董女士与物业发展有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，全款购买了一套房屋。董女士入住后，发现卫生间下水道存在问题，遂通知该公司维修。去年6月，董女士起诉至法院，称物业发展有限公司未进行任何实质性修复，房屋仍不能正常使用；至今并无售房时承诺的温泉、网球场等设施；未达到合同中约定的装修标准。物业发展有限公司不同意解除合同，称小区现已有网球场等设施，没有温泉是北京市限制采用，不影响房屋使用；装修标准已符合合同约定，不同意董女士的诉讼请求。

　　近日，二中院终审判决解除双方的《北京市外销商品房预售契约》，物业发展有限公司返还董女士125万余元房款及其他费用。

　　问题一：房地产商承诺的网球场等没有及时兑现属于什么行为？

　　惠诚律师事务所王光英律师认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的配套设施，如网球场、温泉等设施没有兑现或未及时兑现，属于一种违约行为，开发商对此依法应承担违约和赔偿责任。

　　问题二：北京市限制采用温泉能否作为房地产商的理由？

　　王律师认为，北京市限制采用温泉不属于合同法规定的不可抗力。开发商在把温泉作为其商品房的一大买点，进行大量广告宣传时，应当保证其各种承诺的真实性和可实现性。在我国的司法实践中，政府机关的行为一般不被作为不可抗力对待。

　　问题三：购买已装修房屋，签合同时应注意什么？

　　王律师说，首先要仔细查看样板间。购房者验明样板间内的设备及器具，确定样板间是否与要买的房屋装修标准一致。如其与将来的交房标准相同，则应把样板间内的主要设施全数列出清单，写入购房合同。

　　其次，应明确约定保修期限和明确约定违约条款。

　　作者：孙慧丽