第一章总则

　　第一条根据国务院《物业管理条例》，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省城市规划区内物业管理活动及其监督管理。

　　第三条省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府有关部门、街道办事处应当按照本条例的规定，共同做好物业管理的监督工作。

　　第四条社区居民委员会应当指导和监督业主大会及业主委员会依法履行职责。业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。

　　供水、供电、供气等社会公用事业单位应当按照本条例规定的职责，做好物业管理区域内设施、设备的管理、维修和养护工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条业主、业主大会及业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》的规定，依法行使权利，履行义务。

　　第六条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　根据物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定划分物业管理区域：

　　（一）本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅小区，可以继续作为一个独立的物业管理区域；

　　（二）新建以及已经建成尚未实施物业管理的住宅小区，建筑面积在5万平方米以上的，作为一个独立的物业管理区域；建筑面积在5万平方米以下的，由区、县人民政府房地产行政主管部门根据相邻街区房屋构成等因素划分物业管理区域；

　　（三）非住宅物业项目可以作为一个独立的物业管理区域。

　　第七条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位和社区居民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　第八条物业管理区域有下列情形之一，尚未成立业主大会，并选举产生业主委员会的，建设单位和社区居民委员会应当引导业主按照下列规定，召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会：

　　（一）入住率达到50%以上的；

　　（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；

　　（三）首批物业交付满3年的。

　　第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按照下列规定确定：

　　（一）住宅物业实行一套一投票权；

　　（二）非住宅物业按照建筑面积每200平方米有一投票权；200平方米以下，有房地产权证的，每证有一投票权。

　　同一业主在业主大会会议上的投票权数，不得超过物业管理区域内全体业主所持投票权数的30%。

　　第十条业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定产生的民事责任由全体业主共同承担。

　　业主大会通过的业主公约自业主大会通过之日起生效。

　　第十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并报业主委员会备案。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；对需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加，并报业主委员会备案。

　　第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）有20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定需要召开业主大会临时会议的。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，经20%以上业主提议，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当督促业主委员会及时召开业主大会临时会议。

　　第十三条业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　（二）遵守国家有关法律、法规、规章；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；

　　（五）具备必要的工作时间。

　　业主委员会可以聘请执行秘书，具体负责业主委员会日常工作。

　　业主大会、业主委员会的办公经费以及业主委员会委员的津贴、业主委员会聘请执行秘书的报酬，由业主大会确定。

　　第十四条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内告知备案的房地产行政主管部门。

　　第三章前期物业管理

　　第十五条住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第十六条建设单位在销售物业前，应当依照房地产行政主管部门公布的业主公约示范文本，制定业主临时公约。

　　第十七条物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

　　第十八条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。

　　第十九条建设单位应当统筹规划、配套建设物业管理服务设施，按照物业总建筑面积的3‰至5‰无偿提供物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。

　　建设单位办理初始登记的房地产，应当包括物业管理用房。办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用设施设备。

　　第二十条物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业管理企业负责使用、维修和管理，任何单位和个人不得擅自占用、买卖、抵押或者改作他用。

　　前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还业主。

　　第二十一条住宅物业竣工交付使用时，建设单位应当按照建设工程造价的5%提取工程质量保修金。工程质量保修金由建设单位以住宅物业项目为单位设立专户，交前期物业管理企业使用，专项用于住宅物业保修期内的维修，并接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的监督；保修期满节余的工程质量保修金，物业管理企业应当退还建设单位。

　　业主大会成立后，由业主大会确定工程质量保修金的监管方式。

　　第四章物业管理服务

　　第二十二条物业管理企业应当按照国家规定具备相应的资质。

　　从事物业管理的人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。

　　第二十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当载明下列内容：

　　(一)业主委员会和物业管理企业的名称；

　　(二)物业管理区域范围；

　　（三）物业管理事项；

　　四）物业服务质量标准：

　　（五）物业服务费用；

　　（六）双方的权利义务；

　　（七）专项维修资金的管理与使用；

　　（八）物业管理用房的使用、维修和管理；

　　（九）物业服务合同期限；

　　（十）违约责任和物业服务合同解除条件。

　　第二十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。

　　物业服务合同内容如需变更，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　第二十五条物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。

　　物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物：

　　（一）国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料；

　　（二）物业管理用房和物业共用设施设备；

　　（三）有关物业管理的款项、票据和账册。

　　业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交物业管理企业，原物业管理企业应当与业主大会重新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。

　　第二十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，具体标准由业主和物业管理企业按照国家和省有关规定在物业服务合同中约定。

　　物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到户。

　　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位也可以委托物业管理企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

　　第二十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门职责的，房地产行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。

　　第五章物业的使用与维护

　　第二十九条物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业管理企业；物业管理企业应当与业主或者物业使用人签订房屋装饰装修管理协议，载明房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。

　　第三十条物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同时，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第三十一条专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案，由业主大会按照国家有关规定决定。

　　市、县房地产行政主管部门应当按照国家有关规定，建立健全专项维修资金使用和管理制度。

　　第三十二条物业维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

　　（一）保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；

　　（二）保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出；大修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支；专项维修资金不足以支付保修期满后物业共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造费用的，根据受益对象，由本幢物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例共同承担；

　　（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由损坏责任人承担；

　　（四）物业管理区域内户表以外的供水、供电、供气等管线和设施设备的维修、更新、改造费用，由供水、供电、供气等单位承担。

　　物业共用部位、共同设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　自用部位、共用部位和共用设施设备的范围根据本条例和业主公约的约定确定。

　　第三十三条禁止物业使用中的下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；

　　（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

　　（三）搭建违法建筑物、构筑物；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）违反规定摆摊设点、骑路经营；

　　（六）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物；

　　（七）在建筑物、构筑物上乱悬挂张贴、乱涂写刻画；

　　（八）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

　　（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第六章法律责任

　　第三十四条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》有处罚规定的，依照其规定处罚。

　　第三十五条违反本条例第三十三条规定的，物业管理企业应当予以制止，责令限期改正；造成损失的，依法予以赔偿；拒不改正的，物业管理企业应当报告物业所在地市、县（区）人民政府房地产行政主管部门或者有关行政主管部门，由市、县（区）人民政府房地产行政主管部门或者有关行政主管部门依法处理。

　　第三十六条违反本条例规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的；

　　（二）违法实施物业管理行政许可的；

　　（三）违反物业管理投诉处理规定的；

　　（四）发现违反物业管理规定的行为，不予查处的；

　　（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的其他行为的。

　　第七章附则

　　第三十七条本条例施行前已经建成的未实行物业管理的住宅小区，由所在地县级人民政府组织综合整治，创造条件逐步实行物业管理；非住宅物业，由业主结合实际，逐步实行物业管理。

　　第三十八条本条例下列用语的含义是：

　　（一）“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；

　　（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部位（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

　　（三）“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

　　（四）“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第三十九条本条例自2005年1月1日起施行。