【案例】

　　前年5月，村民刘某与李某达成书面协议：刘某将自己的两间平房（商品房）租给李某开代销店，租期3年，月租金170元。李某要求刘某对平房进行必要维修，刘某没同意。李某自己花450元进行了维修。半年后，李某的代销店效益不错，刘某向李某提出收回平房，遭到了李某的拒绝。刘某又提出提高月租金到400元。随后，刘某以45000元的价格，将两间平房卖给了同村的祝某。祝某要求李某搬出平房，中止房屋租赁合同，李某拒绝。刘某、祝某向人民法院提起诉讼，主张李某拒绝刘某收回平房的做法违约，要求中止房屋租赁合同。李某也向人民法院提起反诉，要求刘某承担450元维修费，要求人民法院保护自己的承租权。

　　【说法】

　　本案涉及租赁合同的订立、变更、租赁物的维修费负担以及租赁物所有权变动后租赁合同的效力等问题。《中华人民共和国合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中的书面协议属于典型的房屋租赁合同。这个合同未涉及合同的变更问题，因此，涉及合同变更的问题应适用《合同法》的一般规定。第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”也就是说，在合同有效期内，双方当事人没有协商一致，就不可以变更合同。所以，李某拒绝刘某收回平房不能算是违约。关于维修费的承担，《中华人民共和国合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”据此，维修费应该由刘某负担。另外，第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是民法上常说的“买卖不破租赁”规则。据此，刘某将房屋卖给祝某以后，原来刘某与李某订立的房屋租赁合同继续有效，祝某无权要求李某搬出平房，中止房屋租赁合同。

　　最后人民法院判决：（1）驳回刘某与祝某的诉讼请求，450元的维修费由刘某负担。（2）李某没有违约行为，有权在原合同有效期内继续承租两间平房。（3）诉讼费用由刘某与祝某承担。

　　（中国政法大学法学院副教授卞修全）

　　《人民日报》 (2004年03月21日 第六版)