“深圳应率先试征物业税”

　　有关专家认为房价降幅将未必如人们预计的乐观

　　本报讯(记者李斌　通讯员李玉泽　傅伦为)对于不少持币等待物业税开征后商品房价格大幅下降再购房的人来说，昨天在深圳“土地政策与宏观调控研讨会”上一位权威专家的看法无疑向其泼了一瓢冷水。我国房地产税费改革权威、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新指出，物业税的开征必须在产权、关系、机制等方面都进行理顺，这个准备期至少需要三四年，房地产价格下降幅度也未必如人们预计的那么乐观。

　　去年底，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后，物业税问题一直受到全社会的普遍关注。不久前有媒体传出消息，广东有可能于今年在全国率先对不动产开征统一规范的物业税。因此，很多业界人士对我省未来房地产价格纷纷作出降价的良好预期，有专家甚至大胆地预测，物业税开征后，房地产价格降幅有望达到40％以上。

　　开征物业税还要三四年

　　对于物业税开征后房价下降的幅度，刘维新并不乐观：“房价水平最终仍是由各区域市场的供求关系决定的，开征物业税后虽然房价水平会有所下降，但不会如人们想象的那么乐观。”

　　刘维新认为，目前开征物业税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。

　　他向记者举例说，仅在我国目前的住宅建设形式方面，就存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量的巨大差异，并助长了不正之风泛滥。从经济适用房实际运作结果看，经济适用房根本保障不了中低收入者用房，政府给予的政策优惠和补贴，被不少富人占有，等于杀贫济富，违背了政策的初衷。而欲开征物业税，首先应将这多种住宅建设用地进行归并，统一起点。而此类归并还包括土地国有与集体所有制的归并、土地出让和划拨的归并等多方面。

　　刘维新还指出，物业税调节主体的明确是开征物业税成败的关键所在，如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。反过来，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。

　　深圳宜先行创下新制度

　　“物业税的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。”刘维新的一番话引起了与会深圳专家的共鸣。深圳市城市规划设计研究院院长王富海进而提出，虽然在物业税的开征过程中将遇到诸多的困难需要解决，但深圳应该先行先试，充分发挥试验田的作用，并结合目前正在推进的全面城市化进程，在全国率先探索物业税改革的经验，从而达到制度创新的目的。

　　名词解释　物业税

　　物业税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。由于物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，使住宅建设成本下降了近50％。即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅，从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，因此，将实行这一税制的消息一出，市场普遍对房地产价格下降充满了乐观预期。

　　征收办法

　　简单地说，物业税开征后，目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金，这一补偿金数目将大大低于目前的土地出让金水平，也可采取招标、拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后，政府将给予其三年开发周转期，三年期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳物业税，未售出部分则应由开发商缴纳物业税(又称地租)。如此一来，不但可以限制发展商的囤积土地行为，抑制投机，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源。