随着厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，特别是外来人口的大量涌进鹭岛，在厦门市政府对土地的供应保持相对保守的状态下，厦门市房地产市场中土地供应稀缺问题显现出来。

　　土地供应的不足导致房地产开发已经满足不了市民住房的需求。因此，房地产商与市民都在期望着政府放开土地的供应。

　　今年7月份，厦门市5块地块的出让终于让厦门房地产界迎来了甘露。如今，厦门市国土房产局又拿出3块土地进行供应，更是解了厦门房产地块干渴之危。那么，近几年来厦门市在经济高速发展的同时是如何使用土地的呢？为此，记者近期对此进行了深入的调查。

　　解读厦门开发利用土地的四种模式

　　早报记者吴语文／图

　　解读一：从“有水快流”到“细水长流”

　　从2002年开始，厦门可利用土地开始缩减。连续两年的土地紧缩政策，不仅将土地总体的供应量控制在较低水平，而且不断优化土地供应的结构。从今年的计划中，可以发现一个明显的调控信号－－厦门近20年的发展历程，在土地利用模式上，正在经历一个从“有水快流”到“细水长流”的变化过程。

　　所谓“有水快流”，就是把可开发利用的资源都开发利用起来，这是厦门过去一直采取的一种流行模式。这种较为粗放的发展模式的结果是，一方面得到了较多的现实利益，加快了城市建设和发展速度。但是因此造成对土地资源的迅速消耗，以及对城市生态环境的破坏已到了令人担忧的地步。

　　有权威机构的研究结果显示，2000年以前，厦门国民生产总值（GDP）和建设用地面积的增长具有很高的同步性。这表明，厦门过去的发展在很大程度上依赖于对土地资源的消耗。若一直保持这种发展态势，厦门土地资源枯竭之日到来的那一天，也将是厦门经济停滞不前、甚至开始倒退的那一天。

　　此话并非危言耸听。厦门市国土资源与房产管理局提供的资料表明，厦门岛内可供开发的土地已很少了，不足10平方公里，若不能控制好用地节奏，不久的将来，厦门的土地资源将枯竭。

　　“有水快流”模式的另一个后果是土地利用效率的低下。权威研究机构提供的资料表明，从1986年到2003年，深圳GDP每增长1亿元，土地资源消耗就相应增长24万平方米；而在同期，香港GDP每增长1亿港元，建设用地相应增长仅为2000平方米。而在厦门，岛外对土地的粗放式消耗则更为明显。

　　在近年来的土地供应上，政府反复强调了“集约利用”的原则。所谓“集约化利用”也就是提高土地利用效率，“细水长流”，保持可持续发展。这正应验了一位专家所说的话：“树立科学发展观，珍惜每一寸土地，对于厦门具有非凡的现实意义。”

　　解读二：房地产市场调控已见成效

　　厦门市国土房产局一位官员日前接受记者采访时表示，实际上，2003年的土地供应计划就暗合了中央政府提出的“运用土地政策积极参与宏观调控”的思路。这一点在对房地产市场的调控上表现的最为明显。

　　而来自房地产市场的一系列数据也表明，调控已见明显成效。厦门市房地产研究所去年的一份总结性研究报告中就有如下表述：“厦门市房地产市场持续保持着健康、平稳、理性的发展态势；成交量连年持续上升；空置面积持续下降；商品住宅价格连续五年未出现明显波动。究其原因，除市场自身的调节之外，政府在商品房用地供应上的从严控制也功不可没。”

　　不过，从今年年初开始，房地产市场的种种迹象也对土地供应计划提出了新的挑战。

　　第一季度，全市商品住宅批准预售面积已开始小于销售面积。有研究机构甚至认为，“供小于求”的现象已开始露出苗头。

　　土地供应“严格控制”，地价也在一路攀升。今年7月31日，厦门市土地房产交易中心上演了一场“惊心动魄”的土地争夺战。当日，国贸地产以9300万人民币的价格，拿下了位于翔安的五个地块，楼面地价已高至每平方米600元左右。有人在惊呼“天价”之余，不禁发出这样的疑问：“市场是否真的就那么‘理性’？”而有知情人士透露，有主管部门领导也对成交价格之高流露了忧虑之意。

　　面对商品住宅市场出现的价格上涨、新增供应小于需求的新现象，有研究机构提出的政策建议直指土地供应计划：“针对全年房地产供应不足，应进一步调整年度土地供应计划，适当增加房地产用地供应。”

　　由此看来，如何运用土地政策为宏观经济“加油门、踩刹车”、在适当时机选择不同的调控策略，是对政府的调控能力和水平提出的更高要求。

　　解读三：实施土地储备制度

　　今年土地供应计划指出，要加大国有土地储备力度。这传递出另一调控信号：厦门可能采取相关土地措施，化解土地“隐形”市场的冲击。

　　在房地产市场中，除去政府出让土地以及企业转让的存量土地，另有一股“隐形”市场的力量不容忽视。所有经营性用地的出让以及经营性用地的转让均应在土地交易有形市场进行。但不容忽视的是，厦门市仍存在着一个房地产市场土地供应的“隐性”市场。那就是部分原来并非经营性用地的土地，在补交地价之后通过规划改功能直接进入了房地产市场。在土地交易有形市场中，无法见到这部分土地的“身影”。

　　此外，根据厦门市的有关优惠政策规定，旧村改造土地只需交纳市场地价的10％就可进入房地产市场。需要强调的是，这里所说的“市场地价”仅是政府根据不同地段制定的基准地价，与在土地交易有形市场通过“招投标、挂牌、拍卖”形成的“市场地价”完全是两码事。前者的价格往往远低于后者。如此一来，不仅冲击了房地产市场，而且对那些在土地交易有形市场上拿地的企业形成了不平等竞争。

　　有一份资料透露，2002年全市“隐性”市场的土地供应量在100万平方米之上，超出当年政府出让经营性用地总面积70万平方米的一倍左右。

　　如何化解这股“隐性”力量？厦门市国土房产局有关人士认为，尽快实施“土地储备制度”，将所有拟改变为经营性用地的土地全部收到政府手中，政府再通过土地交易有形市场出让，是根本之计。

　　解读四：加速消化闲置土地

　　控制土地供应增量，是为了更好地消化存量，加快消化闲置土地的速度。专家指出，这是今年土地出让计划传递出的又一调控信号。

　　有政府官员不无忧虑地说：“厦门大量的‘闲置土地’由于已经批出，因此并未掌握在政府手中，这样不但造成了土地资源的浪费，而且削弱了政府对房地产市场的调控能力。这部分土地万一集中进入房地产市场，势必对全市房地产业造成冲击。”

　　也正因为如此，主管部门在近年的土地供应计划编制中，始终在强调“控制增量、盘活存量”。而“盘活存量”目标的部分实现，也确实在土地交易二级市场的成交量中有所体现。除此之外，政府还逐步加大了对闲置土地的无偿收回力度。

　　控制岛内 发展岛外

　　厦门由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动厦门房地产市场重心由岛内向岛外转移。厦门市国土资源与房产管理局于2003年11月14日发布的《关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内、岛外房地产平衡发展。因此，可以预见，岛外房地产开发将迎来真正的高潮。

　　土地供应走向市场化、制度化

　　厦门以往的土地供应缺乏系统性、计划性，政府在年度供应土地时没有对年度土地供应总量、土地供应结构做好规划，土地投放政策缺乏长远计划。从2004年开始，厦门市政府有关部门将根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求等，编制年度房地产开发土地供应计划，合理确定房地产土地开发供应总量、各类各区房地产开发用地的布局和结构。

　　因此，将来政府可能会从总量和土地供应结构上调控市场，把建设适合高、中、低不同收入阶层消费者购买房屋的土地比重控制好，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发，防止出现房地产市场中开发结构失衡。

　　岛内土地供应重点：旧城改造地块、旅游业用地

　　未来几年，政府将严格控制岛内新增商品房开发用地。厦门岛内的土地供应一方面将消化清理出来的历史遗留问题的协议出让用地，另一方面，政府主要的土地供应将集中在大规模成片开发的旧城改造用地上，如莲坂片区、厦港片区、中华片区、百家村片区、营平片区、思西片区等，运作方式会采用目前普遍使用的土地开发权出让模式。莲坂改造二期地块已完成拆迁和土地平整，预计将于2004年上半年推向市场，而百家村改造也已经进入拆迁阶段，年内投入市场已成定局。

　　同时，政府为鼓励厦门旅游业的发展，高星级酒店、旅游等非商品房开发的用地出让总量将进一步扩大。

　　岛外市场容纳量有待观察

　　在政府严格控制岛内商品房开发用地，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移的大政策背景下，岛内土地资源的稀缺性趋势更加突出，岛内地价中长期走高已成为定局。但就此判断岛外地价水平也将水涨船高则为时尚早。岛外土地资源具有较大的扩张性，而海沧、集美、同安、翔安这四个区域之间微妙的区域竞争关系也可能会使一段时间内岛外土地供应量急剧放大。此外，在岛外房地产市场需求没有形成有效突破的前提下，岛外土地市场价格的上涨仍然需要较长时间的分析和观察。

　　未来土地资源将向大企业集中

　　可以预见，随着厦门公开出让土地大盘化趋势明显，土地出让总价将水涨船高，厦门大量的中小型开发企业将面临着在新一轮竞争到来之前被洗牌出局的困境。一方面政府投放市场的地块规模越来越大，另一方面商品房开发用地协议出让方式被卡死后，原来以协议拿地为主的国有大型企业只好到土地公开出让市场拿地，这些企业具有较强的自有资金实力和融资能力，加上实力雄厚的外地资本对厦门市场的加紧介入，中小型开发商很难与他们抗衡。（福建日报）