市政府第15次常务会议审议并原则通过了《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定（草案）》，现公开征求市民意见。为了使市民更多地了解情况，本报记者就上述规定的有关问题走访了市建委有关负责人。

　　一、问：今年我市市区住宅用房拆迁补偿安置方式将有哪些变化？

　　答：为维护拆迁当事人的合法权益，推进城市房屋拆迁工作的顺利进行，今年我市市区拆迁住宅用房，除继续按照《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）规定，对被拆迁住宅用房按2004年住宅用房拆迁补偿评估基准价确定的评估金额实行货币补偿或产权调换二种补偿安置方式外，还增加了二种拆迁补偿安置方式：一是参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，按市场价格评估金额实行货币补偿；二是根据我市房地产市场、被拆迁居民住房水平和经济承受能力的实际情况，按直接安置结算价评估金额实行产权调换。这样，根据《细则》、《若干规定》，住宅拆迁补偿安置共有三种价格、四种补偿安置方式，这四种补偿安置方式，由被拆迁人和符合安置条件的承租人（以下简称被拆迁当事人）自行选择。

　　二、问：新增加的二种拆迁补偿安置方式有哪些具体规定？

　　答：住宅用房的被拆迁当事人选择按市场价格实行货币补偿的，被拆迁住宅用房的货币补偿评估金额由房地产评估机构按照房屋拆迁许可证颁发之日（以下简称拆迁估价时点）的房地产市场价格，结合被拆迁住宅用房的建筑面积、建筑结构、使用年限、层次、朝向、装修等因素评估确定。根据我市市区实际，拆迁估价时点的住宅用房市场价格按照房屋拆迁许可证颁发之月的同类地段砖混二等成套住宅用房（即通常所称的二手房）市场交易平均价格确定，平均价是按实际交易汇总测定，每月都会发生变化，有上升也有可能下降。海曙区、江东区、江北区（慈城、庄桥、洪塘镇除外，下均同）拆迁估价时点的市场价格由宁波市房地产交易中心按月测定公布。考虑到房屋拆迁许可证颁发日期与拆迁通告规定签订拆迁协议的日期存在一定的时间差距，而当前我市仍处在房价上升时期，为保障被拆迁居民利益，被拆迁住宅用房的拆迁补偿金额还可按上述评估金额再增加一定比例的拆迁补偿金，增加比例视交易房价实际而定，因此其幅度也会有变化。海曙区、江东区、江北区增加拆迁补偿金的具体比例由市房产管理局会同价格行政主管部门规定，2004年的增加比例为25%。被拆迁当事人按照市场价格评估实行货币补偿的，拆迁人不再提供安置用房，由被拆迁当事人自行解决所需用房。

　　如住宅用房的被拆迁当事人选择按直接安置结算价评估实行调产安置的，被拆迁住宅用房和调产安置住宅用房的评估金额，由房地产评估机构按照市人民政府公布的住宅用房直接安置结算价，结合被拆迁住宅用房和调产安置住宅用房的建筑面积、建筑结构、成新、层次、朝向等因素分别评估确定，并结算差价。对被拆迁私有成套住宅用房可再按评估金额的20%计发成套房补贴费。海曙区、江东区、江北区住宅用房拆迁直接安置结算价由市房产管理局会同价格行政主管部门每年确定一次，报市人民政府批准公布。经研究：2004年度市三区直接安置结算价一类地段为4100元/m2，二类地段为3900元/m2，三类地段为3750元/m2，四类地段为3400元/m2，五类地段为2900元/m2。拆迁人提供的五类地段多层钢混二等结构的安置房为2900元/m2，包括靠档、扩档增加的面积也按此价格计算。

　　镇海区、北仑区、鄞州区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区以及江北区慈城、庄桥、洪塘镇住宅用房拆迁估价时点的房地产市场价格由当地房产管理部门定期测定公布，按市场价格评估增加拆迁补偿资金的具体比例由当地房管部门会同价格行政主管部门规定；住宅用房拆迁直接安置结算价由各区人民政府或管理委员会制定，报市人民政府批准后实施。

　　三、问：2004年度住宅用房拆迁补偿基准价如何确定？

　　答：住宅用房拆迁补偿评估基准价，按照当地上一年度同类地段多层钢混二等结构新建住宅用房平均价格分别确定。海曙区、江东区、江北区住宅用房拆迁补偿评估基准价，由市房产管理局会同价格、土地、规划等行政主管部门确定，报市人民政府批准并公布；镇海区、北仑区、鄞州区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区以及江北区慈城、庄桥、洪塘镇住宅用房拆迁补偿评估基准价由各区政府或管理委员会组织房产、价格、土地、规划等行政主管部门确定，报市人民政府批准。海曙区、江东区、江北区2003年新建多层钢混二等结构住房平均价，即2004年度拆迁评估基准价：一类地段5050元/m2，二类地段4850元/m2，三类地段4500元/m2，四类地段4200元/m2，五类地段4100元/m2。被拆迁居民如选择按基准价评估补偿，并要求产权调换安置的，拆迁人提供的五类地段多层钢混二等结构安置房基准价为4100元/m2，包括靠档、扩档增加的面积也按此价格计算。

　　四、问：对被拆迁居民有哪些优惠政策？

　　答：对被拆迁居民继续实行《细则》实施以来的如下优惠政策：

　　（一）如住房使用面积与建筑面积折率低于1∶1.35的，按1.35计算，使用年限超过30年的按四成保底计算，多数砖木、木结构和简易结构的非成套住房，将由于这一规定而使拆迁补偿资金有一定幅度的增加；

　　（二）对被拆迁住宅建筑面积低于每户45平方米或人均15平方米的，以每户45平方米或人均15平方米低限标准面积，根据被拆迁当事人选定的补偿方式，按四类地段市场价格、或是直接安置结算价、或是基准价的50%增加拆迁补偿资金；

　　（三）对被拆迁的低收入家庭提供建筑面积不少于38平方米住房，且不结算新老住房的差价，超过38平方米无力结算差价部分的面积可享受廉租房租金待遇；

　　（四）对私有成套住宅实行产权调换或按基准价实行货币补偿的，按评估金额的20%计发成套住房补贴费；

　　（五）住宅用房实行产权调换时，可按被拆迁住宅用房建筑面积向最接近调产住宅用房套型面积靠档后，可再扩一档安置，如上述安置住户面积未达到人均建筑面积15平方米的，可按人均建筑面积15平方米安置。但其就近上靠面积已达到最大套型面积或在拆迁范围外另有住房的不得增加安置面积。

　　从城市房屋拆迁实践证明：上述优惠政策，尤其是低限标准和低收入家庭住宅拆迁作直接安置的，主要集中在住房困难户和非成套房住户，据统计，市三区享受低限标准和低收入家庭住房拆迁优惠政策的户数占拆迁总户数40%以上，因此，拆迁工作是解决城区居民住房困难的重要举措。

　　五、问：住宅用房不同拆迁补偿安置方式拆迁补偿金具体怎么计算？能否举几个例子？

　　答：为规范城市房屋拆迁补偿估价行为，维护拆迁双方当事人的合法权益，根据拆迁法规，制订了我市城市房屋拆迁价格评估暂行办法，对住宅用房不同拆迁补偿安置方式评估计算公式作了规定：

　　（一）按市场价格评估金额实行货币补偿的，其拆迁补偿金额的计算公式为：

　　被拆迁住宅用房货币补偿价格评估金额=［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率］×建筑面积。

　　其中：市场价格为市房地产交易中心按月公布的拆迁估价时点同类地段砖混二等成套住宅用房市场交易平均价格。

　　结构系数钢混二等为1.1、砖混一等为1.05、砖混二等为1.0、砖混三等为0.95、砖木结构为0.9、木结构及简易结构为0.85。

　　使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，使用年限调整系数按下列公式计算确定：使用年限调整系数=1-（被拆迁住宅用房使用年限-公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。被拆迁住宅用房使用年限大于公布的市场价格住户的平均使用年限时，折旧率按0.5%确定；小于时折旧率按2%确定。砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住宅用房使用年限超过30年的按30年计算。

　　例一，王某住一类地段私房使用面积40平方米的木结构住房，房屋所有权证记载建筑面积为48平方米，人口3人，王某选择按市场价评估实行货币补偿。以四月份市场价格为例，其评估单价=4700［2004年4月份市场价（平均使用年限为15年）］×0.85［木结构住房结构系数］×（1-15×0.5%）［使用年限调整系数］=3695元/m2；因为40［使用面积］×1.35［使用面积与建筑面积的折率］=54m2，大于房屋所有权证面积48m2，所以建筑面积可按54m2计算。评估金额=3695×54=199530元。货币补偿金额=199530×1.25［按评估金额增加25%比例的系数］=249413元。

　　注：如该住房为公有住宅用房在拆迁时可先按房改政策购买，购买后按私有住宅用房补偿。

　　例二，李某住一类地段砖混二等5层中的2层、朝向为非东首朝南的成套私有住房，建筑面积55平方米，使用年限为20年，人口3人，李某选择按市场价评估实行货币补偿。仍以四月份市场价格为例，其评估金额为：4700［2004年4月份市场价（平均使用年限为15年］×1.0×［1-（20-15）×0.5%］×55=252038元。货币补偿金额=252038×1.25=315047元。

　　注：如上述住房使用年限是10年，其使用年限调整系数为［1-（10-15）×2%］，货币补偿金额=4700×1.0×［1-（10-15）×2%］×55×1.25=355438元。

　　（二）按直接安置结算价评估金额实行产权调换的，其被拆迁住房评估金额的计算公式为：

　　被拆迁住房评估金额=［结算价×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）-钢混二等住房重置价格+被拆迁住房重置价格×成新率］×建筑面积。

　　例三，仍以例一王某被拆迁的非成套住房为例，如王某选择按直接安置结算价调产，其评估金额为：（4100-1200+450×0.4）×54=166320元［注：（1）4100元为一类地段钢混二等住房直接安置结算价；（2）1200元为钢混二等住房重置价格；（3）450元为被拆迁木结构住房重置价格；（4）0.4为成新率；（5）54为住房建筑面积。］

　　王某可按上述评估金额与拆迁人提供的五类地段钢混二等直接安置住房（未计层次、朝向差价时的价格为每平方米2900元），结算差价。

　　例四，仍以例二李某被拆迁成套住房为例，如李某选择按直接安置结算价调产，其评估金额为：（4100-1200+880×0.6）×55=188540元［注：（1）4100元为一类地段钢混二等住房直接安置结算价；（2）1200元为钢混二等住房重置价格；（3）880元为被拆迁砖混二等成套住房重置价格；（4）0.6为成新率；（5）55为住房建筑面积。］

　　李某可按上述评估金额与拆迁人提供的五类地段钢混二等结构直接安置住房（未计层次、朝向差价时的价格每平方米2900元），结算差价。另可计发20%成套房补贴费188540元×20%=37708元。

　　（三）按拆迁补偿基准价评估实行产权调换的，其被拆迁住房评估金额计算公式为：

　　被拆迁住房评估金额=［基准价×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）-钢混二等住房重置价格+被拆迁住房重置价格×成新率］×建筑面积。

　　例五，仍以例一王某被拆迁非成套住房为例，为王某选择按拆迁补偿基准价评估实行产权调换，其评估金额为：（5050-1200+450×0.4）×54=217620元［注：（1）5050元为一类地段钢混二等住房基准价；（2）1200元为钢混二等住房重置价格；（3）450元为木结构住房重置价格；（4）0.4为成新率；（5）54为住房建筑面积。］

　　王某可按上述评估金额与拆迁人提供的五类地段钢混二等调产安置住房（未计层次、朝向差价时的价格为每平方米4100元），结算新老住房差价。

　　例六，仍以例二李某被拆迁成套住房为例，如李某选择按拆迁补偿基准价评估实行产权调换，其评估金额为（5050-1200+880×0.6)×55=240790元［注：（1）880元为砖混二等成套被拆迁住房的重置价格；（2）0.6为成新系数；（3）55为住房建筑面积。］

　　李某可按上述评优金额与拆迁人提供的五类地段钢混二等拆迁安置住房（未计层次、朝向差价时的价格为每平方米4100元），结算新老住房差价。另可计发20%成套房补偿费240790元×20%=48158元。

　　（四）按拆迁补偿基准价评估实行货币补偿的，其拆迁住房评估金额按照上述（三）按拆迁补偿基准价评估实行产权调换的计算公式计算后，再按评估金额增加10%的拆迁补偿资金。对私有成套房住户可再按评估金额的20%计发成套房补贴费。被拆迁当事人按照基准价评估实行货币补偿的，拆迁人不再提供安置用房，由被拆迁当事人自行解决所需用房。

　　为简化计算，上述评估金额计算公式和举例中未列入自行车房、住房装修等评估金额。

　　六、问：如何为被拆迁居民选择拆迁补偿安置方式提供方便？

　　答：由于拆迁补偿安置方式增多，补偿标准不一，为此，在各个拆迁项目动迁阶段，被拆迁居民在未签订拆迁协议前，评估机构需向被拆迁居民按上述三种评估价格提供三份评估报告，动迁单位需向当事人提供各种拆迁补偿安置方式的政策咨询服务工作，让被拆迁当事人对各类拆迁补偿资金计算依据和方法做到心中有数，以利他们根据各自实际情况经过比较自行选择拆迁补偿安置方式。

　　七、问：对非住宅用房拆迁有哪些新规定？

　　答：拆迁非住宅用房，被拆迁人可以选择按市场价格评估实行货币补偿，其评估金额由房地产评估机构按市场比较法进行评估。如缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可采用成本法等其他评估办法。

　　八、问：各个拆迁项目如何确定评估机构？评估机构如何公示评估结果等方面有哪些规定？

　　答：对各个拆迁项目，房屋拆迁管理部门将提出两家以上（含两家）符合条件的房地产评估机构，供被拆迁当事人选择其中一家作为该项目的评估机构。被拆迁当事人应在10日内做出选择。评估机构按照参加选择的被拆迁当事人的多数意见确定，被拆迁当事人未在规定期限内形成多数意见的，由房屋拆迁管理部门确定。

　　评估机构应当将被拆迁当事人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不少于10天。

　　如当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。如当事人对复核结果仍有异议的，应当在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。拆迁管理部门受理裁决申请后，提请房屋拆迁技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论作为裁决依据。

　　在进行房屋拆迁评估中，拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

　　九、问：《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》和各类拆迁补偿价格标准何时开始实施？

　　答：《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定（草案）》在新闻媒体公开征求广大市民意见和建议，召开听证会的基础上，再提交市政府会议研究决定后在市区实施。但对2002年、2003年领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按《细则》有关规定及当时确定的拆迁补偿评估基准价执行，不适用上述若干规定和各类拆迁补偿价格标准。