房产商胜诉却愿赔一千万诚信，还是作秀？(图)

http://www.sina.com.cn 2004年07月23日06:22 北京娱乐信报

　　开始似乎是很常见的一起房产纠纷诉讼，但作为被告的地产商获得胜诉判决后，却转而履行了17名原告的要求——依照原合同的房价履约，因此放弃了唾手可得的千万元利润。

　　在房地产商失信事件屡见报端的今天，这家杭州地产商的行为引起了各界的关注，许多人心中都有一个疑问：此举是为了诚信，还是在作秀？

益波/绘

　　事件回放

　　五千元上涨到一万二

　　浙江中江房地产开发有限公司是上海中凯集团旗下的子公司。3年前，中江公司在杭州申请开发“中江大厦”项目并获得批准。

　　2001年5月，在浙江省“房地产博览会”上，中江公司对“中江大厦”项目推广宣传，并按照平均每平方米5000元左右的“认购价格”，与17位消费者签订了《认购协议书》。该《认购协议书》约定：“待项目开盘时以认购价格签订正式的商品房预售合同；如果中江公司将房屋售予他人，应返还认购金，并按人民银行同期存款利率支付利息。”

　　此后，由于规划变更以及多种因素的影响，导致“中江大厦”的开发成本迅速增加。所以当“中江大厦”正式开盘时，该项目的价格达到了每平方米一万多元。

　　地产商欲提价减少损失

　　房价涨了如此之多，消费者都希望按原合同、原房价签约；而中江公司却发现，如果按照原先约定的认购价格签订商品房预售合同，中江公司将面临巨额亏损。考虑到情势的变更和成本的增加，中江公司向17位消费者提出了“两个合乎法律规定的解决方案”：

　　如果认购客户愿意继续购买“中江大厦”，中江公司将按开盘销售价格的8．9折与其签订正式的《商品房预售合同》；如果认购客户不愿再购买“中江大厦”，中江公司将双倍退还认购客户已交纳的认购金，并按照认购金的10％支付年息（以两年计算）。

　　法院判决双倍返定金

　　通过双方反复交涉，部分消费者接受了中江公司的解决方案。但另一部分消费者却不接受中江公司的“提价要求”。在与中江公司协商未果之后，部分消费者将中江公司告到杭州市下城区人民法院，要求中江公司履行原有“承诺”。

　　2004年4月，下城区人民法院认定，消费者与中江公司的《认购协议书》属“预约合同”。法院判决中江公司双倍返还定金并支付利息，驳回认购人“要求房地产开发公司按照《认购协议书》中的约定继续履行”的诉讼请求。

　　为诚信甘愿损失千万

　　法律上胜诉了，道德的考验随即而来。是做法律的受益者，还是遵从诚信的约束？经过多方研讨，中凯集团的高层和中江公司管理层最后认为：不履行原有承诺就是失信，有悖于中凯“以人为本，讲诚信”的企业经营理念。于是，在司法判决与诚信理念之间，他们最终选择了后者。

　　2004年6月25日，17位消费者迎来了意外的惊喜。当日上午，在浙江省消协以及众多新闻媒体的见证下，中江公司的销售代表与17位消费者签署了正式的《商品房预售合同》。合同上的销售价格仍为3年前《认购协议书》上约定的：每平方米约5000元。而此时该楼盘的实际销售价格大约是每平方米1．2万元，意味着中江公司为这个决策付出的损失上到千万元。

　　专家说法

　　中凯集团的举措不仅在当地引起了反响，并引起了京城相关部门的注意。

　　7月16日，中国消协、上海消协、浙江消协联合在京举行了一场“中凯现象”研讨会。研讨会吸引了政府、学界以及地产界高层人士的参加，激烈的讨论随即展开。

　　中凯现象是诚信的典范

　　中消协副秘书长武高汉

　　9年前，中国消费者协会召开研讨会，讨论了“王海现象”，目的就是要推动广大消费者进一步增强自我保护意识，树立正确的维权观。今天，在消费者对房地产的投诉居高不下的情形下，我们组织“中凯现象”大讨论，目的是推动广大经营者树立正确的诚信观念，在真正切实地维护消费者合法权益的前提下，依靠诚信树立自己的品牌，赢得市场，赢得消费者。

　　我们并不是在为“中凯”歌功颂德，我们是在市场经济条件下为先进的文化思维方式歌功颂德。

　　这种“作秀”应该提倡

　　工商总局消费者权益保护局副局长卢艳刚

　　有人可能认为中凯集团的处理方式是在作秀，但我并不认同，这不是在作秀，即使是在作秀，这种作秀也是值得肯定和提倡的。

　　诚信是对我们整个社会的一个最基本要求，也是法律对每个经营者和消费者的一个最基本要求。我觉得“中凯现象”需要在新闻媒体、政府部门、行业协会共同提倡，把它当成整个经营者的楷模。

　　打官司前讲诚信会更好

　　华远集团董事长任志强

　　从行业自律来看，中凯集团的做法是应该得到肯定的。但是，如果在打官司前就作出这样的决定，效果会更好。

　　信用制度的建立需要一个长期的过程。对于失信者的处罚，可以使更多的人守信，而我们最终的目的应该是让诚信变成一种机制，就是在没有法律约束的情况下，用守信机制使守信者能够获得更多的利益，从而让人们自愿守信，而不是因为有法律的处罚才守信。

　　期房销售最易引发投机

　　人大法学院教授、博导叶林

　　在房地产界，讲诚信首先要约束投机。房地产界现存的投机现象，主要集中在期房销售模式。我认为，期房销售制度最容易引发投机现象。在商品房买卖中，多数情况下消费者利益受损害来源于期房销售。这是目前矛盾暴露最多的一类。由于是期房，往往因时间间隔长，物价、原材料价格等变动，给企业或者是消费者带来利益上的不平衡。

　　对于经济比较发达的地区，或者是经济比较活跃的地区，我们有没有可能以提倡鼓励现房销售，而不是期房销售为主。

　　房地产业期望受人尊敬

　　中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌

　　应该说，房地产市场发展到今天，多数企业都是比较诚信的，当然也存在极个别比较恶劣的企业。

　　房地产行业现在是国民经济的支柱产业，但是什么时候房地产行业能成为令人尊敬的行业？只有存在众多令人信任的开发商，房地产行业才会成为受尊敬的行业。“中凯”开了个好头，我非常高兴，也非常兴奋。通过这样的典范，会使我们房地产行业沿着更加健康的道路前进。

　　在近年的大量房产纠纷案中，开发商几乎有压倒性优势，购房者要买到房子，就要和购房小姐搞好关系，对合同也没什么修改的权利。而就专业知识而言，购房者和开发商之间也存在严重的信息不对称。

　　律师观点

　　认购协议主要在保护商家

　　针对“中凯现象”，记者昨日采访了著名的购房维权专家——北京汉卓律师事务所秦兵律师。

　　秦兵认为，中江大厦事件是一起典型的房产认购协议纠纷。他说，买房子前签署《认购协议书》并不是国际通用的做法，在国外，签署《认购协议书》必须满足交付时间长、产品内容复杂等苛刻条件，一般只有在购船时才签署。

　　但在中国，大约有70％到80％的房地产商售房前会要求购房者缴纳定金，并签署《认购协议书》，这已是中国房地产商采取的一种独特操作手法。《认购协议书》一般是房地产商起草，所以其内容和条款都是以维护房地产商的利益为目的。再说直接一点，它就是房地产商扔给消费者的一个“套”，这个“套”除了能把消费者拴牢，还能在消费者改变主意时确保房地产商的利益。

　　所以，秦兵律师提醒要购房的消费者，一定要吸取有关教训，签订《认购协议书》时仔细看清楚内容和条款，并要问清楚违约责任，以免发生变故时利益受损。

　　最后，秦兵律师表示，尽管杭州法院的判决还有待争论，中凯集团的举措也摆脱不掉做广告的嫌疑，但他还希望能有更多企业能效仿。

　　信报记者张薇

　　不同声音

　　不耍赖皮就是诚信？

　　房产公司以建筑成本涨价为由提高房价是赖皮的做法，这是开发商正常生产经营的风险。协议需要双方共同遵守，即便房产商双倍返还认购金，也要看对方同不同意，对方有权拒绝开发商的条件，有要求房产商继续履行协议的权利。

　　在媒体、消协和政府职能部门的三重压力下，中江房产管理层在企业短期利益和长远诚信品牌之间最终作出了选择。这仅仅是在不情愿的前提下，不得不履行合同，难道赖皮没耍成，就是诚信？学林

　　在合法合理的轨道上解决纠纷

　　从法律的角度讲，开发商此举似乎无懈可击：自认违约，按协议赔付，你还要怎么样？还能怎么样？

　　但是购房者硬是将这个“怪招”给破了，在没有路的地方走出路来，最终迫使牛气冲天的开发商低下头来，用三年前协议定下的价格将房子卖给了购房者。

　　类似的房产纠纷在浙江已经发生多起，中江大厦的案例给了广大消费者一个启示：只要消费者善于运筹，社会各界从公平、诚信的原则出发形成舆论合力，最终会促使纠纷在合理合法的轨道上得到妥善的解决。叶健

　　成本上涨一定要算在消费者头上吗

　　中江房产预收和长期使用了广大消费者的购房款，才得以有大量资金运作和建造中江大厦。如果说，中江大厦建设成本真的升高了，那也不是消费者造成的。房子延期误工也不是消费者造成的。这种因时间的拖延以及水泥、钢材涨价就要撕毁协议的做法实在没有诚信。这些成本难道应该落在消费者头上吗？

　　美商

　　法律链接

　　《民法通则》第89条（三）

　　“给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条则明确：

　　“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”

　　