本报讯近日，本报接到一位禅城区市民投诉，称其所居住的房改房从1999年开始就没有独立机构进行物业管理，有时大楼电梯坏了几天都没人修。

　　记者深入采访发现，佛山许多原为单位员工宿舍，后于1992年房改时卖给员工的房改房，目前都正陷于无物业管理的困境之中。

　　历史

　　原单位卖断不理

　　据了解，这座大楼位于禅城区市东下路67号，原来是某单位的员工宿舍，大楼物业管理也一直由该单位的行政科负责。

　　1992年房屋改革时，该单位把大部分的宿舍以低价卖给员工。到1998年业主们的交款金额全部结清后，单位正式取消对大楼的物业管理。

　　为了应付大楼管理的日常事务，该单位行政科召集业主代表，选出5位楼长，成立管理小组来主管大楼管理工作，主要包括：向住户收取每月60元的管理费(包括电梯、水泵、防盗门、对讲机的维修、大楼楼梯灯电费、保安和保洁员工资、电梯年审等费用)，并自行聘请大楼保安员和清洁员。

　　现状

　　偷水堵道无人管

　　一位不愿透露姓名的业主告诉记者，因为大楼欠缺完善的管理，所以经常出现种种问题：有时电梯坏了没能及时修理，高层住户怨声载道。有住户擅自使用楼梯间的消防设施，一次就因为其中一住户擅自打开消防喉偷水，忘记关闭，水“哗哗”地流进电梯，导致电梯损坏，足足用了一个星期才修好，共花掉了7万多元。

　　楼道的清洁卫生问题也成问题：大楼楼道、窗户长期积满灰尘。而记者还在大楼的走火通道看到：这里堆放了不少住户弃置的杂物。大楼内墙壁上到处是脚印、球印，墙壁也非常老旧。

　　挣扎

　　遍寻“管家”不获

　　一直担任这座大楼楼长的周伯告诉记者，楼长们一直也想为大楼找一家物业管理公司来管理，原因是他们的管理不专业，只能帮忙做些“杂务”。从1999年开始，大楼管理小组就一直在寻找物业管理公司接手。但找了三四家，最后不是住户有意见，就是物业管理公司觉得价钱太低不能接受。因此，大楼的物业管理便始终只能由居民自理。

　　业主代表：

　　管理费太贵业主反对

　　一位业主张先生说，每次为寻找物管公司而召开的业主大会，都有相当一部分住户认为管理费太贵。以前，管理费一向很便宜，每平方米0.4元至0.6元，每月每户只要交40元至60元；但物业管理公司要求的价格集中在每月80元至100元，足足贵了一半。一些业主更提出，一般正规的大楼盘管理费价格也只需每平方米0.4元至0.5元，比较起来，物业管理公司的收费实在不合理。

　　对此，楼长周伯说，大楼的管理费以前之所以便宜，是因为单位管理负担了大半的管理费，即使有时电梯坏了需要大修，单位也用公款把这笔钱补上。但1999年单位放手后，管理费用便由业主自理。所以从1999年开始，每月47元的管理费已涨到60元，多收部分主要为修理电梯准备。而物业公司再提出每月要交80元至100元的管理费，一些业主自然更不能接受。

　　周伯又说，其实物业公司开出的条件每户都能负担得起，主要是有人并不了解费用为什么那么贵。

　　物业公司

　　房改房管理价高

　　就此情况，记者采访了佛山兴兆物业管理有限公司的管业部经理陈锦荣。他说，一些房改房业主曾经找他们洽谈过接管的问题，但物业管理公司方面有很多顾虑，主要是房改房比起正规的楼盘而言，有时管理费还要更贵。

　　陈锦荣说，和一些大楼盘相比，这类单独的楼房交纳的物业管理费用总额不大，根本不可能支付起专门一支管理团队的费用。一座无电梯、约40户的大楼，按每户每月40元管理费计算，总费用也不到2000元。这样的价钱根本请不起好的管理团队。而一座有电梯、约70户的大楼，管理费要每月100元以上(即约1元／平方米)。但这一费用还要支付电梯可能需要的维护、年审和设施维修的费用，业主往往会纷纷摇头称“太贵”。而且，单独一座大楼形成不了规模，即使进驻了管理团队，也难以运作起来。

　　但大楼盘则不同，一个拥有七八十座楼、住户过千户的楼盘，管理费的总额可以请一支专业的管理队伍，而且比起单独聘请，分摊到各户的费用会优惠很多。因此，一般大楼盘的管理费只需每平方米0.4元至0.5元左右。

　　因此陈锦荣说，在考虑是否接手这类房改房时，他们首先会考虑这座楼附近有没有他们管理的大型物业，如果有，则会把房改房作附属管理来对待。其次在价格上，这些楼房没有团队优势，因此管理费比常规的楼盘还要高，一般要1元／平方米。

　　房改房普遍缺管理

　　据楼长周伯说，目前他们单位不只这座大楼，其他曾经属于该单位的十几座房改房也至今未找到“管家”。

　　陈锦荣认为，房改房因为以上种种原因而找不到“管家”，成为了房改后长期存在的问题。记者同时咨询了佛山好几家物业管理公司，他们都说有不少这类楼房的业主主动找他们商量接管，可是一些大楼因为“独处一角”而无法接手，一些则由于业主们接受不了价格，最终谈不成。某业内人士则指出，房改房缺乏正规的物业管理已成了普遍现象，虽然它们中不少急需找“管家”把自己的管理市场化，但怎么推出市场仍然是值得讨论的问题。

　　见习记者　杨衍宁