数据显示的信息与购房者感受并不一致，专家解说其中之谜

　　根据有关部门发布的市场信息，我市4、5两个月商品住宅售价连续下跌。这下子可喜坏了那些打算买房的群众，但到市场上一转又傻眼了：房价仍然牢固得像铁板一块。究竟是什么原因，造成市场与数据出现如此大的反差？带着这个问题，记者采访了厦门大学管理学院EMBA中心副主任戴亦一博士。

　　认购在前 签约在后

　　现在采集的签约合同价，很可能是多月前的认购价，造成数据失真

　　巧的是，戴亦一正在受有关部门委托做一个课题，即如何准确测量房价动态变化。对于这两个月数据所表现的房价下跌，他认为，这里面存在着数据滞后和可比性较差的因素，正是这两个因素，造成目前数据反映出来的商品住宅售价下跌，并不能真正反映市场的真实情况。

　　戴亦一认为，目前商品房交易数据的时效性较差。仅就商品住宅而言，5月份交易中心采集到的签约合同价格，很可能是前几个月的认购价。也就是说，5月份发布的交易数据，实际上体现的是几个月前的市场销售行情。

　　一位房地产公司的老总说，据他所知，今年4、5月份签约的多数楼盘，都是去年10、11月份的认购项目，而且多数是一些建筑面积在七八万平方米的中档楼盘。如此一来，势必把住宅平均售价拉下来，给人以4、5月份住宅价跌的假象。

　　对于这种情况，戴亦一认为，房屋销售必须有商品房预售许可证，如果在市场需求一般的情况下，购房者所购的房屋应该是在开发商获得预售许可证的前提下。但是，当市场火爆时，这个规定就被供需双方打破了，开发商希望早点卖掉，购房者也急于抢到手。因此，开发商在没有商品房预售许可证时，即与购房者预约了认购价，等以后取得预售许可证时再签订购房合同。因此，合同登记时体现出的交易价格，实际上已经是几个月前的“失真”数据了。

　　据了解，目前房地产公司大多如此操作，而且人们也默认了这种方式。因此，如何应对这一现象以获取准确的数据，值得有关部门深思。

　　样本不同 结果迥异

　　房价简单平均，低价房销量一增，就会体现整体房价下降

　　目前的房地产市场交易数据，采用的是简单的算术平均法。事实上，商品住宅均价受交易量结构变动的影响，不能简单地进行算术平均。如果这个月临海、临湖的高价盘卖得多，均价就涨了；下个月岛外低价盘卖得多，均价又降了，并不完全反映市场的真实情况。现在北京也有这个问题，老市区的房子少了，四环外低价房的交易量增多，造成统计出来的房价持续下跌。

　　戴亦一说，这就好比工厂，工程师与工人的工资都没有减，但这个月工厂招了一批低工资的工人，体现出来的工厂人均工资就下降了。

　　因此，在分析房地产市场信息时，岛内、岛外还有不同区域应分别统计。

　　另外，同一楼盘的不同交易时点也会造成价格波动。如楼盘开盘时都是好的卖得最快，价格也比较高，反映出来的就是这个月的均价较高。到下个月剩下的都是低价位房屋，就会体现出房价下跌的假象。

　　对于“商品房价格上涨，但住宅价格下跌”所产生的一些疑惑，戴亦一说，商品房价格是将住宅、店面、别墅、车库等合并在一起计算出的一个平均价，就好比将冰箱、彩电、洗衣机合并在一起，计算出一个家电平均价，对市场没有任何参考价值。应当分开计算，国外一般也都是分类计算的。场需求一般的情况下，峂?

　　短期可能供需俱降

　　窄幅休整有助健康发展

　　一位房地产老总透露，目前数据上体现出来的房价下跌，还有一个因素是去年10月至今年春节前，许多外地炒房团的目标都瞄准4000元左右的中档楼盘，而这些楼盘都集中在今年4、5月份开盘，由于都是同类项目，这也造成炒家找下手变得困难，致使炒家加价不多就出手，从而造成市场上房价下跌的风闻。

　　如果排除统计数据中的误导因素，未来厦门的房价到底会走向何方呢？戴亦一表示，目前楼市处在一个微妙时期，短期内有可能出现供需双萎缩，但价格波动不会太大。

　　戴亦一认为，从需求方面看，由于目前政府宏观调控及个贷政策尚没有出台，许多政策因素尚不明朗，许多购房者抱有持币期待心理，因此短期内需求可能会出现萎缩，预计6月份的交易量就会反映出来。这可能在一定程度上给开发商形成压力。

　　但从供给方面看，由于厦门岛内新的土地供应有限，在国家银根紧缩的情况下，开发商的观望情绪比较浓厚，房地产项目推出速度将会减缓，造成供应量萎缩。

　　由于供需双方都出现萎缩，因此未来房价应该处在一种窄幅震荡之中，关键是看供需双方谁的心理承受力强一些。

　　对于未来是否会出现“楼灾”，戴亦一认为，即使未来房价出现小幅调整，也不会出现类似1993年所谓的“楼灾”，因为现在的情况与1993年的情况不一样，当时的购房者50－60%是机构炒家，现在基本上自用的。再者，政府此次宏观调控也是一种软着陆，适当给房地产市场降温。而厦门只是有温度，还不算过热。另外，岛内土地稀缺，基本需求仍然还在，所以大趋势房价仍然看好。

　　戴亦一说，厦门楼市基本上稳步上涨，下跌空间有限，如果出现两三个月的窄幅修整，有利于目前在交易中过于强势的开发商以及需求表现过于迫切的购房者都冷静头脑，反而会促进房地产市场的健康发展。

　　(谢卫东 刘毅)