进行科学管理，管理不到位导致治安隐患严重，因此，常发生业主不交或拒交管理费的现象，直接影响整个楼盘的物业管理，也间接影响了已经缴交管理费的业主的利益。

　　由此，物业公司带着“原罪”出生，甚至成了开发商的“替罪羊”。按照有关条例，商品房在建成投入使用初期，由开发商自行管理或委托物业管理企业进行前期物业管理。这样消费者很容易就认为这本该作为独立第三方的物业公司与开发商是一家。有些项目在售楼时承诺的条款不能实现，房屋质量出现问题，公共设施不齐全，管线布局不合理，业主就把怨气发泄到物业公司身上，以此为由不交物业管理费。

　　在厦门，一些物业管理公司与开发商有着千丝万缕的关系。有的开发商盖完房子便赶忙成立起物业公司管理自己的楼盘；有的开发商干脆连物业管理公司都不成立，只是成立自己的物业管理部提供物业管理服务；有的开发商则是物业管理公司的股东；还有一些物业管理机构是通过开发商的关系才获得管理楼盘业务的。开发商与物业的暧昧关系，已成为不少物业管理纠纷的根源。

　　自2003年9月1日开始施行的国务院《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，要求开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。如果真能如此，将有利于开发商与物业管理公司各司其责，也有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。但可惜的是，目前厦门尚无先例，前期物业管理通过招投标选“管家”，在厦门还仅仅是美好的设想。

　　业主与物业公司：一对永远的矛盾？

　　目前我市现有各类物业管理企业近200多家，大多数为市标三级以下企业。而更为要命的是，其中许多物业管理企业都为房地产开发公司派生出来的子公司或分公司。在缺乏必要的竞争机制下，物业公司当然不会把提高服务水平放在心上，同时服务范围也就很有限。

　　据了解，到目前为止，绝大多数物业公司仅仅局限在打扫卫生、浇花剪叶、看车收钱、保安巡逻等简单事务，而很少向招商、中介、商务、物流配送等服务项目发展。

　　同时，目前许多业主对物业管理还存在认识上的欠缺。有的业主认为自己缴纳了管理费，遇到问题就理应由物业管理企业包揽解决，实际上类似产权证办理、工程保修期内的房屋质量投诉等问题，并不属于物业管理企业职责范围。

　　物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，由此形成恶性循环，最终受伤的还是业主。

　　典型案例

　　天伦花园物业撤走风波

　　2003年3月15日，莲花天伦花园因业主与物业管理公司矛盾激化，物业公司愤然从小区撤走，小区380户居民生活陷入尴尬。

　　主管

　　部门

　　厦门物业

　　全省“领头羊”

　　厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处有关人士说，厦门市目前已有物业管理企业241家，其中国家建设部二级资质的有11家，而全省也只有15家具备建设部二级资质，厦门市就占到73.3%，可谓首屈一指。厦门市物业在全国虽然算不上“排头兵”，但在省内应该说还是占据“领头羊”的地位。

　　当然，与全国一些大城市如北京、上海、广州相比，厦门无论是从物业管理企业的规模还是从物业管理水平上来说，都还有一定的差距，国家建设部一级资质的企业70%以上都分布在这几个地方。

　　目前我市已经有大大小小241家物业公司，从业人员2万多人，管理着近4000万平方米的房产物业，平均每家企业管理面积不到20万平方米，其中，11家建设部二级资质企业管理的物业面积超过1200万平方米，接近总面积的1/3，还是具有一定规模的。

　　厦门市600多个小区中，约有320多家成立了业主委员会，从面积上来说，成立业主委员会的小区约占总物业面积的40%多。

　　有人说，厦门的物业管理还停留在“保洁、保安、保水电”的水平上，纠缠于“物业管理费该由谁收取”的问题上，这样的话未免不够客观。作为广大业主，人人都希望小区所聘请的物业能提供“五星级”的服务，实行却是“一星级”的收费，这在目前来说还不太现实，有个磨合过程。

　　物业管理作为一个新兴产业，还处在不断摸索、完善和发展之中，特别是在一系列法律法规实施不到半年的情况下，有许多关系还是需要随着市场变化而不断调节的。

　　厦门物业管理行业的发展目标，就是要提高竞争力，整个行业要通过市场来进行调节。要适当提高物业管理企业的准入标准，鼓励通过市场行为，让那些有实力的物业管理公司兼并那些效益差、水平低的小公司；对现有物业管理企业加强行业的监督管理，采用行政手段与市场经济杠杆相结合的办法，把滥竽充数的企业淘汰出局。规模化、集约化，是厦门物业管理发展的方向，市场化、双向选择，是厦门物业管理发展的必然趋势，规范化、标准化，是厦门物业管理发展的基础，而法制化、依法管理，则是物业管理的发展目标。

　　物业与物业之间：

　　水火不容？

　　另一方面，厦门物业管理行业本身也走进了一个怪圈：物业管理公司越来越多，收费则越来越低，同行间恶性竞争严重。试想，低廉的收费还要支付工作人员的工资和按规定提取的福利、社保费用，以及物业管理单位、业主委员会的办公费用等，拿什么保证高质量的管理服务？所以政府部门应该合理定价，物业管理行业同行间更应自律。

　　厦门的物业管理服务业的市场是比较狭小的，虽然有着200多家注册公司，但管理面积在100万平方米以上的只寥寥几家。除了少数几家公司拥有较大的管理规模外，其他大多数都基本上是一家公司守着一两个小楼盘，没有规模效益，勉强生存。企业小而多，多而杂，这样一来，一个直接的问题就是易产生无序竞争。比如项目招标投标，一些企业缺乏行业全局观念，为了招揽业务不顾自身实际情况盲目竞争，甚至不惜采用各种不正当手段，这样既扰乱了正常的市场秩序，又为以后的纠纷埋下了隐患，更给整个行业的社会形象带来了负面影响。

　　同时，厦门的物业管理服务价格政策比较保守，没有形成市场调节、优质优价的竞争和激励机制，收费的价格往往跟服务的质量难成正比。

　　典型案例

　　福津大街：天有二日

　　根据《厦门市住宅区物业管理条例》，一个住宅区只能成立一个业主委员会。然而，自2001年4月至2003年，在福津大街第一节点（第一期工程），却出现了两个“业主委员会”，并且先后聘请了两家物业公司。纠纷闹了两三年，官司也打了不止一次，还没理出个头绪。

　　更正：昨天本报《两会热点》“应尽早建立失地农民社保体系”一文中，主要提案人应为“林汝辉”先生，特此更正并向林汝辉先生致歉。

　　(厦门晚报)