日前，扬州市政府颁布第41号政府令，《扬州市区房地产开发经营管理办法》于2004年7月1日市政府第16次常务会议讨论通过，开始颁布实施。凡是在扬州市区范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。据了解，这是江苏省第一部关于规范房地产开发经营管理行为的地方性政府文件。

　　土地超过两年未开发将被收回

　　按照房地产开发建设第二十条规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以上的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”据了解，此项规定也是根据《中华人民共和国土地法》的有关条款，再结合本地区实际情况制定的，主要为防止部分开发商借机炒作地皮，造成开发成本提高，房价被无端抬高的现象，借以规范房地产开发市场，保护购房者的合法权益。

　　居住区配套设施明确交付时间

　　现在的市民对居住环境和居住区配套设施提出了更高的要求，以前，部分开发商在规划中对此作出种种承诺，但不少购房者住进之后才发现，小区内用水、用电、绿化设施、卫生设施等往往迟迟无法交付使用，给购房者带来极大不便。对此，在公布的《办法》中提出了居住区配套设施内容将明确交付时间。

　　小区配套用房产权归全体业主

　　随着国家新《物业管理条例》颁布实施，城市居民往往对物业管理提出了新的要求，对此，该《办法》提出了房产开发商除了要提供相应的物业管理等用房之外，小区配套用房将明确产权归全体业主所有。

　　据记者从有关部门获悉，虽然先前扬州房地产开发过程中，已经对此“约定俗成”。但此次以文件的形式明确规定下来，避免了业主与物业管理公司、房屋开发商之间可能出现的扯皮现象。

　　保修期内开发商负责房屋质量

　　房屋质量是购房者首先考虑的问题，也是开发商必须予以保证的。办法第三十条规定：“房地产开发企业应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担商品房保修期从商品房交付购房人之日起计算。保修期内发生质量问题的，由开发企业负责查明责任，并组织有关方面解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业应先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。”

　　商品房宣传广告将抵制虚假

　　记者在参观部分售楼部门的楼盘模型中，有时在角落里看到这样的内容“模型仅作参考，以实际规划为准”，是不是这种行为存在欺诈消费者的嫌疑呢？对此，该办法第四十条规定：“商品房销售广告、宣传资料和楼盘模型中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确，其中对房屋和相关设施的表述要具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺应当视为要约，必须载入商品房买卖合同。”办法明确规定禁止霸王条款

　　据当地媒体报道，前段时间扬州东区一市民在购买金鹤大厦一处商品房时，就因为合同问题引起了纠纷，该市民认为在合同后面所添加的两个条款中的内容在实际过程中没有执行。对此，第四十四条规定：“房地产开发企业应当使用国家制定的《商品房买卖合同示文本》。示范合同文本中所列事项必须逐项填写，不得省略；不得设定违法、显失公平的免责条款；不得将合同内的房屋建设事项列到合同外向购房人另行收费。示范合同文本中未包括的内容，买卖双方可以签订补充协议，补充协议与主合同具有同等法律效力。”

　　房产证推延办理由开发商担责

　　最近，扬州安馨花苑的部分业主将开发商告上法庭，原因是他们没能在合同规定的期限内获得房产证，目前法院已经受理此案，并作了第一次审理。面对开发商这种行为，第五十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房产权属登记的资料报送房地产行政主管部门；并应当协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由于房地产开发企业的原因，购房人在下列期限届满时未能取得房屋权属证书的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　办法出台在省内尚属首次

　　据了解，作为地方性的规范房地产市场的政府文件，《扬州市区房地产开发经营管理办法》的出台在全省尚属首次。该办法通过对开发企业的资质等级、项目资本金制度、公共配套建筑的建设、房地产开发项目的土地使用权，建筑工程质量及保修责任等方面作了明确规定，有利于规范房地产开发商的经营行为，保障购房者的合法权利。这也对江苏省其他城市加大对房地产市场的监督力度提供了有益的借鉴。

　　本报记者 景迅华

　　《江南时报》 (2004年08月12日 第十版)