本报记者　孙小静

　　“上海房价还要涨。”沪上房地产专家印堃华教授毫不犹豫地对记者断言。他认为，至少到2010年前，上海房产增值潜力仍较大。

　　但几乎同时，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天却通过媒体给购房者吃了颗“定心丸”：商品住房销售价格将趋向稳定，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。依据在于，上海楼市将继续适度控制中心城区拆迁总量和推进配套商品房建设，今年竣工的300万平方米配套商品房全部供应，且新开工350万平方米。另外，上海还降低上市预售标准，即按完成建筑安装工程量25％的标准。如此一来，今年普通商品住房的供应量明显扩大，将达1600万平方米以上。

　　种种调控政策，似乎都在反驳印堃华教授的论点。那么，上海房价走向究竟会如何？

　　影响一个城市的房价因素多种多样，其中，有一种观点也许应引起注意。城市经营与区域战略发展专家王志钢曾说：上海房地产的成功，最根本的，就是上海城市经营的最大成功。从某种意义来说，一个城市的房价，可能也是这个城市经营水平的“风向标”。

　　我国正大力推进城市化，随着城市经营水平不断上升，土地价值日益增大，房价自然“水涨船高”。南昌市就是例证，以前城市长期缺乏经营，房价一直不瘟不火。近两年，该市政府更新经营理念，全市面貌日新月异，结果，去年房价上升幅度在全国名列前茅。而上海的世博会、杭州的休博会，都是城市经营水平提升的明证，也由此成为当地房价受到追捧的原因之一。

　　另外，当我们聚焦上海，可以发现其城市经营中一些更为独特的现象。在向国际性大都市迈进过程中，上海必须吸引大量高层次人才。在开放的环境下，显然不能简单依靠户籍管理来设置人才“门槛”，于是，潜在的“经济门槛”就发挥了重要作用。上海昂贵的生活成本，要求进入者具有高素质，能获得高收入，以维护高质量的生活水平。而这些高素质人才的进入，在提升城市竞争力的同时，又部分地提高了该市的生活成本。比如，上海的购房者中，非本地人士的比例相当大，且主要购买对象为别墅、豪宅。

　　房价上涨幅度明显高于人均GDP的增长幅度，已是持续几年的现象，也时时为人诟病。但基于上述理由，印堃华教授认为这是正常现象。因为众多购房者非本地人士，他们不在上海GDP计算范围；其二，来沪工作的大学毕业生、留学生等收入在迅速地大幅度增长，远远超出人均GDP的上升幅度，使这些年轻人的购房潜力显然高于平均水平。有了这些支撑，上海房价尤其是中高档房产的价格，想下跌都难。

　　对于购买能力较低的市民，上海政府部门的倾斜性政策自然十分必要。不过，由于上海发展前景向好，其土地投资收益远高于其他城市，势必导致该市土地价格尤其是中心城区土地价格不断攀升。尽管政府大力发展中低价商品房，但正如蔡育天所说，下跌的可能只是“增幅”，而不是“房价”。

　　《华东新闻》 (2004年04月12日 第三版)