金黔在线讯记者从8月9日召开的省消协“诚信·维权与商品房”研讨会上获悉,目前,商品房已成为消费投诉热点,投诉量呈逐年上升势头。

　　去年以来,我省各级消协受理商品房投诉342件,其中对质量的投诉178件、营销合同投诉69件、虚假广告23件、房屋安全7件、面积“缩水”的投诉10件、价格投诉29件,其他投诉26件。

　　从近年来消费者投诉商品房的情况来看,我省商品房市场质量低劣,广告虚假,合同违约,认购订金难退还,重复售房、收费,产权证难办理等问题比较突出。

　　研讨会上,与会者就相关问题进行了探讨。

　　如何签订购房合同

　　据了解,商品房买卖出现诸多问题,大多数是因签约水平不高,签约不规范所造成。据省工商局市场合同处助理调研员刘中华介绍,订立商品房买卖合同应做到主体合法、标的确定可行、权利义务清楚。

　　消费者在购买商品房前应理性思考和定位。计算分析购房支付能力,不仅要计算购房款的支付,还要考虑今后的居住成本,如物业管理、出行交通等费用,通过已有的经济支付能力来定位消费层次,保证合同义务的履行。

　　订立商品房买卖合同要充分考虑合同特点。商品房买卖投资额大、合同履行期长、履行方式多样,涉及法律法规多。从现行的《商品房买卖合同》示范文本来看,可划分为依据性条款、约定性条款两大类,作为消费者,在订立商品房买卖合同时,首先要认真阅读每一条款的含义,弄清双方的权利、义务是否受法律保护,是否是自己所期望购买的房子,在购房时多做选择为好。

　　把握好商品房买卖合同订立的重点。2000年建设部、国家工商总局颁布的《商品房买卖合同》示范文本在全国推行使用,该范本多为提示性条款,在购买商品房时其一,要坚持要求商品房销售商使用该范本订立合同,如果房开商用自行拟定的格式条款来订立商品房买卖合同,消费者应拒绝签约。其二,《商品房买卖合同》多为提示性条款,一般为空格供当事人选择、约定,因此,每一提示条款都需由当事人作出明确约定,切忌留空不填或删除。其三,消费者应把实现《商品房买卖合同》标的物的所有权放在第一位来订立合同,商品房所有权的实现需经过特定的法律形式来实现,要求是该标的具有合法性,消费者要认真核查该房屋的土地使用权批准文号、规划许可证、施工许可证、工程验收合格证、商品房预售许可证及销售商的主体资格等是否合法有效。其四,商品房的标的要确定、可行,对房屋质量、户型、楼层、采光、朝向等等都需要当事人具体约定,通过相关数量和文字表述加以确定,还应附上所购房屋的平面图具体标定。其五,要明确违约责任及承担方式。其六,约定产权证的办理。消费者应坚持按法定期限(90天)要求房开商提供办理房屋产权证的相关资料、手续,并办理房产证,如选中的房子其办理产权证的期限很长,可以采取约定对办理产权证时付清房款或由房开商另设担保等措施。其七,约定纠纷争议解决的方式。目前解决纠纷争议的方式主要有仲裁机构、人民法院,当事人在订立合同时应任选其一并明确约定,切不可约定为“发生纠纷协商解决,协商不成提交仲裁或到人民法院诉讼”,这不利于当事人及时解决纠纷。

　　如何识别商品房虚假广告

　　近年来,商品房虚假广告严重侵害了消费者的合法权益。记者从省工商行政管理局了解到,目前我省房地产广告存在的问题主要表现为尚不具备销售条件发布广告、含有虚假、夸大宣传内容的广告。

　　不具备销售条件包括未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续、擅自开发建设的房地产项目;未按法定程序办理房地产项目建设有关手续或手续不全;工程质量验收不合格;权属有争议以及政府限制销售;未按照法定程序取得商品房预售许可证而进行广告宣传。

　　含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告包括,向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理;未能按照规定的要求明示价格、面积;含有房地产升值或投资回报承诺内容。

　　此外,未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不能以“内部认购”、“内部预订”、“内部登记”等名目发布广告;房地产广告中也不能出现在乱评比、乱排位等对房地产项目进行综合评价的内容。

　　房开企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告明示及承诺的内容和事项,应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。

　　据了解,近年来我省加大对虚假房地产广告的监管力度,建立了每季一次的广告监管联席会议、投诉举报曝光、不间断对虚假违法广告等实施检查和处理等监管制度。

　　物业管理纠纷如何应对

　　2003年颁布实施的《物业管理条例》是我国物业服务的行政法规,将业主作为物业法律关系最重要、最基本的主体予以法律确定,为解决物管纠纷提供了法律保障。据省律师协会副会长、贵阳威克律师事务所主任陈世和介绍,目前物管市场上发生的纠纷主要分为3类。

　　前期的装饰装修纠纷常见的情况是当业主入住后进行装修时,物管企业要强行收取一些费用才准许业主进行装修,否则不准装修人员进入施工或采取断水断电等作法阻碍业主装修,这期间业主处于无奈,大部分都被迫接受物管企业的一些不合法要求,如支付超额水电费、卫生费、保安费等不合理费用,而不服的业主就与物管企业发生了纠纷。

　　对策物管企业不能通过断水断电、不准业主装修的强制行为来达到自己收费的目的,这没有法律依据,而业主也不能为了节约钱让施工的装修材料、垃圾等强行通过电梯,物管企业只能按照前期物管服务的内容收费。

　　公共部位引发纠纷一些商品房一楼的过道被房开商占用营业,或属于公共部位的停车场由房开商、物管企业收费以及怎样收费的问题引起纠纷。

　　对策业主在公共部位方面的权益因房开商、物管企业损害,可根据《物业管理条例》第58条的规定,向行政主管部门举报,也可通过诉讼请求人民法院保护自己的合法权益。

　　收费问题产生纠纷这类纠纷较多,常见的是物管企业应当通过物价局,制定一个该物业区域每平方米应收多少钱的文件,并以此为据强迫业主按此交费,没有与业主平等地协商,成为变相的行政行为。

　　对策 建议物价部门和建设主管部门制定物业服务收费办法,不实行政府定价,让物业服务关系的双方根据市场约定具体的服务价格。

　　安全问题引起的纠纷 如被人杀害在家,车辆被盗而物管不知道引起的纠纷。

　　对策处理此类问题要注意在物业服务合同中约定安全隐患的责任承担,或签订特约保安服务合同,此外还可引入保险公司设立物管服务的安全隐患责任险。

　　产权证办理缘何“难”

　　目前,贵阳市在房地产交易和权属登记管理上已经实现了一个窗口受理、发证的一条龙服务,对于手续齐备的房产证办理时限由30个工作日减少到5至20个工作日。

　　2003年,贵阳市房屋产权监理处共受理6．57万件登记案,办理6．24万件,办结率95%,今年1至7月共受理3．54万件,办理3．44万件,办结率97．3%。

　　省消协商品房投诉情况表明,产权证难办成为商品房投诉的一个突出问题。据贵阳市房屋产权监理处处长李秀英介绍,证件不齐的、历史遗留问题和房改房等产权证办理难度大。

　　李处长告诉记者,房屋产权来源不同,办产权证应提交的证件也不相同,商品房买卖所得房屋分为商品房买卖和私房买卖,商品房办证中,需要房开企业提供的证件由于房开企业与业主之间有经济纠纷、“五证”不全、甚至将消费者用于办证的钱挪作他用等原因而造成拖延。

　　而对于私人自建房、单位自建房(含房改房)及商品房、拆迁安置房等历史遗留问题无法依据现有法律法规直接申报和确认房屋产权的,相关部门也制定了处理意见分别予以处理。

　　作者：张齐 孙晓蓉　来源：贵州日报