本报记者 唐明

　　前言

　　1月13日，必将是湖南连锁百货和商业地产史上最值得记忆的日子。有着48年成功创业历史、被广泛赞誉为“新中国第一店”、“中国百货第一股”的传奇企业———北京王府井百货正式宣布进驻湖南第一商圈———长沙五一广场中心城区。长沙金华康公司与王府井百货（集团）投资8亿元联合打造的湖南第一大垂直型、产权式流行百货购物中心———长沙王府井商业广场正式启航。

　　短短3天里，长沙王府井商业广场首期产权式商铺的现场销售就以超额4倍的火爆认购而引发了2004年长沙商业地产投资的第一波高潮。

　　2月19日，记者再次来到王府井百货广场的售楼部，这里依然是热火朝天的场面，每一张桌前都拥挤着购楼的人。长沙王府井百货广场销售部经理梁忆先生向我们介绍了最近的情况。梁先生说，目前王府井百货广场的一期销售已基本结束，长沙地区的销售额已超过了8000万，温州地区的销售也过了1000万。昨日一天的销售额就达到了800万。目前工程进度也很快，一期已进入设备安装和室内装修阶段，二期工程已动工，9月份如期开张应该没有问题。

　　梁忆先生在解释项目热卖的原因时认为：目前国内中产阶层日趋庞大，家庭投资和家庭理财成为了商业地产的市场动力源。将产权进行分割，实现大型商业分散股权集合资本统一经营，以股东形式获取投资利润的新型商业地产投资模式正在引领新的一波不动产投资浪潮。

　　1、中产阶层形成，民间投资寻找方向

　　金华康公司的负责人曾左先生说，目前我国的居民储蓄已达到了6万亿元人民币，政府一直想促使这些钱能够进行消费市场，拉动内需，推动国内工业企业的发展。然而，种种努力结果却并不理想。究其原因，还是因为目前国内的就业形势不明朗，社会失业保障不充分，人们对未来的收入有着很强烈的不稳定心态，从而使人们的消费思想又落回到持币保值的保守逻辑中。6万亿的居民储蓄死守银行，使消费市场失却了活力，从而导致投资市场也不活跃。

　　目前城市正在进行历史性的改造，为数众多的拆迁户手中都有一笔不菲的拆迁补偿，这笔钱的主人们大多已习惯于出租物业收取租金，他们有着很强的投资商业物业的意识。这笔钱也成为商业地产开发商们争夺的目标，也是市中心区投资性地产活跃的强劲支点。

　　曾左先生说，中产阶级在国民中所占比例的大小是一个国家发展程度的表征，中产阶级的意识形态也是一个国家的意识形态的主流。据一份分析资料认为，未来的数十年内是中国中产阶层的一个大膨胀时期。而目前，国内经济的高速发展，一大批小商人正在加紧完成初步资本积累，进入中产者行列；高薪管理和技术人才正在形成一批知识中产者；城市发展和改造也拔出萝卜带出泥似的带出一批手中有钱的中产业主。这些人的大量出现使投资市场蕴藏着巨大的能量。不但如此，中产阶层对社会发展的乐观态度和本土投资的局限性使区域中心城市或者城市商业中心成为商业投资热点和开发热点。

　　目前的问题是，哪一种商业地产投资模式最能切合这些中产者乐于投资的条件！

　　2、产权式商场引来民间资本

　　梁忆先生认为，要启动居民储蓄和中产阶层资本进入消费市场，首要的问题是要为平民阶层提供一个具有长久的稳定收益的平台，使其生活状态在社会保障之外再获得一个有力的支撑点。而产权式商场正是为此提供的一个稳定性较强的平台。

　　产权式商场最早起源于上个世纪70年代末的欧美，目前在中国大陆的两岸四地经济热点城市最为盛行，而在国际主流连锁百货品牌中超过60％以整体租赁产权式商场为发展方向。目前，从整体商场投资模式上看，产权式商场正在受到越来越多投资者的关注，以深圳为例，从早期的彩田新一佳到近期的中港城以及最近的鸿洲沃尔玛和太古购物广场无不强烈地吸引着广大的投资者。据统计，去年深圳推出的商业物业中，产权式商铺占了近60％，产权式商场具备的先天特点使其成为商铺投资中的宠儿。

　　据了解，长沙王府井商业广场产权式商场将采取的操作方法是，将大厦一层进行合理分割出售，大单元大面积，小单元小面积，面积从7－80平方米不等。投资者购买产权商铺后，将全部由王府井百货统一经营，租期为20年。梁忆认为，这种市中心大型商业的经营的稳定性是其最大的特点。只要城市不失去活力，市中心的品牌商业总是有经营收益的，而其产权的小型化使平民阶层的资本也可以自由出入，使资本市场不再是贵族富豪的专利。不但使居民储蓄产生了活跃性，也急剧地放大了资本市场。

　　业内专业人士认为，产权式商铺，不但是一种所有权和经营权分离的房地产商铺产品形式，同时也是符合现阶段中国国情的一种房地产证券化的尝试———商铺业主出于投资目地将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。这是一种不同于银行储蓄、证券投资、集合式委托贷款和商业保险的最新型家庭不动产投资理财工具。

　　3、家庭投资的三个基本点

　　对于传统的中国人来说，家庭投资最关键的是稳定。细水长流不要充大尾巴狼是老人常常教导的老生常谈，收入稳定是家庭安定团结的基础也是许多中年人的切身体会，所以家庭投资与其说是风险投资不如说是家庭理财更为适宜。梁忆先生说，在对购楼客户的了解中，以家庭为单位，以有限的资本在市中心品牌大商场内作一份中小型投资，为家庭的经济来源作一个长远打算的理念的现象最多。简单的概括，就是大多数客户都是以家庭理财的理念来投资购楼的。梁忆说，看来，家庭理财正在成为一股时代潮流，甚至可能形成一种新的行业。这也许是中产阶层膨胀时期的一个新的特色。

　　据了解，家庭投资者们非常关注三个方面：

　　一是商铺的产权是否清晰。在产权分割经营统一的局面下，这个问题的确很重要，这也是不同于独立铺面的一种股份产权的新方式。

　　二是可以拿到多少投资收益。事实上，这一点当然是由市场决定的，但是作为一个负责任的开发商就不能把投资收益当作纯市场化的事情任其自然，必须通过与强势经营者合作，通过对开发地段的选择，通过对区域商业繁荣的推动等手段为投资者铺垫好收益平台。

　　梁忆说，针对这一点，与北京王府井百货的合作是手段之一；其次是地段的选择：五一商圈中心、平和堂与黄兴南路步行街之间、酒巴一条街的龙头，长沙恐怕没有比这地方更称得上商业中心的地段了；第三是“亿元担保”的投资安全，作为一个商业地产的开发商，要投资者相信你，首先得自己确信物业的商业价值和投资价值，我们将自己的亿元资产与小投资者资本作捆绑担保，就是为了说明我们对该物业的商业投资价值的信心。

　　三是出现风险如何解决。这就需要对商业物业的经营管理公司的品牌和内在能力进行充分的了解。北京王府井百货号称中国零售业的旗舰，拥有和经营大型百货店15家，全资和控股企业16家，年销售能力近100亿元。目前王府井百货的商誉评估市值达5．23亿元。据王府井百货集团公司总经理郑万河表示，从今年开始，公司将全力实现王府井百货新一轮的加速发展。从今年到2005年，王府井百货的门店总数将调整至30家，年销售指标调整至120亿元。作为这样一个国内大型品牌企业，抗风险能力应该是比较强的。

　　4、家庭理财代理向我们走近

　　梁忆先生提醒记者，像美国等发达国家有专门的家庭理财行业，有专职的家庭理财人员，而目前我国还只有为财团理财的投资顾问公司。事实上，从长沙王府井百货的销售对象来看，家庭理财正在形成一种社会经济形态，但是据了解，没有一个购楼者咨询或雇用过投资顾问公司，也没有人知道哪里有家庭理财顾问公司。

　　“这是一个空白。”梁忆先生说。

　　在二十年以前，中国人的家庭资产都差不多———清贫，后来有一部分人先富了起来，但是那时候出现的都是大型商业地产，在五一广场没有五十万做不了投资，所以投资只能是一种财团投资或者富豪投资，在城市中心的大型品牌商场做投资不是平民百姓可以向往的事。但是现在在五一广场的投资门槛已经降到了十万元以下，王府井百货广场二期我们将会把投资门槛降到4万元，一般性的资产者都完全可以进行投资，但是也正是由于投资门槛大幅降低，以及开发的物业为数众多，使家庭投资更需要专业的家庭理财顾问公司为投资者进行物业甄别、选择、调查，对投资类型进行分析，对区域物业投资市场进行调研，对投资方式进行类比。

　　而且，目前国际上的一些新型投资理财方式也正在纷纷引入中国内地市场，家庭理财需要更广泛更及时的信息来源和信息处理。

　　梁忆先生说：“所以说，长沙王府井百货广场对于社会的最大贡献也许并不仅仅是重建了长沙商铺投资的信心，更是促使家庭理财代理成为一种新兴的经济行业！引发一场全民投资的经济发展浪潮！”