作者张庆华

　　作为一名房地产专业律师，在2000年5月份出版了《制胜房地产》一书后，经过两年的酝酿，从2002年下半年，张庆华又开始动笔准备中国土地问题的研讨，历经一年多的时间，2003年11月份，另一本房地产界专业书籍———《中国土地法操作实务》亮相。据了解，这本书经中国法律出版社出版印刷后，短短时间内便进行了第二印刷，这对一本专业书籍来说，并不是件很容易的事情。那么，《中国土地法操作实务》到底是一本什么样的书呢？作者为什么要写这本书呢？记者采访了本书作者———山东北极之星律师事务所张庆华律师。

　　问：据说这本书出版后读者反映不错，短时间内就第二次印刷，请谈谈您为什么写这样一本专业书，初衷是什么？

　　答：作为一名多年从事房地产法律事务的专业律师，我亲历了上世纪90年代我国房地产业从高峰跌至低谷，又从低谷中艰难走出，逐步复苏的全过程。在这一过程中，我目睹和参与了大量与房地产有关的纠纷和诉讼，并感受到许多当事人因陷入纠纷不能自拔而蒙受重大损失的痛苦和绝望。当时便产生了写这么一本书的想法。

　　在实践中，通过对众多案例的分析总结，我发现产生各种纠纷和诉讼的根源还是法律意识和能否依法操作的问题，即当事人是否掌握了依法维权的技巧？是否学会了合理的纠纷预防方法？肩负房地产管理职能的政府主管部门能否依法管理和规范市场等等，才是导致纠纷和诉讼的根本原因。

　　同时，经过对许多房地产纠纷案例进行研究后，我还发现，几乎所有的房地产纠纷诉讼都与土地问题有关，即使一些经常性、表面化和大众化的普通商品房买卖或合作建房合同，其争议的焦点和难点也多表现为土地问题。对于最基本的合同效力问题，也主要是从土地使用权的取得和转让的合法性入手加以分析判断并得出结论。而在房地产开发的非诉讼领域，即每一具体开发建设项目从立项审批到最终的产权登记过户的全过程，土地问题更是贯穿于建设项目始终的操作难点，同时也成为影响开发项目进程和成败的关键。

　　然而，与世界上大多数实行一元化土地所有制的国家相比，我国的土地制度显得既复杂独特，又富于变化：两种所有权权能差异明显的土地产权关系；两种截然不同的土地使用权取得方式；大量纷繁复杂、级别效力不同并且经常相互冲突的法律、法规、部门和地方规章以及政策性规定；特别是近十年来，我国土地制度进入一个大调整时期，土地制度的改革措施和立法建设更是频频出新。所有这一切，不仅使得涉足房地产领域的普通当事人把握起来感到力不从心，不得要领，即使一些专门从事房地产业务的实务工作者也常常感到困惑或无所适从。于是，我便下决心要写这本书了。

　　其实，在本书写作之前，我曾经结合自己的业务实践，参与过一些土地热点难点问题的研讨，并也零零散散地撰写和发表过一些理论文章。但是我觉得，如能对我国土地制度进行系统化的整理，对其中常见的热点难点问题按照一定的规律和逻辑关系进行有针对性的法理分析并提出具体的解决办法，也许会更有现实意义。

　　问：能否简单谈谈这本书主要包括哪些内容？

　　答：这本书以我国各项具体土地制度为主线，尽量涵盖了我国现行土地制度在立法和实务操作方面的各种热点和难点问题。同时对于我国土地制度实践中的一些创新制度，如土地储备、城市经营及其中的BOT运营模式等，也从法律角度进行了分析和论证。

　　此外，书中还引用了我最近几年承办的和最高人民法院终审的11个不同类型、具有一定典型意义的案例，并作了比较细致的案例评析。

　　问：听说您为了写这本书，用了一年多的时间，作为一个房地产的专业律师，这样做会不会影响您的律师业务？

　　答：当然会有一些影响。从资料的研究、准备，到动笔写作，初稿完成，用了大约有一年半的时间。为了尽量不影响业务，我大多是利用晚上休息的时间写作，确实很辛苦。但我想，人的成就感是多种多样的，与办理个案的成功、经济收入的多少相比，著书立说所能影响和帮助的人更多。作为一名律师，除了敬业以外，社会责任感更应该成为他核心价值，只有这样，律师的社会形象才能够真正树立起来。这样的成就感也许更有积极意义。

　　问：听说这本书出版后，影响挺大的。能否谈谈您对这些影响的感受？

　　答：据出版社说该书出版后销量不错，一些土地管理部门购买此书将其作为工作人员的指定学习用书，也有一些院校将该书作为土地法教材使用。至于我自己，书出版后，几乎每天都会收到土地方面的咨询电话，一些学术机构和政府部门也邀请去讲课。

　　之所以出现这样的效果，我觉得与这本书出版时正赶上全国范围进行的大规模的土地市场清理整顿工作有一定的关系，但更重要的原因我想还是一开始谈的写书那个原因，由于中国土地政策存在的复杂性，使得那些涉足房地产领域的普通当事人和专门从事房地产业务的实务工作者把握起来感到困惑和力不从心，所以一旦出现了一本针对这个问题进行探讨的书籍，当然比较受关注。

　　问：您已经完成《房地产制胜》和这本书了，还有没有打算再继续写下去？

　　答：承蒙读者的关爱，这本书出版后我听到了许多鼓励的声音。今后我会更加努力。房产、地产、建筑承包，被认为房地产业务的三大板块。前两个板块我已经出了专著，所以我计划再用两年左右的时间，进一步系统研究一下建筑工程承包方面的理论和实务问题，再写一本有关这方面的新书，完成我多年的心愿。本报记者鞠培霞