封闭的小高层架空层改做商铺

　　本报5月12日报道了南昌市万达星城擅自改变小区规划设计，业主签订的合同文本迟迟拿不到的问题。消息见报后，省内各大媒体、房地产网站争相转载。随即记者又接到万达星城小区另一批业主的电话，他们纷纷要求加入投诉队伍，并详细询问事情处理的进展。

　　上周末，万达星城业主熊先生一行10多位业主再次来到本报，并出示了一本详细的投诉材料和一份由南昌市城乡规划局签发的“洪规字犤2003犦249号”文件，记者注意到该文件中清楚标明了“施工中（万达星城）已违规将小高层架空层层高由原批准的2．5米提高至3米”等信息。

　　“万达只想解决个人问题！”

　　“万达”业主熊先生对记者说：“上周贵报关于万达问题的文章见报后，万达星城的销售人员第二天就约我到红谷滩管委会谈判，并承诺帮我解决个人的问题，把我楼下准备改为小区物业用房的可南9栋一楼的架空层维持原貌……鉴于万达没有改正错误解决问题的诚意，我没有答应，因为整个万达星城受到侵权的业主不止我一个人。”万达星城业主黄小姐也向记者出示了一份“关于面积测量误差”的公函，黄小姐告诉记者，万达星城售房合同中标明的房屋建筑面积比后来实测建筑面积严重缩水，最多的一套住宅居然少了近十个平方米。记者在盖有南昌市房屋产权监理处公章的一份公函中看到，可园北区5栋1单元02户，原测面积为126．22平方米，新测面积为121．63平方米；可园北区7栋的1单元02户，原测面积173．06平方米，新测面积仅为163．54平方米……

　　万达星城问题究竟有多少？

　　万达星城可园南区的业主常先生说：“由于可园南区8＃～10＃之间设计了一个地下车库，现在实际情况是车库已经高出地面近两米，背离了当初对购房者们的承诺。”另一位女业主告诉记者，自己也是可园南区的业主，原本他们每户的阳台前面两边有两根水泥柱子可能是用来承重的，但现在万达星城把一楼的架空层改为店面，把那两根水泥柱也打掉了，对我们楼上的住户安全造成了极大的安全隐患。

　　面对记者，业主汪先生情绪激动，他说：“万达星城原先合同中承诺的防盗门，现在都已经被换成了防火门。还有小区的绿化、消防、物管等等，十几个方面都存在不少问题，至今万达星城都没有拿出解决这些问题的办法。”

　　业主准备与开发商对簿公堂

　　昨天记者获悉，上周万达星城的60余位业主召开了业主代表大会，并一致同意将万达星城违规问题提交司法诉讼，目前，已经有近60名万达星城小区业主签名，并授权江西阳中阳律师事务所进行代理法律诉讼，拿起法律武器维护自身权益。

　　而万达星城销售策划部门在接受记者采访时则表示，他们已经将入住时间提前，准备分批次让业主进入，到时候问题都会一一解决。

　　对于此次投诉问题的解决情况，本报将继续予以追踪。（娄宇 文／摄）

　　： 开发商擅改小区规划业主有权告你“违约”

　　如今，因开发商不事先告知业主而擅自改变小区规划引发的纠纷越来越多。专家就此提醒，买房人遇到这种情况，都可以理直气壮地找律师状告开发商违约，而且这样的官司应该能打赢。实践中开发商违规将社区整体或部分规划设计改变的情况主要有以下几种：

　　减少绿化面积

　　在寸土寸金的城市中，绿化已经成为人们追求的时尚。在商业利益的驱使下，一些开发商不顾已购房者的利益，将原来设计为绿地的土地改为建筑用地，建设新的房屋，或是改为物业用房，使得原有的绿化率下降、容积率上升。

　　调整社区功能

　　齐全的社区功能也是购房者进行投资行为时的一项重要考虑因素。有些开发商在售房初期为了吸引购房者，将自己社区的配套功能宣传得非常好，令人感觉居住方便。然而随着开发过程的推进，有些小区配套设施无法完成，开发商承诺的社区功能无法完全实现。这时，在开发商与购房者之间就必然会出现矛盾。此外有些开发商在开发中往往会对社区功能进行一定的调整，如原有的娱乐设施被改为物业管理用房，原有的运动场被改为停车场，甚至是原有的自建学校被取消建设等等，种种改变都会对已购房者的利益造成损害。

　　改变总建筑面积

　　一个社区的总建筑面积多少体现为社区的容积率大小，容积率越大说明在单位面积内的建筑面积越多，容纳的人口必然也就越多。过大的容积率会对这个社区功能的完整发挥产生不利影响，同时也可能会使居住的环境降低档次。有些开发商为了增加利润，不顾原有的规划设计加盖房屋，使社区总建筑面积增加。

　　剥夺阳光权、眺望权

　　开发商改变原设计规划还可能引起对购房者阳光权和眺望权的剥夺。有些购房者在购房时，非常注意房屋的朝向、采光和户外景观，通常对开发商最初制作的社区规划沙盘或图纸进行认真地考察后方作出选择。然而，总有开发商为了自身的商业利益，或在原来没有设计的地方加盖房屋，或是将原来设计的房屋增加层数，以至或多或少剥夺了购房者的阳光权和眺望权。

　　改变建筑物外立面

　　某著名楼盘原设计的建筑物外立面为瓷砖贴面，在房屋的买卖合同中也都对建筑物的外立面材料进行了描述，后来在建设过程中未通知已购房者，就将外立面材料改为了涂料。虽然开发商认为以涂料代替瓷砖更为符合环保要求，且建造成本还上升了，但购房者并不领情。他们认为，原设计的瓷砖贴面比涂料更显档次、更漂亮，不论材料好坏，开发商在未通知购房者的情况下擅自更改就是对购房者权利的侵犯。此后，由于双方沟通方式的不当，导致冲突不断升级，甚至发生了流血事件。

　　这一案例表明：无论是出于什么考虑，一旦开发商明确作出承诺，就应当严格按照承诺履行。如果由于客观原因或非开发商能够控制的原因必须作出变更，开发商也应当及时与购房者进行沟通，使他们充分了解变更的原因并事前接受变更决问题。（业鹏）

　　(大江网-江西日报)