【南京日报报道】房价走势固然与供求关系、地价、拆迁量密切相关，但也受到人们的收入水平、心理预期等因素的影响。今后一段时间，南京商品房供求关系会出现什么样的变化，推动房价大涨的动力能有多大？

　　打折：一个不可忽视的动向

　　今年春节后，国家相继在金融、土地方面举起宏观调控利剑。南京不少购房人也抱着“房价下跌”的预期，开始持币观望。相应地，根据市房地产研究中心5月初所做的调查，各个板块的潜在需求量都在下跌。

　　受潜在购房人持币观望影响，许多板块的售楼进度放缓了。到了5月下旬，江宁、江北板块的少数楼盘开始打折促销。时间不长，江宁板块打折风日盛，城北甚至城中地区的一些楼盘也用上了优惠销售手段。最近，河西个别楼盘的开发商也抛出了打折优惠的诱饵：在预约登记期间可打2％的折扣；到了内部认购时，可打1％的折扣……所有这些，都让人感到一丝希望：房价的高涨幅是不是快要走到头了？

　　南京某高校一位密切关注此现象的专家曾对记者说，不管是真是假，但打折现象已充分反映出，开发商对当前的信心并不十分充足。一位已开发过几个大盘的开发商前不久也曾向记者吐露心中的迷惘：“现在的很多楼盘一边硬着头皮把价格往上抬，一边销售又没有过去那么快。开发界似乎都在跟购房人打心理战！”

　　上市量：能否比需求量再大些

　　理论上讲，上市量与需求量的关系直接影响到房价：上市量越大，需求量越小，房价就越是难涨。

　　有人估计，南京下半年的房地产投资增幅，不会在上半年34．07％的基础上强劲反弹，但也不会下降很多。根据记者掌握的数据，今年全年商品住宅的上市量，保守估计也将超过800万平方米。而今年上半年390多万平方米的上市量中，预售出去的面积为345万多平方米，需求比约为1．13：1。所以，下半年的上市量少说也有455万平方米。面对这样的供应量，下半年需求量的多少，将看居民的收入、改善居住条件的愿望、拆迁量的大小，以及持币者与开发商的心理博弈。

　　房价收入比：拉大还是缩小

　　房价收入比一直是市民关注的焦点问题。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。近几年，南京的房价收入比都在10∶1上下游走。据省城调队的调查，去年南京的房价收入比在省内几个重点城市中是最高的。

　　省城调队房价收入比的计算方法是（在当年还没有过完的时候）：以上半年城镇居民人均可支配收入为基础，乘以2．94（户均人数），得到上半年户均总收入；再乘以2，得到全年户均总收入。根据江苏省全面实现小康社会指标要求，2010年人均住房建筑面积为30平方米，即平均每户将达到近90平方米。因此，省城调队以85平方米作为目前消费者需求的每套商品房的平均面积。然后再用每套商品房的平均面积乘以当期的商品住宅均价，得出相应的房屋总价。最后，以这个房屋总价除以户均总收入，得出房价收入比。

　　市统计局的数据显示，今年上半年，南京城市居民人均可支配收入为5839．32元。据可靠消息，上半年南京商品住宅预售均价为每平方米4039元。以此计算，南京2004年户均估计总收入为：5839．32×2．94×2＝34335．2元；平均每套85平方米商品住宅的总价为：85×4039＝343315元。今年上半年南京的房价除以收入是：343315÷34335．2＝9．9989，四舍五入便是10∶1。这比去年同期上升了0．8。

　　根据目前的情况，新建的商品住宅建筑面积多在100平方米以上，而江南八区上半年的商品住宅均价为每平方米4909元。若以这两个数据计算，南京的房价收入比将达到14．3∶1。

　　事实上，今年上半年的南京城市居民人均可支配收入同比增长13．7％，而商品住宅预售均价则同比增长27．57％。显然，收入的增长远没有房价增长快。按照目前的形势，这个差距很难缩小。

　　下半年：房价大涨动力不足

　　相关机构的研究结果表明，南京下半年楼市总体上仍将保持上半年供略大于求的状况，而宏观调控也已取得明显成效，建材价格的涨势也被压了下去。这些因素将抑制商品房价格的大幅上升，起码是失去了继续大幅上涨的动力。同时，土地成本和商品房品质的提升；观望的人经过上半年的等待后发觉，南京房价不仅没跌，相反又涨了，这会使其中的一部分需求在下半年释放；集中到下半年的拆迁量也会带来一定的需求，房价又难以下跌。因此，今年下半年，南京商品房的价格将比较平稳，不会出现太大的波动。而二手房价格在经过连续几个月的上涨之后现已接近一手房价格，上涨空间在下半年将会变得非常狭小。

　　然而，南京权威部门一位专家分析下半年各板块的走势时认为，不同板块之间的商品房价格差距将进一步拉大。比如，城中板块的万元房价楼盘会进一步增多；江宁、江北、河西板块的局部区域房价，会因为下半年的集中上市而出现一定程度的盘整，甚至维持现状。如果把全市各板块的房价放在一个“金字塔”结构中，“金字塔”的顶端（高价房板块）会变得更尖，底部将变得更大。

　　南京日报记者　侯锦阳

　　(编辑　思夕)