总第九十九期主持人：本报记者 张翼鹏 沈锐文字整理：张翼鹏 实习生 徐云龙图片提供：本报记者 平伟

　　对在城市里生活的人们来说，拥有一套自己的房子，是不少人的心愿，如今不少银行都开办了个人住房按揭业务，帮助很多人圆了自己的住房梦。但前不久，有对消费者不利的消息传来，说上海几家银行酝酿要对日趋增多的提前还贷现象收违约金，虽说最后并没有多少家银行实施，但也让我省的按揭买房的消费者吃了一惊。我省的各家银行会不会也像上海那样提出收违约金，收违约金到底应该不应该，贷款购房者怎样才能降低成本？就以上问题，我们约请几方面人士进行座谈。住房按揭增长放缓

　　主持人：房地产公司对个人按揭的情况比较熟悉，请孔先生先介绍一下你了解的基本情况。

　　孔建平（河南鑫苑置业有限公司财务部）：刚开始时我们的房价比较低，大约是每平方米1000多，给我的感觉，当时按揭的比例还是比较高的，基本上达到了90％。那些客户大多是工薪阶层，所以基本上都选择了住房按揭贷款。

　　随着项目的开展，到第二期房价逐渐地提高。当价格拉升到每平方米3000元时，按揭贷款的比例在不断下降，降到了60％左右，选择一次性和分期付款的相对比较多了。在我们2Ｂ区的中央别墅区，情况又不一样，别墅区选择按揭贷款比例较高，有可能提升到80％到90％。这部分客户群的特点是私企老板比较多，100多万可能对他们来说并不算什么，但是一下子拿出来，可能会对他们公司的业务开展有影响，所以他们中的大部分也选择按揭。

　　主持人：整体上看，按揭购房的比例是增长了还是下降了？

　　孔建平：我觉得有点下降了。前两年银行按揭是一个新兴的投资方式，很多有钱的客户也选择按揭贷款的方式。这两年，他们发现按揭贷款的利息并不少，特别是贷款年限比较长，又是等额本息还款法的客户。他们还了几年，突然发现，本金没有减少多少，还的基本上都是利息，所以很多人认为不划算。

　　李国秀（工商银行河南省分行住房金融业务部经理）：我们这儿情况不太一样。工行住房贷款从2000年开始，每年都是以30％的速度增加，到今年上半年贷款已经达到10多亿元，客户也达到7万多，总额达到70多亿元，占整个行信贷资产的近10％。我们的不良贷款率也较低，这块业务在银行调整信贷资产向个人消费信贷转化的过程中，确实起了很大的作用。

　　从去年下半年，由于国家的房地产政策调整，按揭不像前几年增长这么快。这里有两个原因，一方面是贷款人的减少，另外银行的门槛也提高了。前几年大家都在推这个业务，有可能把关不一定很严格。以前期房做按揭的很多，现在要求必须要达到主体封顶，对商住房还必须要求是现房，按揭的准入时间滞后了，房地产商的资金滚动也不像以前那样快了。

　　提前还款对银行和客户的影响

　　李国秀：我们目前没有制定任何政策限制客户提前还款。从去年3月份我们注意到提前还款这个情况，当时我们的还款压力很大，一个月全省将近1亿元左右。在这个情况下，我们对收不收费也有所考虑，后来根据河南的情况，最后还是选择不收费。

　　我们也仔细咨询过收费这个事，看有没有依据。首先是客户违约了，约定是10年8年还完，结果他贷款二三年甚至半年就还了，收费应该是有依据的。但是如果我们收费，担心会对业务开展有不利影响。所以我们到现在为止对提前还贷仍然没有收费。

　　其实，我们站在客户的立场上考虑一下，如果他贷十几年的款，五六年就还完了，其实他是不划算的。银行的人都知道，前五年的时间，他还的大部分是利息，后来还的才是本金。银行算利息，都是按照当初约定的本金和期限来算的。提前还，等于提前还了很多利息，本金又没有充分地使用，客户肯定是不划算的。另外，客户办理贷款，也投入很多成本，办理公证、保险、抵押都要交钱，这钱都不是交给我们，当然也没法退。提前还的话，这部分他也损失掉了。

　　主持人：你刚才说去年压力最大的时候是二、三月份，是指什么？

　　李国秀：因为许多客户感觉，上海要收费了，可能河南也会收费。大家都争着在没有执行收费政策之前把款还完。一时间大家都来还款，所以压力很大。但是后来大家看到各家银行都没有推出收费政策，情绪又慢慢平稳了。

　　但是，现在的情况是，也常常有客户提前还款。粗略估计，按70亿的量，每个月正常还款应该在一个亿左右，提前还款每个月可能会有两三千万的样子。

　　提前还款究竟划算不划算

　　孔建平：我们办按揭比较早，最早在1998年，当时我们共有一二百户，现在他们还往银行还款的可能就只有二十几户，绝大部分人都提前还了。可见在5年之内，至少有70％的人选择了提前还贷。

　　郑州市的个人按揭通常的贷款额度在10万到15万之间。对郑州人来讲，中高收入才能买得起房子，大部分人还是买不起房子的。对这些中高收入者来说，10万块钱，两三年挣回来还是有可能的。而且一般客户买房子时，即使贷了10万，他在银行还有存款，过了几年，他感觉时机成熟，就凑齐把贷款全部还掉。这种情况可能会比较多些。

　　刘娟（中信实业银行郑州分行零售业务部）：中信现在对提前还贷没有收费，但我们合同上约定了提前还贷收违约金这一条。如果提前还贷，付多少违约金，有一个空格是需要填的。我们现在填的都是0。提前还贷，增加了银行的成本，打乱了银行的资金使用计划，从银行角度上讲，一直是不支持的。另外，提前还贷也是客户违约了，从国际惯例上，收违约金也是一个做法。香港那边，收违约金，如果是一年之内提前还的话，收全部应计利息的40％；如果是两年之内，收全部利息的30％；三年之内收20％。

　　主持人：你刚才说的可能是等额本息还款法，也就是说每个月还的款都是一样的数目。

　　刘娟：是的。但是你要注意到，现在提出提前还贷的，一般都是连续还了两三年以后的客户，那时候基本上都是选择的等额本息。这是一个非常现实的问题，他肯定要面对资金成本很高这样一个事实，因为他实际上负担的利率是比较高的。

　　主持人：当时是不是大部分人都选择的是这种等额本息法？

　　刘娟：可以说99％以上的人都选择的是等额本息法。就是到现在，等额本金法个人住房这一块，也很少有人去选择。

　　主持人：那你能不能把这两种方式比较一下，就是说，假如每年都正常还，一直还完，和还了三五年后提前还完，它的成本到底怎么样？

　　刘娟：我们这样算，实际上是静态地算，当时一元钱就是值现在的一元钱。实际上，我们银行算，是要算它的现金时间价值的。为什么大家都选等额本金法？是因为全部算下来，他10年30年的利息比等额本息少付了很多钱，但实际上你是提前把钱还给银行了，前期多交后期少交，你前期交的一元钱可能在后期能值一块多钱，客户算，只算一个静态的数值。要是考虑到动态的话，结论可能就不一样了。

　　还有一点，客户考虑资金的成本，却没有考虑到资金的机会成本问题。现在住房贷款正常情况下利率是很低的，只有5．04％，如果是用公积金的话，只有4．05％。你可以用相对便宜的利率做很多事。如果提前还贷，这个机会成本就失去了。

　　主持人：它比一般的商业贷款便宜多少？

　　刘娟：打个比方，我们一般5年以上的长期贷款，利率为5．04％，实际上商业贷款利率到5．76％了，而且我们还可以在此基础上上浮70％。算的话，住房贷款实际利息负担是很低的。要是再算上资金的通货膨胀率，资金一直在贬值，哪怕是涨到年利率为6％，你想想30年以内通货膨胀率是多少？

　　这就存在一个基本的理念问题：不愿意负债。有人说，我从来没有在银行借过钱，我信用卡都不刷，他觉得这样很好。实际上，将来信用是你在社会上的第二个通行证。没有负债记录，没有良好的信用记录，将来去个人信用中心调查，你连信用记录都没有，银行肯定不愿意和你打交道。要有这样一个观念，你借银行的钱，未必是你没钱了。实际上，是双赢，你付银行利息，你享受，银行赚取利差，这是一个等价的问题。

　　两种还款方式的比较

　　主持人：我想问一下，假如贷10万元，贷10年的话，如果想提前还贷，在等额本金和等额本息两种方法中，采用哪种比较划算？

　　刘娟：考虑到现金的时间价值，从我们这方面来讲，按这两个公式算，它付出的成本应该是一样的。等额本息为什么感觉利息会多一些，主要是因为它占用银行本金的时间长一些。而另一种方法，前面还的本金多，相应利息就会少些。

　　闵存军（招商银行郑州分行个人资产业务主管）：这是站在银行方面来说，当时媒体对这个问题宣传得非常多，银行为什么不让他自己选择啊，只让他选择等额本息啊。其实银行没有要刻意地回避哪个方式。只是在当时的情况下，不管是借款人还是贷款人都没有过多地把精力放在这上面。

　　李国秀：当时，老百姓也不了解那么多，他只知道每个月都还款那么多。大家有个思维定势，每个月我还多少，好安排资金。就是在今天，大部分客户也愿意采用等额本息还款法。

　　闵存军：不过，现在给我的感觉，大家的意识提高以后，加上媒体的作用，大家在选择时，还是会问到这些：我能不能选择等额本金还贷法？

　　我个人觉得，这两种方式，对银行来讲可能是一样的，但对客户来讲，等额本金确实有它的优点，对普通客户来说，它支付的利息比较少，这也的确是事实，但缺点是不太容易记，还有前期还款压力比较大。

　　对普通客户来说，他也有现金使用价值，所以对一般人来讲，具体选择哪种方式，要考虑两个方面，一是能不能承担前期的还款压力，再就是有没有好的投资渠道。如果没有一个好的投资渠道，并且能承受前期的还款压力，等额本金确实要比等额本息划算。

　　孔建平：对这两种方式，我说几点。最初，确实是绝大部分人都选择的是等额本息法，我们财务部向营销部解释这两种还款方式时，都没有刻意强调选择等额本金法。

　　我们是这样考虑的，年利率都是5．04％，实际上说白了，你用银行一块钱，你付一块钱的利息。当时我还详细算了一笔账。算下来的结果是，同是贷款10万贷款期限为10年，假如把等本息的月供拉起来，和等本金相等的情况下，等本息大概需要8年就把贷款还完了。如果你认为等本息比较好，你可以少贷几年，承担和等本金一样的负担，而且你也不多负担利息，存款时有一个准确的数目，也没有那么多的疑问。

　　提前还款的法律问题

　　主持人：请律师给我们说一下在签订合同时应该注意的事项。

　　叶树华（仟问律师事务所高级律师）：对这个事情，我也关注较多。以前帮助朋友买房子签订合同时，也涉及提前还贷的约定。凡是找到我帮助他们签订合同的，我都建议，一定要在合同里约定，借款人有权选择提前还款，提前还款时，银行不得收取任何的费用补偿，也不得收取违约金。

　　我国的《合同法》规定得比较清楚，第60条规定，当事人应该按照合同的约定履行合同义务，第107条规定，当事人在履行合同义务时，不符合合同规定时，应该承担违约责任，从这两个规定上看，借款人提前偿还贷款，从履行期限上来讲，肯定是违反合同约定的行为，从法律规定来讲，提前还贷从性质上讲是一种违约行为。要收违约金，是有法律依据的。

　　我建议，客户在签订贷款合同之前，要特别认真地审查合同的条款，有没有提前还款收取违约金的规定。比如，可能有些银行收违约金了，它可能不叫违约金，你提前还款要给我一定的补偿，或者说，你要支付我一定的手续费，就看有没有这方面的约定。

　　刘娟：我估计将来各家银行都会有借款人义务条款和罚责条款，向借款人说明这一点。

　　叶树华：虽然对很多人来说，银行的条款要比保险公司的条款表述得清楚，但老百姓还是搞不清楚，有的人签订合同时看都不看，所以从保护消费者的利益出发，银行要给消费者一个知情权。因为这是一个容易模糊容易产生争议的地方，将来会对实质性的义务产生很大影响，银行应专门提醒有这么一个条款。

　　刘娟：我认为，这个知情权和你上街买白菜、萝卜等不一样，这就需要律师的参与了，将来这个合同条款可能会越来越细，不可能让一个普通人把这所有的条款都仔细看完研究透，将来签合同时，一定要约上律师。

　　消费者该如何选择

　　主持人：现在大家就这个问题向律师咨询的多不多？大家这方面的意识强不强？

　　叶树华：现在咨询的一般是在房屋买卖这个环节上，一般限于亲戚朋友，作为一个专门的法律事务委托律师提供帮助的非常少。

　　老百姓一般认为，银行提供的合同是国家规定的，都已经想得很周到了，没法谈了，只签字就行了。其实银行也是商业行为，银行这个合同，还是从银行的利益考虑比较多。

　　刘娟：银行这个合同也是比较公正的。 这个合同也是需要到中国人民银行备案的。

　　从银行贷款来说，银行是风险的承担者，还存在着一个信息不对称问题，就是说借款人把钱拿走了，具体你要干什么，银行并不知道，所以制定条款是为了保护债权人权益。

　　叶树华：但消费者要明白，银行的合同条款并不是不能协商和变更的。可以追加，也可以把某个条款删掉。

　　主持人：假如你想变更，银行不给你办怎么办 ？房地产公司也不给你提供别的银行呢？

　　叶树华：其实，这就应该有个选择，假如这个银行不愿意做的话，我可以选择另一家银行。现在我们的房地产公司一般都指定一两家银行，按道理说，消费者可以选择任一家开展这项业务的银行。

　　孔建平：这里有个问题，房地产商在消费者拿到房产证之前，是其贷款的担保人，在这期间，如果客户不还钱，房地产公司要替他还钱，所以房地产商也站在它的立场上考虑它的风险问题。银行还要和房地产商签订楼盘贷款担保协议。如果你换成另一家银行，房地产公司就不会为客户承担担保，银行也就不愿意做这个客户的贷款。

　　叶树华：实际上，银行对减少自己的风险要求得过高，为什么呢，因为是抵押贷款，这个抵押完全能规避银行的风险，但是客观上，银行除了让你把房产抵押以外，还要房地产商有担保，房地产商还要交10％的保证金，银行可随时划拨。

　　闵存军：银行的风险在于，在没拿到房产证之前，万一房地产商拿到钱走了，怎么办？

　　李国秀：我们这样做，实际上是前期要求开发商必须把这个房建好，如果不进行限制，房地产商拿到贷款以后，房子建不好，他就拿钱走了你怎么办。所以银行并没有要求开发商全程担保，只是阶段性的担保。

　　刘娟：另外我还想纠正一点，大家好像认为，房产抵押给你，你银行还考察这考察那有没有必要。实际上，对银行来讲，我们不是要房子的，我们要的是资金回流，要的是第一还款来源，我们要求担保只是备用的，万不得已才用的，一旦进入那个程序，我们的成本太高了。

　　主持人：按揭贷款，是目前大多数购房者的选择，我们希望通过沟通，建立起消费者和银行间的相互信任，提前还贷也好，继续贷款也罢，只有在信任的基础上才能更好合作。