长沙“外滩”雏形初显。然而，“外滩”正在开发的房产项目却屈指可数，“欧陆经典”二期已封顶，坡子街商业街还处于拆迁阶段，“BOBO国际”还刚刚进场，作为唯一一个从长沙市城市建设投资开发有限责任公司拿地的房产项目“新外滩”，则将于8、9月面市。

　　这与目前长沙“外滩”人脉渐旺、名头日盛的走势似乎不相称。熟地价高挑战发展

　　滨水区在国内外一直是高档住宅区的所在地，长沙“外滩”的出水理应拉动这一区域的房产项目。然而，记者从长沙市城市建设投资开发有限责任公司了解到，目前从该公司拿到土地的房产项目仅有“新外滩”。

　　另一个方面，记者从长沙市国土资源局了解到，目前湘江风光带北段“三通一平”后的熟地在300万元／亩以上，从西湖桥到湘江一桥沿江南湘江风光带的熟地则到了400－500万元／亩。湖南大韵置业营销总监张帆表示，坡子街商业街的商业用地熟地达到了600－700万元／亩，并且随着拆迁周期的延长，这个成本还在增大。

　　据了解，长沙目前商品房的价格达到3000元／平方米销售就有些困难。滨水区熟地价格较高，加上建筑成本，这一地带住宅的均价将会达到3500元／平方米，甚至更高。“新外滩”负责人表示，该项目均价要达到3800元／平方米才“有利可图”。拆迁难增加成本

　　拆迁问题被称为当前阻碍长沙经济发展的三大瓶颈之一。“外滩”滨水区是长沙的老城区，以棚户区为主，旧城改造的难度相当大。

　　坡子街商业街拆迁已有一年半之久，目前还没有完全解决。长沙市城市建设投资开发有限责任公司市场一部刘晓山工程师认为，自国务院305号令以后，拆迁已推向了市场，都是开发商易地安置或者货币补偿。但是，该区域的住户以公管房为主，每户的平均面积都不是很大，20－30平方米的占大多数。对小于36平方米的住户，将按照36平方米的标准易地安置或货币补偿，由于目前政府没有安置房，易地安置很有可能从一个棚户区搬迁到另一个棚户区，住户改善不是很大。如实行货币补偿，36平方米以下住户的补助也就是区区几万元。

　　但对于开发商而言，拆迁周期过长，拆迁难度大，只会增加开发的成本，这成为目前该区域房产商不愿进来的一大原因。开发企业在观望

　　房地产业对银行信贷有很强的依赖感。进入长沙“外滩”，对资本的要求比较高，长沙市国土资源局相关负责人表示，没有足够的资金，不能动迁。这样一来，一些开发企业只能望江兴叹，甚至在该区域有寸量土地的开发商也在“待价而估”，这当中包括将土地挂牌转让。

　　张帆认为，长沙的商住办公区在芙蓉路沿线，而滨水区只适合做住宅房产。但是，成本颇高的住宅房产令人难以接受，这就是目前一些开发企业在观望的原因。

　　相关人士指出，滨水区的整体规划还没有正式出台，只有一个相关的指导性意见，包括限高等，在这种情况下，企业行事应当谨慎。