法院赶走翠湖山庄旧“管家”(图)

http://www.sina.com.cn 2004年06月15日10:21 广州日报大洋网

　　昨日，天河区法院执法人员对翠湖山庄物业管理权的移交和被炒物管公司的撤出进行强制执行。记者麦圈摄

　　新闻提示：

　　昨天上午，在天河区法院执行局的强制执行下，翠湖山庄旧“管家”终于将物业管理权交还给小区业主委员会，经过一年多的翠湖山庄物业管理纠纷告一段落。有关人士透露，对小区物业管理权的移交和被炒物管公司的撤出进行强制执行，这在广州还是头一遭，目前就全国范围来说也属罕见。

　　虽然维权行动取得了重大胜利，但仍有不少业主担心，即使新“管家”立即进驻，面对前“管家”留下的烂摊子，很多根本问题恐怕也难以得到妥善解决，治愈翠湖山庄的物业管理硬伤仍有待时日。

　　现场目击

　　1个半小时物管权平静交接完毕

　　在翠湖山庄大部分业主看来，昨天是他们开始“当家做主”的日子，很多业主特地请假留在小区里，等待目睹物业管理权交接的一刻。

　　上午8时30分小区内已有上百位业主自发聚集，等待执法人员的到来。他们或拿着摄像机，或带着相机，随时准备记录现场。

　　9时5位执行法官准时来到位于小区5栋负1层的翠湖山庄物业管理办公室，业主委员会也组织了数十位业主前来接管物业管理权。但一些业主所预计的“大场面”并没有出现，恒和公司的一位工作人员表示，他们会“积极配合执行法官进行管理权的交接”。

　　进入办公室后，执行法官宣读了法院的执行通知书，翠湖山庄的物业管理权随后正式交接。物业管理档案资料以及办公室首先移交给了业主委员会。

　　“你们今天能否移交小区的管理权吗？”天河区法院执行庭的工作人员向广州市恒和物业管理有限公司的代表询问。

　　“管理权可以移交，但按日期是6月18号移交。”恒和代表答道。

　　“法院3月11日发公告，经过两个月公告期，30天后自动履行判决，6月10日到期。”

　　“物业维修基金和水电周转金什么时候移交？”

　　“这个不清楚。”恒和公司的代表开始支支吾吾。

　　“你们对该移交的财产有清单吗？”“没有。”“对业委会提交的财务清单有无异议？”

　　“肯定有！起码商铺、会所、学校是归升恒（指发展商）的。”

　　而这时，业委会的代表表示：“商铺的管理权我们可能要收回的。”

　　10时翠湖山庄业委会成员以及一些业主代表随同法院执法人员，对旧“管家”应当移交的小区物业管理档案资料、物业管理专用房和公共配套设施、财物等进行实地清点。恒和公司向业委会移交了消防中心等部分物业配套设施的钥匙。但业主们发现，旧物业管理用房内已一片狼藉。

　　10时15分左右交接工作完成，一位业主被吩咐在此看管。“换一把锁把办公室锁上”，说这句话时可以看出，历经纠纷侵扰的业主已经变得非常谨慎。

　　10时18分执行法官和业主们来到地下车库，恒和公司的收银员随即离开了工作岗位。随后业主里的一位阿婆被安排在此“看守”。

　　10时25分机房和控制中心完成交接。

　　据悉，翠湖山庄业委会原先公开招聘的、并一度撤出的粤安物业管理公司，目前已准备进驻小区，全面受业委会的委托准备接管小区。

　　遗留问题

　　新“管家”面对一个“烂摊子”

　　一位姓李的业主说，发生物管纠纷官司以来，翠湖山庄的物业管理几乎陷入瘫痪状态。“小区的垃圾堆积如山，车库内几百辆车都无人看管。”

　　这些还只是表面问题，据业主委员会一位成员介绍，真正棘手的问题在于：恒和公司挪用业主上交的544万维修基金怎么办？翠湖山庄的开发商升恒房地产公司因几宗官司的纠缠，后续开发已被搁置，连带影响了二期业主的房产证办理及房屋、车位的确权，这些问题怎么解决？还有9、10、11栋的停水停电问题怎么办？（因为在二期还未验收前开发商已经撤出，9、10、11栋的水电设施未完工，只好从8栋拉电，到用电高峰时，上述3栋楼经常停水停电。）

　　另一方面，二期楼盘还有部分业主对新来的粤安公司也不信任；而且从去年1月开始，绝大多数业主已经停止缴纳管理费，有的欠费多达数千元，总数更是高达500多万元，新进驻的物业管理公司能否说服业主补交这部分管理费也是个问题。

　　为此，有业主认为，变更物业管理公司其实意义并不大，这些核心问题根本不可能依靠物业公司解决。

　　业主委员会当然也看出了这个“烂摊子”，上面那位李姓业主说：“被搬走的设备我们会追讨，维修基金我们也会去努力追回，但后面我们还将面临数不清的官司，尤其要办理未办下来的房产证。”他承认，要使翠湖山庄的物业管理恢复正常仍需时日。加上最近发生在小区内的盗窃、绑架案件频发，甚至出现员工伙同家政公司保姆绑架业主家属。由于长期发生各种纠纷冲突，翠湖山庄楼价早已暴跌，一般二手房仅售3000多元／平方米，跟广州市近郊普通楼盘相差无几，昔日品牌楼盘是否能恢复元气更是一个未知数。

　　记者观察

　　另选管家为何难

　　新招的“管家”无法顺利进驻，旧“管家”不愿撤出，最终陷入漫长的官司期。小区物业管理权移交难的现象在全国不是个别。物业管理先行一步的广州，这方面表现得似乎更为突出。究竟关键问题出在哪呢？

　　汉代的《盐铁论》里有一句话：“世不患无法，而患无必行执法。”国家颁布的《物业管理条例》已从2003年9月1日起正式实施，当时大部分人对此拍手称好，因为物业管理行业终于有法可依了。按理说，新条例已经出台，物管比以前规范，为何现在移交还那么难呢？关键在有法必依、执法必严。

　　海珠区一楼盘的业主向记者反映，他们小区原物业公司的财务资料移交3年都没交完。物业公司的退出到底要办哪些手续，建议有关部门要有明确规定。

　　春兰花园业主叶先生告诉记者，对于不移交物管权的物管公司，若按《条例》处1万元以上10万元以下罚款，他们不会走。因为一个小区，一个月车辆保管费收入就达28万元，物业管理费20多万元，这块“肥肉”物管公司怎么舍得松口？旧物管赖一个月赚的钱远远不止10万元。

　　现在的物业管理官司一打就是一两年时间，业主受得了吗？翠湖山庄官司打一年，新兴白云花园打了两年，起码打官司这段时间，物管还在收钱，业主受害，物管公司不走，为之奈何？

　　记得两会期间，有代表建议成立专门机构对物管纠纷进行迅速仲裁。只要业委会合法成立，采取的招投标合法，若旧物管公司不走，必须加大执法力度，处罚必须快。必须在广州物业管理界对老赖进行通报，物管公司不诚信要曝光，使之难生存，停止物业管理资质，工商部门暂停其营业执照，物价部门吊销其收费许可证。这样，物业管理权不移交，处罚才有保证，否则物管条例不可能实施。

　　《条例》执行困难重重，小业主和业界冀望有关部门结合广州实际，尽早针对新条例制定出具体实施细则，使物业管理行业真正做到“有法可依，执法必严”。

　　翠湖物管纠纷回放

　　2002年底翠湖山庄成立业主委员会，因不满“旧管家”恒和挪用专项维修资金等原因公开招聘粤安物业管理公司，但小区的“旧管家”和开发商拒绝移交管理权。其后一度出现两个物管公司同时站岗的局面，并致斗殴冲突。

　　2003年3月业委会上诉至法院。10月，天河区法院一审判决：“旧管家”和开发商须在30天内向业委会移交物业管理权。但“旧管家”不服，向市中院上诉。今年3月，广州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉维持原判。

　　2003年7月16日凌晨恒和与粤安两家物业管理公司因争夺小区管理权发生冲突，导致小区内价值上百万元的消防监控系统被砸，近20人在斗殴中受伤。

　　2004年5月天河区人民法院向恒和物业管理公司和升恒房地产公司发出执行通知书，要求其移交翠湖山庄小区物业管理权给翠湖山庄业主委员会。同月恒和因挪用540多万元专项维修资金被市国土房管局吊销资质证书。

　　昨天法院强制执行恒和交出管理权，持续一年多的物管纠纷告一段落。

　　本报记者李妍、柯学东（来源：广州日报）