八通沿线、运河沿岸及新华大街三大核心居住区各具特色，吸引不同买家八通沿线楼盘交通便捷，配套设施正在逐步完善。

　　运河两岸楼盘借广场和沿岸绿化带，打文化生态牌。摄影张学冬

　　新华大街配套成熟，新开发项目较少。摄影张学冬

　　业内人士认为，通州楼盘面临提高项目品质及区域配套设施的考验，现房销售将成为通州地产的一个趋势。

　　目前，通州已经形成了新华大街商业核心区、运河文化生态居住区、八通沿线的新城区三大核心居住区域，这些居住区域各具特色。

　　新华大街：配套成熟，项目少，价格较高

　　新华大街沿线区域属于通州的老城区，是传统中心区和商业中心，生活配套相对其他区域比较成熟。这里集中了通州的大部分学校、商场、超市、餐饮娱乐场所以及政府主要办公机构。

　　目前，区域内开发项目相对较少，主要项目有摩卡空间和逸秀名苑，销售价格在4000元/平方米左右。

　　八通沿线：项目沿站分布，设计各具特色

　　八通沿线新城区主要是以八通轻轨沿线各站点为分中心，位于通州南部，属新开发的区域。社区规划先进新颖，项目设计风格各具特色，这里的生活配套基本是以房地产项目的配套为主，目前已经基本形成两大核心区域。

　　一是果园环岛区域。果园环岛是通州房地产项目最集中的区域，有近十多个项目，同时也是八通沿线配套最为成熟的区域。以新华联家园为核心的商业中心已经成为通州一个重点商业区域。同时，北京市重点中学潞河中学就坐落于此。目前，这里的主要项目有新华联家园、靓景明居、巴克寓所、苏荷雅居、世纪星城、格瑞雅居、雅丽世居等。销售价格从3300元/平方米至4000元/平方米不等。

　　二是梨园环岛区域。目前，梨园环岛是八通沿线最具有活力的区域之一，今年一些新开的项目主要集中在此。配套相对缺乏是该区域目前的现状，但发展空间大。据悉，通州区政府新办公楼有可能迁移到这里。该区域主要的楼盘有DBC加州小镇、温镀空间、瑞都国际、天地美墅、格兰晴天、时尚街区、站前·巴黎、新翠景园等。多数属于新开盘项目，产品类型和功能塑造上要优越于其他旧项目，普通住宅的销售价格3300元/平方米到3800元/平方米不等，天地美墅则为8000元/平方米。

　　运河：生态较好，适宜纯居住，项目较多

　　运河文化生态居住区域主要是以奥林匹克公园和运河文化广场为中心，以沿岸绿化带为纽带，形成适宜人居住的纯居住生态区域。

　　目前在建的奥林匹克体育场将成为通州新的体育中心。该区域地产产品围绕运河和其沿线的绿色隔离带形成了一个具有生态特点的居住区域。左岸以通州乔庄为中心，右岸则为旅游景观的核心所在。目前，主要项目则有香林郡、水恋晶城、武夷花园、田园波尔卡、京贸中心、白领居易、京艺天朗等。销售价格则在3400元/平方米到4000元/平方米左右。

　　看变化

　　产品升级现房开卖

　　今年以来通州楼盘一改以往的低价低质，开发不同档次楼盘，关注产品品质

　　通州地产在八通线开通后集中放量，楼盘也一直以低价格和交通便利为杀手锏。中原地产市场总监徐成峰认为，通州地产目前大部分产品还是处于低质低价的发展阶段，虽然从去年开始就有一些注重品质的房地产项目出现，但如果不在房产品质上做较大提升，即使再低的价格、再好的交通也不会对通州的整体发展有太大益处。

　　记者在调查采访中发现，通州去年和今年入市的楼盘更加注重产品的性价比。今年上半年，通州地产的一个显著变化就是，楼市产品由以价格为卖点逐渐向追求产品品质过渡。

　　20多个升级版楼盘频繁入市

　　此前，通州本土开发商由于受开发理念和模式的限制，产品定位基本相同，因此同质同价的项目比比皆是。

　　去年，通州楼盘价格相对较低，多数售价在3000元/平方米左右，产品主要为低密度的板楼，社区规模较小，缺乏成熟和完备的配套。

　　去年末，通州地产市场开始出现不同档次及价位的楼盘，可供不同消费人群选择。今年，以DBC加州小镇等为代表的升级版住宅产品开始逐渐赢得消费者和市场的认可。据记者的不完全统计，这种注重产品品质的地产项目已经达到20多个，成为通州地产的主流。

　　升级版地产产品主要特点是从过去仅仅关注产品价格向关注产品品质转变。升级版楼盘告别过去在价格上大做文章的做法，而是通过产品创新、完善配套等增加产品附加值，提升产品品质。

　　比如，DBC加州小镇引入原汁原味的北美风情园林和商业配套；世纪星城将大学和一个大型的shoppingmail作为项目配套；瑞都国际则是把精装修住宅和写字楼以及一个商业中心完全融为一体；珠江国际城二期的花园洋房及联排别墅也都在一期的基础上进行升级和创新。

　　这使得购房者有了更大的选择余地，同时，多元化的物业类型也将全面改善通州地产的整体形象。

　　格兰晴天副总经理毛炳辉说，通州地产已经开始审视自己的开发行为，一些理智的开发商已根据项目用地周边的实际情况和市场需求进行切实的定位和开发。

　　近一半现房准现房销售

　　据记者观察，通州在售的50多个项目中，有近一半已经是现房和准现房，其中包括一部分是建筑工期所致，另一部分则是现房阶段才开始销售的。

　　徐成峰认为，通州目前出现现房销售是其区域竞争和区域地产开发成熟的结果。尤其是随着通州居住氛围的逐渐成熟和市场竞争日益激烈，通州楼盘面临迅速提高项目品质及整体区域配套设施的严峻考验。在此背景下，现房销售必将成为通州地产的一个趋势，甚至在一定程度上将带领北京进入现房销售的阶段。

　　记者发现，目前通州在售的现房基本上集中在通州南部和梨园一带，如新华联家园、靓景名居、格兰晴天、新翠景园、天地美墅、旗舰凯旋、世纪龙鼎、苏荷雅居等项目，多达20多个。尤其是新翠景园和天地美墅是在现房阶段才开始销售，而且这两个项目的配套景观都已经建设完成。

　　新翠景园销售总监许嘉芸说，现房销售一方面是目前该区域房地产竞争加剧的结果，另一方面也是开发商实力和信心以及对消费者负责的体现。

　　毛炳辉告诉记者，从目前的统计情况来看，通州区域的现房和准现房的销售速度要快于期房，尤其是在通州置业的人群主要是看重区域的住宅产品的价格较低，而现房销售则可以将住宅产品的高性价比体现出来。

　　观产品

　　别墅公寓住宅多元化齐头并进

　　别墅单价8000元/m2精装修小户型4100元-4400元/m2普通住宅各有特色

　　目前，通州地产产品类型已经呈现出多元化的形态，不再是以往全部清一色的低层板楼毛坯房的面孔。

　　别墅产品主要有天地美墅和上荷美墅（暂定名），天地美墅的销售价格为8000元/平方米，位于通州的南部区域；而上荷美墅销售价格目前还没有公布，但是不会低于8000元/平方米，该项目主要的特色则是依河而建，景观优美。

　　公寓产品有月亮城堡和京贸国际公寓。月亮城堡作为产权式酒店公寓第一次亮相通州就引得不少开发商都亲临观摩，12500元/平米的单价也创下了通州房价的历史新高；而京贸国际公寓作为离朝阳区最近的公寓项目，其价格为5500元/平方米左右。

　　珠江国际城二期的花园洋房及联排别墅则是一种相对创新的住宅产品，花园洋房的价格达到5500元/平方米。

　　精装修小户型主要集中在两个项目中，一个是全部为精装小户型的苏荷雅居，售价在4400元/平方米左右；另一个则是DBC加州小镇中有部分精装小户型，售价为4100元/平方米。这两个项目均在城铁沿线。

　　特色鲜明的普通楼盘主要是DBC加州小镇、世纪星城、巴克寓所、靓景明居和新华联家园。DBC加州小镇演绎的是北美加州风情生活，几乎所有住宅全部朝阳是其最大的特色，而一些异域情调的配套则是其点睛之笔；世纪星城最大的特点则是住宅旁边有加州大学滨河分校和20万平方米的shoppingmail；巴克寓所则有可以打篮球的厅高等。

　　比价格

　　八成住宅单价三四千元

　　今年上半年，通州住宅销售均价3500元/m2，涨幅高达20%以上；城铁沿线新开盘项目达4000元/m2

　　据中原地产提供的数据显示，2002年通州楼盘的销售均价为2900元/平方米，2003年的平均价为3100元/平方米，而今年上半年，通州住宅的销售均价已经达到3500元/平方米，上涨幅度高达20%以上。

　　目前，通州普通住宅的价格在3000元/平方米到4400元/平方米不等，其中3000-4000元/平方米的项目约占总数的80%，4000元/平方米以上的项目占到10%左右。

　　新华大街的项目价格相对较高，主要是该区域属于通州的传统中心区域，各种配套相对成熟，逸秀名苑虽是塔楼，销售价格已经达到4000元/平方米。

　　城铁沿线的项目则价格相对适中，但是发展前景被人们所看好。普通住宅价格一般在3800元/平方米左右。且其价格随着城铁逐渐深入而呈递减的趋势，尤其是受到与城铁站点距离的影响较大。但今年新开盘的城铁沿线的项目价格一般在4000元/平方米左右。

　　而运河沿岸项目的价格相对较低。普通住宅的销售价格一般在3500元/平方米左右。这主要是目前在通州购房人群更多是冲着交通便捷而来，较多地考虑时间成本，在以公共汽车为主要交通工具的运河沿岸，交通成本、时间成本相对于轻轨沿线来说较高，因此，在一定程度上，运河沿线的住宅产品的潜力还没有挖掘出来。

　　提醒

　　要更多地关注楼盘品质

　　目前，通州的地产项目已经从价格竞争开始向品质竞争迈进，关注品质已经成为通州地产项目的主流，但是由于开发水平的限制和理念的不同，仍然有部分住宅产品还是处于过去以价格取胜的发展阶段，甚至还有多年不断叫卖却难以卖动的房子依旧存在。

　　因此，到通州买房，不能单看项目价格，而是应该在一个合理的价位基础上，更多地去关注其产品的品质。

　　专题采写/本报记者张学冬本版摄影/实习记者周晓东（除署名外）[ 责任编辑：王亚丽 ]