早在一年前，关于北京楼市“崩盘”的说法比比皆是。面对CBD连连打出的低价，有销售商感叹说：开发商眼睛都绿了。

　　太多的经济学者提醒北京房产过热，警防泡沫。

　　连SOHO中国董事长潘石屹也忍不住在媒体上公开表示，北京每平方米8000元的房子快绷不住了。具体到地段，他明确表示CBD被高估了。

　　可是时间刚过了一年，还是潘石屹，又跳出来大谈北京房价格上涨的若干理由。

　　北京房价究竟看涨看跌？人们真的看不懂了。

　　来自国家统计局公布的数据倒是令人眼前一亮：今年第一季度，北京终于脱掉了“内地房价最贵城市”的称号，房价下跌了236元，以均价每平米4688元让位上海。

　　然而数据归数据，代表的是整体水平，并非具体楼盘的实际数据。不少人接受媒体采访时表示，当考虑了交通、位置、小区环境、子女教育等诸多因素准备购买时，自己的感觉是两三年内，房价已经涨了百分之二三十。

　　那些均价在2000元左右的房子一定是远郊区的项目，位置较远。据一位销售人员透露，有的远郊区项目近两年涨了2000元。

　　位置近一些的地段，像2000年开发的远洋天地这样的楼盘，现在价格已经从最初开盘的不到5000元涨到了现在的7000元以上。

　　再看看国贸商圈里的情况，来自金地国际花园的消息更令人深感涨价势头。央视《经济半小时》报道，该公司有关人士预计到明年3月份入住时，房价将涨到15000元每平方米左右。具体来说，一套100平方米的房子，去年3月份，售价为120万，到今年4月份，已经上升到了130万，明年3月份现房发售时，将会上涨到141万，2年时间，购房者多支出的房款就高达21万。如果是20年按揭购房，还银行的利息将多出27万多元。也就是说，同一套100平方米的房子，两年后购买，要多花四十余万。

　　那么谁在拉抬北京的房价呢？北京房价涨跌究竟谁说了算？

　　一位不愿透露姓名的业界人士道出其中的秘密，首先房地产商需要制造“上涨”的理由、舆论和结果。

　　“房地产商的目的是赚钱，北京一个楼盘挣1亿，在房地产界看来根本不算赚钱，挣3、4亿也不过是家常便饭。房地产商对利润过高的预期人为拉抬房价。”

　　所以他们需要制造这样的声音：

　　比如原材料上涨。这个理由是他们认为房价上涨最直接和最站得住脚的。确实如此，钢铁、水泥等建材价格在上涨，拆迁成本在上升，施工单位也得及时支付农民工的工资了。成本上升后，如果不涨价便会压缩地产开发商的毛利。

　　另外，“经济持续高速增长，是今天房价高的重要原因”。人们的收入在增长，如果房价不涨，就等于是跌了。

　　此外就是将某些因素归结到政府近期出台的政策，认为政策因素会导致供给状况趋紧。年初，土地四号令的出台给了地产开发商大喊房价要上涨的借口。“北京新土地政策四号令禁止经营性土地的协议出让，这就等于堵上了两年前的三十三号令开的口子。加上保护耕地、重视‘三农’问题、清理开发区，以及说是要严格执行土地征地价格听证制度都说明土地供应会趋紧。”

　　这位分析人士强调说，仅仅从舆论和表面的现象很难判断这是地产商们“最后的疯狂”虚张声势呢，还是别的。

　　而投资者更需要房价上涨。另一个支持房价上涨的因素是“温州炒房团”。

　　据统计，目前温州至少有10万之众卷入其中，多半是投资性购房，资金量逾1000亿元。他们已开始从沪、杭一带悄然撤退，正在枕戈待旦、虎视京城。有报道说，早在年初，北京的“金泉广场”、“通用时代国际中心”两个项目相继在温州作了专项推介，结果异常火爆，温州人大肆抢购。

　　不过专家的分析认为：由于介入资金量偏小、北京房价过高、传统心理因素，以及北京二手房市场相对不发达等因素，温州炒房资金难以掀起太大波澜。真正搅动北京房价的还是政府与房地产商及其二者的关系。包括土地供应和金融手段在内的调控措施是否到位，投机资金充其量只是放大了市场供求的矛盾。

　　不仅仅是房地产商们，实际上社会舆论对房地产价格从来就是看涨不看落。

　　5年来，尽管动辄会有一些政策出台对这股大潮进行或严或宽的压抑，但涨价大潮的势头几乎从来没有得到真正的遏制。

　　尽管去年央行出台了关于住房信贷强硬的121文件，但是结果显然不尽如人意。

　　据国家统计局最新公布的数字显示：仅今年一季度，全国房地产开发投资与去年同期相比，不仅没有降温反而增幅高达41．1％。而银行贷款是主要来源。

　　统计数字显示，银行信贷仍然占到房地产开发资金的70％以上，房价依旧高位攀升。

　　“从去年下半年以来，各地的开发热，投资热，这些政绩工程，形象工程，经营城市的理念都推动起来了，使得房地产行业越走越快。”中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为，之后的形势发展已经超越了121文件的控制力。

　　正因为效果不佳，今年4月底以来，针对房地产行业的各项金融调控政策频频出台，比如央行提高银行存款准备金率0．5个百分点，房地产开发固定资产投资项目资本金比例要求从20％提高到35％以上等等。但究竟会有多大影响，还难下定论。

　　会不会有更加强硬的调控政策出台？在不少人看来，房贷利率上调似乎成了最后的王牌。

　　最近传闻“存贷款要加息”。不少分析认为，从2002年至今国内存款利息一直没有调整，加息的可能性很大，而贷款利率与存款利率息息相关，基本上是同步调整。

　　有专家认为，防止房地产过热，加息是最后一个杀手锏。

　　来自地产商的声音认为，如果住房贷款政策抑制了消费者购房的欲望，需求就会减少，房价格随之会下降。

　　据有关计算，住房贷款100万，如果加息0．5％，也就是按照5．54％的贷款利率，20年期贷款的利息将增加6万多元；如果加息1％，20年期贷款的利息总额增加将超过13万。

　　所以，加息会影响炒房者的买房行为，减少一部分购房需求，从而影响房价。房地产开发商会随之调整不同楼盘的利润，最终对房价产生影响。

　　然而对于房价最终的走向，还有太多的未知数。影响房价的最根本因素在于供求关系，这一点毋庸置疑。不过郦晓工作室提醒人们注意这样一个事实：有时候需求真的是可以被制造出来的。

　　表面看，房价已经超过了居民的消费能力，房价按理应该下调才对，但实际的情况往往并非如此，促进房价上涨的因素可以和消费没有任何关系。“尤其是一个适宜融资的环境中。而且这种趋势一旦形成，极可能会强化和持续下去，直到吸纳完社会可能向这一领域投入的全部资源为止。”

　　郦晓工作室认为，到这时，房价才会达到最高点，然后跌落。

　　“既然市场价格在往上走，持有人倒也不急于抛出。房价实际上是一种‘锁定’的局面，然后房价越来越高。”这就如同是证券市场中的庄股，大量的流通盘是锁定的，每天的真实交易量很少，身处其中的持有者也很满意，股价稳定并且一点点上涨。然而一旦资金链出问题，跌落就是必然的。

　　近日《经济》发表署名仲志远的文章指出，目前中国地产业心态与日本崩盘前惊人相似。改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国，所有人都抱定了地价只涨不跌的信念，这与当初日本房地产金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似，急需有关方面采取得力措施防患于未然。