商品房买卖，谨记注意八项(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年03月17日06:50 青岛新闻网-青岛日报

　　商品房买卖过程中存在着诸多不规范的情况，广大消费者还需反复斟酌，细细辨析———近几年来，改革开放日益深入，经济发展一路飙行，这些外在的消费诱因无时不在冲击着消费者的思维方式和消费观念，崇尚即时消费、超前消费的人群以核裂变的速度迅速膨胀，表现最为突出的就是房地产市场的异军突起，数十层的商住楼、写字楼拔地而起，成片的别墅和住宅小区如雨后春笋般展现在我们眼前，这些突兀而起的楼盘，不仅令众多消费者眼花缭乱，也让消费者扑朔迷离，一些诸如虚假广告、合同欺诈、房顶漏雨、屋内长毛、面积缩水等现象在不同程度上侵害着消费者的利益。

　　为了让广大消费者能明明白白地消费，青岛市崂山区消费者协会从一年多来受理过的90余件商品房大小纠纷投诉案件中挑选出几个代表性的案例，以此来提醒广大消费者睁大眼睛，理性消费，谨防落入房地产买卖的纠纷中。

　　案例一：广告浮夸抛“诱饵”

　　个别开发商在商品房销售中夸大广告宣传效果，误导消费者。

　　2001年8月，消费者刘先生因看了某开发商在媒体中刊登的“此房站在阳台能看海，楼底家家有车库”的广告宣传后，以高出别人300元／平方米的价格，全额买下了一套住房，并掏了85000元交了车库款。但一年后交房时，全变了样，此房前面矗起了一座同高的楼房，不仅挡住了视线和光线，而且与车库距离100余米，且车库还是无车库门的大通库，不交钱同样可以停。刘先生据此将房产经销商投诉至崂山区消协。

　　崂山区消费者协会经调查取证后认为：经营者在广告宣传中，作了夸大事实的虚假宣传，侵犯了消费者的知情权，是一种欺诈消费者的行为。经调解：经营者退还刘先生车库款85000元和应得利息，并给予刘先生10000元的阳光权补偿费。

　　案例二：价格“虚低”迷人眼

　　价格牌上标出的价格往往与房子的实际价格有一段差距，不少经销商拿广告牌上的低价位来“哄骗”消费者。

　　某开发商打出广告称：“该小区商品房1500元起价，付10万元房子给你。”消费者王女士二话没说就预交了5万元定金（发票上标记为“订金”），预定了4楼402户80平方米套二房，又另外借了5万元来要房时，却被告知她预定的房子价格为3200元／平方米，总价款为256000余元，王女士不由大吃一惊。

　　崂山消协经调查取证认为：广告中标出的“付10万元房子给你”是首付款，1500元起价是指该房底层户型最差的一套半地下室的房子。因此，广告中的“1500元起价”会给消费者带来误导，消费者王女士在预定402户房子时，经营者有义务告知其402户房子的面积、单价、总价款等相关信息，而经营者的销售人员却没有履行此项义务。经调解：王女士领回了经营者退回的5万元订金。

　　案例三：合同玩“文字游戏”

　　在商品房销售合同中，玩文字游戏而诱骗消费者签字盖章是个别开发商最常用的伎俩，因已“生米煮成熟饭”，消费者有苦无处诉。

　　消费者臧女士花了175万元人民币在青岛某物业发展有限公司购买了一套建筑面积为250平方米的商品房。该公司为达促销目的，已将此房装修成样板房，并与臧女士合同约定一年后交房。另外，对房屋装修费用签定补充协议：双方约定家具费6万元，房屋装修费“暂定”为19万元（合计25万元）。为表示诚意，该公司口头承诺：因销售期间来人参观、触摸等“损耗”，到交房时再给臧女士优惠1－2万元，所以19万元为“暂定”价款。可是在临近交房时，臧女士却收到该公司发来的书面通知，要求其在两日内携带19万元家装费，额外的厨具费42498元、洁具费62700元等（合计105198元）来办理交房手续，否则将视为违约，他们将收回此房。面对“突如其来”的追加款项，臧女士当即向该公司提出疑义，但还是收到了开发商“必须于6月30日下午5点以前，缴齐所有款项方能办理交房手续，否则将按单方违约无条件退房（此房已升值为260万元，如果退房则损失会更大）”的第二次通知。面对该公司违背合同要约和当初承诺，不但未给其优惠，反而还另追加近11万元的事实，臧女士显得束手无策。

　　崂山消协的工作人员受理投诉后，于6月30日离下班时间还有1小时与消费者一起赶到该公司，与之据理力争。消协人员认为，该公司以“暂定”为借口，使装修费上涨10万余元的做法，是一种设置合同“陷阱”的行为，违反了《合同法》及诚实信用原则和公平交易原则，显失公平。经工作人员一番“依法调解”，该公司同意向臧女士收回收款要约，向消协和消费者出具了书面答复处理意见：开发商同意不再另行收取额外的10万余元，消费者臧女士及时拿到了新房钥匙。

　　案例四：质量“偷工减料”

　　偷工减料，降低质量标准，是个别不法开发商增加利润的一个捷径，但消费者却受害其中。

　　消费者朱先生于2002年3月购买了某房地产开发公司的套三住房一套，9月份进行装修时才发现厨房、卫生间墙皮多处裂纹、起鼓甚至散沙，于是投诉到崂山消协。消协经调查发现：开发商在厨房、卫生间墙面施工时，使用了价格较低的不合格水泥，在竣工验收期间，他们为蒙混过关，又用水泥浆将墙面粉刷了一遍，看上去很漂亮，但用不了多久，水泥浆就会自动脱落。经调解：由开发商负责对厨房、卫生间的墙面进行彻底返工修整，并赔偿消费者误工等经济损失3000元。

　　案例五：面积“短斤少两”

　　购买来的楼房面积“缩水”，短斤少两，是个别开发商欺诈消费者，获取高额利润的一种手段，让不少消费者头疼不已。

　　消费者张先生于2001年4月在“某山庄”购买了一套建筑面积为147平方米的房子，在领房产证时发现建筑面积为144.85平方米，比合同面积缩小了2.15平方米，共计多收房款8744.05元。张先生在索赔无望时投诉到了崂山消协。经崂山消协依法调解，该公司才将多收房款退还给消费者。

　　案例六：产权证“空有其名”

　　个别开发商，购土地的款项还没有缴齐就开始盖房，以致出现消费者入住好几年，依然不见房产证的“怪状”。

　　王先生等280多位消费者陆续在青岛某花园购买了房子，三年多来没有一位消费者拿到房产证，遂向崂山消协投诉，崂山消协受理投诉后，进行了多方调查了解：该公司在办理土地手续时，征用土地的费用只交了一部分，其余的款项则办理了缓交手续，然后就开始施工。由于该公司一直没有将此款项缴齐，所以，一直没有取得土地管理部门给其办理的土地使用证，因此，房产证也就理所当然办不出。

　　案例七：物业收费“不明不白”

　　物业管理是城市文明管理的象征，给购房者提供了诸多便利，但也存在着让人闹心的另一面。

　　消费者任女士等268户居民因看了某花园关于关于物业管理服务周到的宣传后，纷纷购买了该花园的商品房。但是，入住后却发现与宣传广告存在着天壤之别，不仅经常断水断电，而且有时两三个小时也找不到管理人员。

　　该花园又有80余名消费者陆续向崂山消协投诉称，该花园物业公司，在毫无收费依据的情况下，按每组暖气片50元的价格，向住户强行收取断热费。

　　接此投诉后，经青岛市工商局授权，崂山工商分局于2002年12月9日正式立案，组织精干执法人员展开调查。按照青岛市物价局、青岛市财政局、青岛市公用事业管理局联合下发的《关于调整青岛市区集中供热价格及收费结算办法的通知》第四条规定“对停止供热后又要求重新供热的住户，恢复供热时，用热户需承担恢复供热设施的一次性成本费50元”。可该公司却按一组暖气片收费50元，一次与一组，一“字”之差，却非法获得收入近5万元。平均每户承担不合理收费260多元，最高达400余元。经过调查取证，崂山工商分局依法对该公司作出“责令停止违法行为，退还多收消费者的停热费，并对其罚款6万元”的处罚决定。

　　案例八：“一字之差”千金之别

　　有的经销商为攫取经济利益，在“定金”与“订金”上大作文章，企图蒙骗消费者。

　　市民申女士于去年12月25日在高科园某房地产公司登记预定了一套在建中的房屋，并预交了定金3万元（发票为“订金”），日后她携带50余万元银行贷款前去交款时，却发现自己上当受骗了，要求退款时，该房地产公司称“定金”不能退。申女士要求该房地产公司双倍返还“定金”6万元，并赔偿其交通、通讯、误工等经济损失3000元。

　　崂山消协的工作人员受理此案后经过调查取证，认定该开发商违约在先，应承担违约责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第七章第一百一十五条和《消法》有关规定以及该房地产公司为申女士出具的收据上写明的“‘订金’3万元”等有关依据对双方进行调解，最终该房地产公司返还给申女士“订金”3万元，并赔偿其经济损失1000元。消协提醒消费者仔细慎重，充分理解“定金”与“订金”的不同内涵。否则，一字之差，可能会失之千金。本报通讯员于喜河刘克玉