因怀疑自己房子面积“缩水”，市民唐某把深圳市规划与国土局(下称国土局)告上法庭。昨日上午，在深圳市中级人民法院第五审判庭，唐某与国土局对簿公堂，双方就国土局发放的房产证内容是否不齐全、唐某所购房的面积与房产证是否不一致展开激烈的法庭辩论。这是一起业主为房产面积“民告官”案的二审，法庭将择期宣判。

　　业主：

　　房产证登记面积与实地测量不一致

　　据悉，唐某于1998年3月与开发商签订商品房买卖合同，购买由后者开发建设的世纪广场1124号商品房一套，约定建筑面积为137.42平方米。1998年10月17日，国土局签发了房产证，房产证上的建筑面积为137.42平方米，没有注出使用面积和分摊用地面积。

　　入住后，唐某感觉房子没有房产证上所登记的面积那么大，于是在2000年11月向南山国土局投诉，得知其中套内建筑面积为108.32平方米，分摊面积为29.1平方米。

　　唐某委托深圳特区商品房面积计量公正站对房子面积进行了测量，测量的结果显示：他所购买的商品房的套内使用面积仅为88.69平方米，套内建筑面积仅为99.62平方米，与地籍测绘大队为开发商审核的套内建筑面积108.32平方米相比，相差近9平方米。

　　随后，他要求对所购商品房的套内建筑面积进行复查，深圳市地籍测绘大队于2004年4月初致函称，由于没有建筑设计图纸和预售的查丈图，无法复核预售面积的准确性。该测绘大队得出的大致数字显示，他所购商品房的套内面积仅为104.06平方米，与约定及房产证上的套内面积比较仍然“缩水”了4.26平方米。

　　花钱买回来的房屋面积缩水，唐某去找开发商要求退房，开发商告诉他说房屋面积的事情和他们没有关系，是国土部门测绘出来的，唐某要解决这个问题必须先去找国土部门。

　　唐某认为，深圳市地籍测绘大队是直接受国土局管辖和领导并且是其认可的测绘机构。作为签发房产证并且对同一房产面积惟一有确认权的国土局，在对他的同一套房子在签发的房产证和实地测量上作出了两个不同的结果。为此，唐某向法院提起行政诉讼，请求法院确认深圳市国土局给自己发放房产证的行政行为违法。

　　2002年8月，唐某向深圳南山法院提起诉讼。法院于同年12月作出一审判决，认为国土部门发放房产证程序违法。国土部门不服上诉至深圳市中级人民法院，深圳中院发回重审。2004年2月经过南山法院重审，认为原告的起诉超过起诉期间，驳回原告的起诉，唐某不服提起上诉。

　　国土局：

　　行政行为程序合法

　　昨日上午，深圳市国土局向法庭答辩，认为实量面积偏小的原因主要是实量没有参照有关图纸，部分尺寸不准确，并且没有计算凸窗部分所占的面积所致。而且国土局作出的具体行政行为事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，并无违法及不当情形。

　　国土局还认为，唐某在起诉状上承认其于1998年10月取得房产证，亦即其于当时已知道国土局的行政行为的内容。根据相关法律规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”起诉已超过法律规定的最长诉讼时效的保护期限，应依法予以驳回。

　　上诉方：

　　房产证不合规定，官司也没超期

　　上诉方认为深圳市规划与国土资源局颁发房地产证的行政行为违法，因为房产证仅仅填写了建筑面积，而没有填写分摊面积和使用面积。

　　上诉方认为，一般人不可能对分摊面积进行测量，而只能对使用面积进行测量。说明被上诉人发放的房产证不正确、不全面，上诉人不可能从该房产证得知被上诉人具体行政行为的内容。此外，被上诉人并没有按照正当程序将房产证发给上诉人，是发给了没有经过上诉人授权的他人。上诉人最早在2000年12月15日，通过被上诉人的下级单位深圳市地籍测绘大队的回函才知道房产证上的登记内容，应从“知道具体行政行为”开始计算起诉期算，不动产不超过20年，其它具体行政不超过5年，本案起诉期并没有超期。

　　业内人士：

　　面积“缩水”变相提高房价

　　就广大业主普遍关心的购房面积“缩水”问题，有房地产业内人士在接受记者采访时谈到，面积缩水是目前房地产市场上比较常见的房地产纠纷。

　　有业内人士透露，在商品房销售中屡见不鲜的一个现象是开发商所售房屋面积随意“缩水”、“涨水”，以达到变相提高房价的目的。这在以前一直是难以解决的焦点问题，现在应该有所改观。

　　去年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施后，这种现象将会被有效遏制。因为新司法解释规定，面积误差比超出3％部分的房价都由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款由开发商返还买房户，超出3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

　　本报记者　甘雪明