城区豪宅作为南京房地产市场的“新生事物”逐渐显山露水，昨日本报的相关报道引起读者广泛关注。豪宅的价格是否物有所值？谁来消费顶级豪宅？豪宅的开发会不会拉动南京楼市的房价上涨？就这些市民关心的话题，记者又采访了房地产业的相关人士。

　　豪宅高价值不值

　　一平方米一两万元，一个月工资两三千元的普通白领一年的收入还买不了一个洗手间，豪宅不菲的身价源自何处？业内人士给记者算了一笔账：若就成本而言，豪宅的成本并非所宣称的那样高，它由地价和综合成本两部分组成。当然，城区特别是中心区的土地价格相对较贵，比如前两天刚刚拍出的下关小桃园的一块高档住宅用地，楼面地价已达每平方米4600元。综合成本包括建安成本、景观成本、营销成本、所有规费等各项开支，平均下来多层住宅一般在每平方米2000元左右，小高层2500元—3000元，高层3000元左右。精装修房则还要加上装修费用，一般在1000—2000元每平方米。通常情况下，南京城中心顶级公寓的毛坯房成本约在每平方米6000元上下，非超豪华的高档装修房成本不应超过1万元。那么豪宅为何卖出一两万元的单价？首先，高档房不是以成本定价，而是以市场定价。豪宅项目都具备一定的资源稀缺性，南京目前的几个单价过万元项目或是占了新街口CBD的地利，或是有玄武湖、乌龙潭的景观优势。市场有需求，而可供选择的产品毕竟有限，高定价就显得顺理成章。同时，定价依据的不是有形的成本，还包括无形资产的附加值，它是一种身份的象征。就像一件登喜路西装一万多元，布料加人工才多少钱？贵的就是名牌的形象。此外，豪宅的高价格也决定了高风险，销售周期可能会很长甚至有部分房子卖不掉，这些都使得房价的成本构成更加复杂。

　　但也有人指出，房地产业本就是暴利行业，而豪宅更是暴利的加剧。著名经济学家萧灼基日前在南京举行的一次论坛上提出，房地产企业的利润率大体在15%左右，大大超过5%的全国平均利润，这是造成高房价的一个因素。而豪宅的利润率，粗粗算来要达到50%左右。虽说豪宅在很大程度上卖的是无形资产，但目前似乎还都只凭着地段和景观的优势在卖高价，其品牌形象的塑造是否到位，氛围和情调的营造是否充足，都值得怀疑。

　　顶级豪宅谁来买

　　动辄一两百万元甚至四五百万元一套的房子，只有处于金字塔塔尖的那部分群体才能消费得起。据了解，目前对豪宅感兴趣的多为收入较高的公司总裁、私企老板、高级经理人、自由职业者等。投资性购房也是一大消费因素，南京国际广场的开发商表示，目前南京的高端租赁市场很有潜力，租金甚至高过上海。随着城市国际化进程的加快，越来越多的外地、境外大企业将进驻南京，外籍人士多有每月两三千美金的租房补贴，豪宅租赁前景看好。另外，豪宅的消费目标群并不限于南京本地，长三角的其他城市、港台地区甚至国外都是开发商促销的目标。上海的世茂滨江花园、仁恒滨江园、紫园等豪宅的买家中，外地、境外人士占了相当比例。目前南京国际广场也在进行外地、海外促销活动，开发商表示，因其本身就是一个综合商务社区，高档写字楼中就会有不少大企业，很可能会购买或租住社区中的豪宅。

　　豪宅比拼会否拉动房价上涨

　　目前南京的房价已经让普通老百姓大呼吃不消，而豪宅项目的陆续出现会不会推动房价进一步水涨船高？一些开发商在接受记者采访时表示，这种可能性并不大。南京不像北京，单价过万元的房产项目有近百个，我们已有和即将推出的城区豪宅只有几个，只占市场中的极小比例，不会影响中端消费客户。就像服装、烟酒，每一种商品都会有档次的差别，但极品永远都不会成为主流。豪宅的出现对丰富市场结构来说，可视为是一种尝试，但需要提醒开发企业的是，豪宅市场是很有限的，切不可一窝蜂地挤高端的独木桥。另外，越是高端客户，对产品的要求就越挑剔。南京有豪宅的消费能力，但不一定有豪宅的消费需求。要制造出现实的消费需求，让富人们心甘情愿地掏腰包，开发商还得拿得出物有所值的产品。本报记者　王烨