中低价房　开发成本怎样降（双周楼市）

中低价房　开发成本怎样降（双周楼市）

http://www.sina.com.cn 2004年02月16日03:12 人民网-华东新闻

本报记者　孙小静　　2月9日，上海市闵行区5个配套商品房项目公开招标。这是2004年该市首批开标中低价房项目，中标项目将于6个月内开工。众所周知，2003年至2005年的3年间，上海市政府每年将开工300万平方米中低价商品房，其售价将保持在每平方米3500元以下。这一措施将有助于调控房产供应结构，平抑房价涨幅。　　不过，这次招标会传出一个信息，有开发商对如何控制中低价商品房的开发成本信心不足。一些不参加投标的开发商也出现在招标会上，目的是为了“取经”，看看其他开发商有何控制成本的“良方”。　　据了解，闵行区5项配套商品房项目的平均销售价格确定为每平方米2800元至3100元，这就意味着每平方米的开发成本必须控制在2500元以下。然而，对于这些项目，政府还确定了每平方米征地动拆迁费600元、大型市政配套建设费320元、土地出让金140元，对此，有开发商认为“不但利润空间几乎全被压缩，而且一不小心就会亏本”。此次5项开标项目中有1项流标，似乎也证明了中低价商品房“难做”。　　其实，房产开发成本，不仅是开发商之痛，也导致了上海房价“节节高”。2003年，短短一年间，上海整体房价上涨了近25％，部分地区甚至超过50％。今年上海“两会”期间，该市房屋土地资源管理局领导透露，今年上海房价增幅将尽力控制在12％左右。要实现之，进一步控制成本当为重要手段。　　中低价商品房的开发商已在此方面作出探索，如对建材货比三家并实行团购，在保证质量的前提下缩短工期，甚至“废物”利用，用大理石边角料铺设小道等。就这样，艰难地在“小打小闹”中，给自己“抠”出赢利空间。　　同时有一则消息引人注目：广东省财政工作会议上透露，该省可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。这一“吃螃蟹”之举，将大幅降低房地产前期开发成本。　　关于平抑房价，还有一种关于如何交纳税费的探讨。现阶段我国实行的是“批租”土地使用制度，即用地者向政府购买一定期限内的土地使用权，其中大部分税费须一次性支付。有数据表明，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。高税费直接导致高房价。而开征物业税，将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取，这也是国际上比较通行的做法。有地产研究人士分析，地价和相关税费分70年交，即占住宅成本50％强的地价和相关税费在销售时只需先交纳170，表现在房价中，成本就下降了近50％。即使发展商获取部分份额，房价也有三成以上的降幅。　　这仅仅是一个理论推测，况且开征物业税后是否会出现“买得起住不起”的情况，目前都尚难定论。不过，政府部门主动通过规范手段降低土地成本，从而打破平抑房价“瓶颈”的努力，值得肯定。同样，各地从去年开始清理整顿闲置土地的举措，对整个城市的房地产开发及市场调控，乃至降低城市的商务成本、提高综合竞争力来说，都将是利好。　　《华东新闻》 (2004年02月16日第三版)