市政府第19次常务会议审议通过了《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》。记者就该规定(草案)公布后公众提出的意见和建议采纳情况走访了市建委有关负责人。

　　一问：《若干规定(草案)》公布后公众反响如何?

　　答：五月下旬《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定(草案)》在《宁波日报》全文刊登征询公众意见之后，有140人次通过信函、电话提出了修改意见和建议。5月31日，在有市人大代表、政协委员，总工会、民政局，市三区街道、社区、拆迁户代表和法学专家、律师等40名代表参加的听证会上，大家坦陈己见献言献策。在此，我们对市民和社会各界的关注重视、热情参与表示衷心的感谢和敬意。

　　二问：对公众意见和建议如何处理?

　　答：市政府领导对公众的意见和建议十分重视，根据公众的意见和建议对《若干规定(草案)》部分条款作了修改，还将由拆迁管理部门、物价主管等部门提出配套性文件和处理意见，报经市政府同意后加以贯彻执行；对有些需要加以说明的意见和建议通过各种渠道加强沟通，增进理解。

　　三问：哪些意见和建议已被吸纳?(一)关于市三区房屋地段等级问题

　　地段等级问题，即房屋的区位问题，是反映比较集中的问题，由于我市城市化的推进，交通设施不断发展，地段等级划分确应摆到议事日程。鉴于市三区房屋地段等级范围划分，涉及到城区规划实施、土地地段等级以及房改购房、住房货币补贴的计算，公房租金标准等一系列问题，非一朝一夕就能决定的。我们将在今年下半年会同规划、土地等部门一起进行调研和论证，提出新的市区地段等级意见，并搞好相应的衔接工作，争取在2005年公布新的房屋地段等级。

　　(二)拆迁住房分套安置问题

　　被拆迁居民中，尤其是非成套房住户，有一部分家庭人口多，有的兄妹二个家庭或三代人居住在一户，在拆迁实施时住户选择直接安置并提出要求分套安置。这是一个比较现实的问题，通过拆迁安置，逐步地解决住房困难问题，也是拆迁工作一项重要标志。关键是实际居住人口的认定问题，这一类住户可以向拆迁单位提出申请，由拆迁单位会同当地社区、街道和派出所一起研究，并查阅房产档案，调查确认的可以在原有住房面积基础上分套安置。

　　(三)非成套住房计发装修补偿的问题

　　拆迁前已作过装修的非成套住宅，可以按部位、等级评估，计发装修补偿费。但也应提醒非成套住户的居民，没有必要大动土木去进行突击装修，因为拆迁装修补偿不会超过实际用于装修的费用，尽量减少不必要的纠纷和利益受损。

　　(四)住宅用房拆迁调产临时过渡补助费标准问题

　　有关法规规定，住宅用房被拆迁人选择调产直接安置的，拆迁人一般应在两年内提供安置用房。近年来，市区安置房源落实问题均按此要求努力。但建造新的住宅，有时可能会产生一些难以预料的问题，由于种种原因使工程建设延期交付，希望能得到居民的谅解。如由于拆迁人提供安置房延期原因使被拆迁人临时过渡超出两年的，超出时限的过渡补助费按原标准的二倍计发。

　　由于近来房屋租赁价格的上升，从2004年7月1日起，临时过渡补助费从原来的按被拆迁住房建筑面积每平方米每月10元，提高到15元；一户不足每月680元的，按680元计发。计发时限为自拆迁协议签订后被拆迁住房搬迁腾空之月起，至安置房源抽签定位后的四个月内。

　　(五)拆迁安置住房的面积套型问题

　　现在建造或安置的房源均在建筑面积75平方米左右以下，包括正在动工建设的徐家漕三期和谢家二期的安置房。主要考虑被拆迁住宅一般是70平方米以下。但在拆迁实践中确有少数被拆迁住房面积比较大，个别是75平方米以上的。因此在今后拆迁安置房定点建设中，将配置一定比例的建筑面积在90平方米左右套型的拆迁安置住房。

　　拆迁安置房是专门用于市区被拆迁居民的，其拆迁调产安置价格与市场价格存在着差距。拆迁安置房是由政府部门管理的社会紧缺资源，不向其他居民出售，被拆迁人也不能任意要求扩大面积购买，拆迁户面积套型选择是以被拆迁住房建筑面积为基础，先向在建的安置房相近面积套型靠档，然后可以再扩一档。如被拆迁住房建筑面积为61平方米，提供的安置房源建筑面积为58平方米、63平方米、68平方米、75平方米，则该户可先靠到63平方米，再扩一档，可以购买安置房68平方米。已经达到在建的安置房最大面积靠档的，再扩档就没有条件了。

　　(六)拆迁安置房上市交易限制问题

　　在建造拆迁安置房起步时，对拆迁安置房上市交易作过两年内限制交易的规定，因为当时房源特别紧张，市场房价不断升涨。现在决定取消这一规定，可以上市交易。至于补交土地出让金问题，经与国土资源局衔接，对拆迁安置房上市交易时予以免除。

　　(七)拆迁户购房时免缴房屋契税问题

　　《若干规定》实施后，住宅用房被拆迁当事人、非住宅用房被拆迁人或承租人选择货币补偿的，在市区自行选购所需用房，房屋价款中与拆迁补偿金额等额部分可免缴房屋契税。

　　原来的政策规定免缴房屋契税时间限制为签订拆迁协议之日起二年内或是签订拆迁协议之日前一年内，鉴于目前商品房房源还是比较紧张，有些被拆迁人购买的是期房，购房又是一个家庭的重大事项。经与税务部门衔接，时间放宽为签订拆迁协议之日起五年内或是签订拆迁协议之日前二年内。但拆迁户要注意两点：一是自选购房应在宁波市区范围内，可以是商品房，也可以是二手房。但不要购买农村集体土地的房屋，集体土地上的房屋现行法规不能在社会上交易上市；二是妥善收藏好拆迁协议，它是免缴房屋契税的重要凭证。

　　(八)拆迁补偿市场价真实性问题

　　有些市民对市区按月测定的一定使用年限，不同地段等级砖混二等成套住房交易平均价格的真实性存在疑虑。我们已作出要求：一是每月对市场价测定时，请公证机关到场对各种数据进行公证，力求公正、真实；二是随时接受市人大代表、政协委员和监察机关的查询和监督。

　　(九)市区建制镇住宅用房拆迁估价市场价格的测定方法问题

　　拆迁补偿市场价，一般采用的是房屋评估中的比较法。但市区有些建制镇因地域范围小，房产交易的数量远远低于中心城区，缺少砖混二等成套住房足够的市场成交案例，难以确定被拆迁住房市场价格的状况。《若干规定》第九条增加了“测定市场价格时如缺少足够的市场成交案例，可采用成本法等其他办法”的规定，以适应当地拆迁的实际情况。

　　(十)房屋拆迁纠纷处理程序问题

　　拆迁工作中，往往会发生两类纠纷，一类是家庭内部房产分割上的争议或出租非住宅中所有人与承租人之间的矛盾。涉及家庭内部房产处理问题，在签订拆迁协议前，必须由房产继承人之间达成共识，订立分割协议并经公证；非住宅所有人与承租人之间争议的症结在于租赁协议，租赁期间房屋遇到了拆迁，而在租赁协议上没有作出明确的约定，在补偿安置问题上产生了矛盾。房屋拆迁补偿的主体关系是拆迁人与被拆迁人即房屋所有人，一般情况下不与承租人发生关系。承租关系是民事、经济关系，处理方式是所有人与承租人协商一致或进行民事诉讼。但要注意的是，房屋所有人与承租人应考虑出租房屋遇到拆迁怎么处理的问题，并在房屋租赁协议上表明，避免和减少矛盾。

　　第二类纠纷是被拆迁人与拆迁有关部门的矛盾。一是房屋面积问题，面积的确认是当地房管部门根据国家有关的测绘计算规则作出的；二是房屋使用功能的问题，如从建设规划、房产权证记注是住宅，被拆迁人自行作为营业或办公用房，在房屋拆迁时均应按规划和房产权证记注的功能作为依据进行补偿。上述二种情况，被拆迁人如有异议可以向拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，在规定期限内可依法申请行政复议或行政诉讼；三是对被拆迁房屋评估结果有异议，被拆迁人可以向评估单位提出复评的要求，评估单位必须在规定时间内作出复评意见，对复评还有异议的，被拆迁当事人在收到复核意见书后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。拆迁管理部门提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，鉴定结论作为拆迁管理部门的裁决依据。对裁决不服的，被拆迁当事人也可以在规定期限内依法申请行政复议或行政诉讼。

　　四问：需要向公众说明的有些什么问题?

　　答：由于城市拆迁工作十分复杂，有些问题还处于实践探索之中。因此，以下几个反映较为集中的问题作些说明：

　　(一)关于公益性与非公益性建设项目拆迁补偿标准要有区别的问题。

　　一个地块拆迁以后搞什么项目，是政府部门根据城市规划和区位成熟程度考虑的，不是被拆迁人所能决定的。如果公益性项目拆迁补偿标准低于非公益性项目，是一种不公正、不合理的行为。我市在2002年之前，市政公用设施、公益事业建设项目拆除非住宅的补偿标准只有非市政公用设施、公益事业建设项目的65％，群众意见很大，人大代表、政协委员纷纷提出意见、建议，要求统一拆迁补偿标准。2002年拆迁政策中作了改进。

　　随着城市化要求，拆迁地块规模扩大，有的地块既有公益性建设项目，又有非公益性建设项目，如实行两种拆迁补偿标准，对群众利益和拆迁工作都会带来不利。

　　(二)关于让拆迁户优先选购拆迁地块上开发的商品房问题。

　　省拆迁条例和我市拆迁细则规定：被拆迁地块已确定用于同类商品房建设的，拆迁户可以同等条件优先购买。但操作中十分困难，一是地块拆迁时开发主体未定，哪家开发商要由地块拆迁交地后通过招标或拍卖后才能定夺；二是周期较长，一般在三年以上，这一周期中各种因素都有可能发生变化，尤其是房价的变化；三是新开发的楼盘能否适应拆迁户的需要，特别是结构、面积、套型、价格。因为省拆迁条例和我市拆迁细则规定仅仅是优先，而不是优价。曾经也有这样的事例，拆迁户选择了货币补偿安置，想购置原地块的商品房，拆迁单位也帮助作了衔接，但一等就是四年，最后传出来房价要7000多元/平方米，懊悔不已；无法承受，但又失去了许多机会。

　　既然法规有优先购买的规定，如被拆地块属商品房开发的，拆迁户有购买的意愿，可以在签订拆迁协议时向拆迁单位提出，拆迁单位做好登记和衔接工作，楼盘销售时，由开发公司的销售部门直接通知拆迁户，由拆迁户自行选购。

　　(三)关于通过土地储备进行地块拆迁改造问题。

　　非成套房改造是群众呼声较高的一件大事，住在木结构、砖木结构且年久失修的非成套的居民，大雨时不是漏水，就是进水，用电用火不当酿成火灾，每年“两会”人大代表、政协委员都提出拆迁改造的要求，政府也下决心尽快实施。说实在政府的财政性投入是相当有限的。近几年利用土地储备，即政府通过商业银行融资，安置被拆迁居民，再将净地通过挂牌上市，这样使更多更快的非成套房居民改善居住条件，而且改善了城市面貌。政府获得的土地出让资金要进行通盘考虑，并不仅从一个地块单独来进行核算，有的地块用于商业性开发，但有的地块建道路、搞绿化，这就需要统筹平衡的问题。

　　因此，通过土地储备进行地块拆迁改造，其出发点不可否置，近几年实践也是较为成功的。

　　(四)关于房屋、土地分别单独评估补偿问题。

　　建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》明确指出：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”。城市房屋拆迁补偿金额中已经包括了被拆房屋按规定容积率的土地价值的补偿。省拆迁条例和我市拆迁细则还规定了被拆迁人依法享受使用权的土地超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的(住宅用地标准容积率为1.1，办公和商业用地为1.3，工业和仓储用地为0.6)可计发场地补偿费。据此，房屋、土地(包括住宅用房的天井、院子)不能分别单独进行评估补偿。