城中村的出租屋是许多南下深圳创业者的第一个落脚地，作为外来人口的聚居地，搞好出租屋的管理就是搞好外来人员的管理。本周，深圳市三届人大召开第三十一次常委会，议题之一，就是审议《深圳经济特区房屋租赁条例(修正案)》。如何管理好出租屋仍是政府和市民关注的社会问题。在采访中，我们得知，福田区田面村正在探索的一种创新的常住化管理模式引起了社会的关注。在田面村0.82平方公里的区域内，负责5354户8449人的治安管理的，只有两名警察。今年以来，这个区域的刑事案件实现了“零发案”。

　　变化

　　租房实行旅业化出入要凭居住证

　　过完春节后，从四川来的李先生在福田区田面村租了一套出租屋。令他感到惊奇的是，向房东租住这套出租屋时，与前些年在深圳租房有了很大的区别：

　　不用再提着行李满村晃悠一家家询问屋主找房，在村里警务室的墙上有一个巨大的电子公告栏，上面滚动着待租房屋信息，治安点的工作人员告诉李先生，全村的租房信息都在上面，在上面找就行，而且不收中介费。

　　李先生很快就选中一套自己要租的一室一厅。而接下来更让李先生惊奇的是，在中介处的介绍下，与该房东取得联系，看了房，交完房租后，还要像入住酒店一样办理登记手续：出示身份证、暂住证或工作证，并填写租房登记表，再交村治安联防队及辖区民警，验证后输入电脑。

　　办理完这一系列手续后，再从房东处领到房门钥匙，并申领田面村暂住人员居住卡，并凭此出入出租楼。

　　李先生告诉记者，凡持有“居住卡”的暂住人员在田面村享有小孩入托、使用公共娱乐设施等优惠待遇。因此，下半年他就打算把三岁的儿子接过来，送到村里的幼儿园读书。

　　田面村对出租屋实行“居住卡”管理，让李先生感慨万千：“以前住出租屋有一种提心吊胆的感觉，房间里从来就不敢放贵重东西，我以前就有过被人用竹竿挑走提包的经历。”

　　该村的户管员陈先生告诉记者，对暂住人员实行“居住卡”管理，一方面由于“居住卡”带来的优惠待遇可激发承租人自觉主动去办理“居住卡”，另一方面通过“居住卡”可对暂住人员进行有效管理，防止漏管。

　　背景

　　五成刑事案出在出租屋

　　资料显示，深圳有外来人口近800万人，这些人口大多通过出租屋解决居住问题。据不完全统计，目前全市共有各类出租屋160万间(套)，暂住人口约400万人。各处城中村因地理位置优越、房租低廉、租房手续简便，成为众多外来中低收入人口租房的首选目标。由于多头管理等原因，出租屋和暂住人口管理有待进一步加强。

　　来自福田警方的一份警情资料显示，发生在城中村的警情超过总警情数的40％以上。另据了解，深圳特区内的179个城中村，出租屋中发生的刑事案件约占全市刑事案件的30％，个别地方高达50％。而据有关资料分析，去年深圳抓获的犯罪嫌疑人中，90％以上是非深圳户籍人员，其中又有九成以上落网前落脚点是在出租屋。

　　模式

　　暂住人口管理常住化出租屋管理物业化

　　福田区田面村位于深南中路以北，总面积0.82平方公里。现有人口5354户8449人，其中常住839户，1126人；暂住4515户，7323人。去年11月，田面村以出租屋和外来人口管理为切入点，摸索出一套出租屋管理和控防结合的新模式。

　　走进由田面社区警务室、出租屋管理站、防盗监控指挥室、治安联防办公室组成的社区管理中心，可以看到一个大屏幕，不断地显示各类资料信息(主要是出租屋的大小和设置)。记者在现场看到，按照常住人口的管理模式，福田公安分局在田面村社区对外来暂住人口实行“居住卡”管理。“居住卡”上有暂住人员的姓名、性别、年龄、常住地址、暂住地址、照片等事项。凡在田面村社区租住的暂住人员，在入住当天均要到管理站登记个人资料，申领田面村暂住人员居住卡，并凭此出入出租楼。

　　据了解，田面村每栋出租楼(约100户)配备了一名出租屋管理员和一名楼管员，每栋楼里都配有电视监控系统，24小时对电梯和每层楼走廊全面监控。

　　在采访中，户管人员告诉记者，“田面模式”就是“两化”、“两防”、社区服务。“两化”即暂住人口管理常住化、出租屋管理物业化；“两防”即“人防”——构筑点线面相结合的全方位控防网络，“技防”——以电子监控系统、防盗报警系统、智能化道闸系统三大系统布下天罗地网。

　　田面股份有限公司为建设整个“技防”系统，投入了100多万元；每个村民为安装监控设备投入1万多元，每月支付给楼管员的费用1000元。但是，这些成本和每一栋楼每年五六十万元的租金收入相比是微不足道的。

　　一个村民告诉记者，投入了1万多元搞治安防范系统后，租金的价格比春节前提高了10％至20％，投入的“技防”资金很快就能回收，还会有长远的效益。

　　实行“居住证”管理以来，该村的发案数连续下降：去年第四季度，田面村共发生刑事案件5宗，比2003年第三季度的10宗和2002年同期的12宗，分别下降了50％和58.3％。今年以来，刑事案件更是实现了“零发案”。社区民警对此深有感触：“自从建立了示范点，我们的工作轻松多了。”社区的治安好了，不仅基层民警的工作量减少了，连刑警的压力也减轻了。

　　长处

　　村民开心　租户安心民警省心

　　在总结“田面模式”的经验时，福田区公安分局的负责人用了“三赢”两个字。

　　一是村民受益。现在田面村30至40平方米的套房每月租金是1100元至1200元，明显高于相邻的城中村，而且租住人员稳定性强，很少出现短期退房的情况。同时，能够承担这种价位的居民，都有一定的经济基础和收入相对稳定的职业。这就在源头上提升了流动人口的素质和水平。

　　二是租户安居乐业。外来人员在履行责任的同时，也享有本村居民的许多优惠权利，如孩子入托入学、休闲娱乐等，使他们对田面村产生“家”的归属感。

　　三是民警有更多的时间和精力抓控防，把管理融入服务，形成良性循环。整个田面社区的警力只有两人，过去，处理治安问题忙不过来，难以真正深入社区。现在减少了城中村中低层次流动人口的违法犯罪，解决了城中村的治安顽症。

　　缺陷

　　没能一条龙服务

　　“虽然这种管理方法对治安和生活环境有了很大的改善，但办手续跑来跑去有点麻烦。”田面村居民周先生举了一个例子：“在广州，城中村成立了‘出租屋管理中心’，在办公大厅内一字排开6个窗口，包括合同登记、收费、业务咨询、代征税、外来人口治安管理、计生验收等，来办证的房东和租户一站就能搞定，而不要跑很多部门，这样也节约了政府的资源。”

　　趋势

　　城中村改造要推广农民公寓

　　记者从房屋租赁管理办公室了解到，为了对出租屋进行统一管理，深圳市委、市政府从去年12月份起，将现有的房屋租赁管理员队伍和公安暂住户口协管员队伍合并为出租屋管理员队伍，成立出租屋综合管理办公室。而在这方面，田面村出租屋治安综合治理工作走在全市的前列。

　　谈到出租屋常住式管理，中山大学城市与区域研究中心的周春山副教授称这是一个创新的管理模式。“以前，出租屋的信息不会那么集中、公开，承租人了解的资源很有限，选择空间小，处于被动地位。现在这种旅业式管理出台后，由于‘产品’信息一目了然，增加了透明度。而有关部门对出租屋的准入资格的审查也保证了承租人的权益。”“不过，要管好出租屋，还要从治本做起。”周副教授认为，出租屋管理不是一项孤立的管理实践活动，它和非本市户籍人员管理、农村集体土地管理密切相关。出租屋的管理与非本市户籍人员管理是一个问题的两个方面，出租屋的管理实际上也是对非本市户籍人员的管理。此外，从未雨绸缪出发，还要加强对农村集体土地的管理，在城中村改造过程中推广和集中统一建设农民公寓，通过规范农村集体土地管理来加强出租屋的管理。”　见习记者　甘雪明