1800小区八成无业委会

　　物管诉讼久拖不决，民建广州市委员会建议设立物管诉讼特别法庭快速审理

　　本报讯 近年来，物业管理问题不少，民建广州市委员会建议：尽快制定《物业管理条例》实施细则，规范发展广州市物业管理业。

　　目前广州市已审定资质的物业管理公司共有712家，从业人员近5万人，物业管理覆盖率52％，涉及小区、大厦、医院等物管设施近3000个，享受物管服务人口超过222万人。

　　但由于《物业管理条例》缺乏明细的实施办法，物业管理仍然不断出现新问题。近年来业主、物业管理公司、开发商之间的矛盾经常引发成社会问题。

　　［问题］业委会法人地位未明确

　　据了解，当前物业管理矛盾突出，与有关法规不完善、缺乏操作性强的实施细则有直接关系。

　　业委会的法人地位空缺使得服务合同没有合法的主体，一旦引起法律诉讼，业委会具不具备诉讼主体资格、如何承担责任、承担什么责任说不清楚。

　　“主人与仆人”·“管理与被管理”

　　作为服务合同的双方，业主与物管公司理应是平等地位的双方。有的业主错误认为“我是主人，物管公司是我请回来的仆人”，动辄就要撤换物业公司，或经常干预日常管理工作。而有些物管公司以“管理者”自居，将业主视为“被管理的”，把管理物业扩大为“管人”，可谓“管你没商量”。这种“主人与仆人”、“管理与被管理”的错误观念造成角色错位，物业管理投诉和纠纷自然就增多。

　　物业管理公司资质不高

　　据了解，广州市物管企业712家，具有二级企业以上资质的不足20家，仍有几百家连三级资质也没有。物业管理公司主要问题有：使用不正当手段参与无序竞争；物业接管程序不规范；在管理和财务上都缺乏透明度，收费与服务不对称；随意放弃应承担的管理责任等，使业主根本无安全感可言。

　　1800住宅小区近八成无业委会

　　据介绍，广州的业委会运作缺乏指导，目前全市1800个住宅小区仍有将近80％没有业委会。业委会的成立程序、成立后的日常运作、重大事情的决定，物管公司的招标以及业委会成员素质培训等都需业务指导。

　　此外，开发遗留问题引起对物管不满。更有甚者是开发商不缴纳专项维修资金或挪用维修基金，直接侵害了业主的利益，也为日后设备大修时留下纠纷的隐患。

　　［对策］设立物管诉讼特别法庭

　　民建广州市委员会建议：完善配套的规范性法律文件，加快物业管理市场化进程，设立物管诉讼特别法庭。

　　委员提议，尽快制定《广州市贯彻〈物业管理条例〉的实施细则》，明确业委会的法人地位；明确成立业主大会的程序；明确开发商拥有的未售出面积部分如何参加业主大会投票；明确业委会没有成立前维修基金如何使用；明确维修基金使用的监管制度；明确当前大部分物业管理公司和业主在还没有签订服务合同时，物管公司也应当承担的责任，杜绝物管公司擅自撤离造成社会问题的做法等等。

　　同时，推广实行物业管理招投标制度，通过市场行为实现物管企业的优胜劣汰。加强对物业管理公司的资质管理，对违规企业加大行政处罚力度。

　　此外，可参考国外和香港的经验，设立物管诉讼特别法庭，快速审理物业管理诉讼案件，避免久拖不决，影响小区乃至社会的稳定。物价部门也应制订明细的、操作性强的物业管理收费标准，量化服务标准和服务等级。推行水电、煤气抄表到户，明确小区公摊收费方法，由相关供应部门负责收费，减少物管纠纷的发生。建议在今后的新建小区推广使用智能化计费表。

　　本报记者　毕式明　詹雨鑫

　　通讯员　刘兰霞　李森华