广州珠江物业酒店管理公司全权管理的麓湖阁

　　编者的话

　　上个世纪80年代初期，广州市东湖新村作为全国首个城市商品房住宅小区，借鉴香港房屋管理的经验，开创了广州市乃至全国物业管理先河，实施了具有中国特色的物业管理新模式。至此，物业管理服务便悄悄地飞入了百姓家。近年来，广州市从加强监管和指导入手，逐步建立起一套物业管理监管制度，发挥行业自律和业主自治的作用，致力于培育物业管理市场发展。现在人们也发现，物业管理的到来，使人们的居住质量提高了，社区治安更稳定了，就业机会更多了，特别值得一提的是，推行旧居住区物业管理，巩固了广州市“三年一中变”的工作成果，对推动全市两个精神文明建设做出了积极的贡献。

　　落实监管推进发展

　　物业管理是一个新兴的服务产业，也应遵循市场经济规律发展。但在社会主义市场经济体制转型期，法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高，市场主体之间的约束能力比较薄弱，现阶段物业管理市场仍需要政府加强监管力度，规范物业管理各方主体行为，最大限度地保护业主的利益

　　广州市国土房管局落实各项监管措施，做到监管但不干预企业本身运作、指导而不放任自流，积极培育物业管理市场。

　　广州市国土房管局首先建立了企业资质管理制度，实现物业管理企业动态管理，并且不断完善物业管理企业的准入条件，全面调整物业公司资质等级和审定新申办的物业管理企业。通过物业管理软件监控系统，随机统计和查询，有效地防止物业公司的隐瞒、作假等行为，增强了监控能力。

　　广州市国土房管局一直重视物业管理的咨询、来访、投诉工作，并深入小区调查，协调处理物业管理纠纷。他们经常利用节假日休息时间到物业小区抽查物业管理情况，核实物业公司的违规行为，有效地维护了物业小区居民的正常生活秩序及其合法权益。

　　业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。广州市国土房管局积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。到目前为止，广州市已成立业主委员会近400个，大部分业主委员会运作良好。业主委员会的产生促进了业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，有力地推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。

　　在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益。

　　三级网管有序发展

　　广州市物业管理行政职能部门划为三级网络管理架构，推行三级管理架构在实践中取得了良好的效果，为落实物业行政管理提供了坚实保证

　　广州市国土房管局主要负责贯彻实施国家、省、市的有关法律、法规和规章，制定政策、核发物业管理企业资质，指导物业管理协会的工作，以及物业管理重大投诉案的协调处理；区国土房管局指导、监督、检查物业公司的服务行为；区国土房管局下设的房屋管理所负责现场指导监督业主大会召开、业主委员会的成立，协调处理物业管理投诉。

　　物业管理协会承担对物业管理人员上岗培训、业主委员会主任政策法规培训，组织协会会员单位与国内外物业管理同行进行交流，考评广州市物业管理示范（优秀）项目和初评广东省物业管理示范项目，组织行业的法律咨询、信息交流等活动。同时协会积极倡导行业自律，向立法机关、政府提出建设性的意见和建议，起到了企业与政府的桥梁纽带作用，促进了物业管理行业的发展。

　　目前，物业管理企业也积极协助社区有关部门做好计划生育、社区人口普查、暂住人口管理、社会治安综合治理等工作，组织业主开展丰富多彩的社区文化活动，为推动社区精神文明建设发挥了作用。

　　物业管理进驻老城旧居

　　广州市旧城区的管理一直延续原房屋管理的旧模式，致使房屋旧、违章多、卫生差、治安乱，这与广州市新城区形成了极大反差，影响广州市整体市容。在推行“三年一中变”的工作中，广州提出将整治、建设与物业管理有机地结合在一起，物业管理进入了旧住宅区

　　针对当前相当部分城区居民住宅小区基础设施不够完善、居民群众接受物业管理的观念滞后，以及部分地区低收入群众比较集中，缴交物业管理费能力较弱的情况，广州市、区两级政府坚持“政府出大头，个人出小头”的原则，从城市建设资金中划拨专款，作为小区引进物业管理的启动资金，用于小区的整治、创建工作和以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。

　　针对现阶段旧城区居民住宅小区物业管理运作成本高、物业管理公司参与的积极性不高的情况，主管部门认真研究落实了一系列扶持措施，鼓励和引导物业管理公司拓展旧城区居民住宅小区的物业管理业务。例如要求街道把一些盈利能力比较好的公益性管理项目，如“三车”保管、绿化保养、小区保洁等交给物业管理公司管理，通过让利扶持，支持物业管理公司降低运行成本。旧住宅小区由于基础设施老化、设备陈旧、配套不足，存在投入大、难度高、收入低的现象，而且居民承受能力差异较大。在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。以庙前西小区、署前二街小区和东湖路25号大院为试点，广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。目前，三个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。

　　（穗房宣）

　　广州市逾200万人享受物业管理服务（链接）

　　有一个数字可能有些令人吃惊，包括10区两县级市在内常住人口700万的广州，享受物业管理服务的人口超过222万。这是一个庞大的数字。

　　目前，广州市物业管理覆盖的物业类型包括住宅小区(含经过改造的旧住宅区)、写字楼(含机关办公楼)、工业厂房、医院、学校、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场、步行街、道路和车站等，涉及的小区、大厦3022个，面积达2.94亿平方米；广州市拥有全国物业管理示范小区(大厦)54个，广东省物业管理示范小区(大厦)97个，广州市物业管理示范小区(大厦)205个；物业管理行业从业人员5.42万人，2002年的经营收入为17．9亿元。广州市物业管理行业已初具规模。截止2003年12月，广州共有物业公司767家，其中获得一级资质企业5家，二级资质企业有24家，三级资质企业有287家，四级资质企业有451家。物业管理在广州市的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市面貌的改观，而且为繁荣全市经济、稳定社会作出了贡献。与我国其他城市相比，广州市的物业管理起步较早，市场化、社会化程度较高，正朝着理性选择和稳步发展的方向迈进。

　　《华南新闻》 (2004年03月10日 第二版)

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