今天是协议出让土地使用权的最后期限。靠低廉地价银行贷款换得大盘林立的珠三角地区可望进入建造好房子、提供好服务的房市新阶段。有专家预测，下半年房价飙升势头将受遏

　　“阳光地政”终结“造城运动”

　　本报讯今天是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。

　　《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》下发后的7月末，广州市国土房管局副局长谢晓丹在一次新闻发布会上作出了“广州大盘时代终结”的断言，鲜明地表达了广州市政府增强土地市场的宏观调控能力、加大土地市场调控力度的愿望与决心。

　　大盘时代的“造城运动”

　　动辄超百万平方米的大型小区，靠的是低廉的协议出让土地金和银行贷款

　　2001年11月，一本名为《大盘时代》的书将广东房地产开发商热衷于“大盘”开发的现状摆到了公众面前。但事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。21世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。

　　在广州，占地面积超过100万平方米的住宅小区有14个，不少楼盘达到了10余万居民的规模。其中，单幅土地最大的碧桂园凤凰城占地超过600万平方米；在广东的二级城市佛山，已经有万科、奥园、雅居乐、碧桂园、恒大、五元等大盘安营扎寨；即使在经济相对不发达的鹤山市，某大盘一次也竟然圈地达到了5000亩；而在北方，广东一家开发公司在一个城市一次就圈地18000亩……

　　有人形容，广东的地产商已经不是在造楼了，他们在造城。

　　地产商哪里来的气魄？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖以及从拍卖出让衍生而来的挂牌出让四种。协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。2002年以前，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让的面积占当年出让总面积的比例一直徘徊在2％至5％之间。通过协议出让方式，地产商们以低廉的价格取得大片的土地。

　　在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内商业银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70％以上。广州市的房地产开发公司则高达78％。

　　“大盘”终结还需“有形之手”

　　遏制囤积土地除了彻底实行招标拍卖挂牌出让外，还需有效控制单幅土地出让规模

　　这种低地价主导的大盘营销模式在2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效时遇到小小的挫折，但凭借着“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。2002年全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积为1.81万公顷，只占当年出让总面积的20％左右。

　　这种状况在造成国家土地出让金严重流失的同时，银行也在为大规模的房地产建设承担着巨大的风险。为有效遏制房地产市场带来的国有收益流失危险和银行风险，国家自2002年起就相继出台多项调控措施。而这次“8·31”政策出台则充分显示了中央政府在进一步规范土地市场秩序方面的决心。

　　对于“8·31”土地大限，不管内心究竟是怎样想的，广东的土地开发商们都表示了谨慎的欢迎。他们认为：经营性土地使用权协议出让方式的终止，对于建立起“阳光地政”、建立起整个房地产市场的公平、有序竞争是一件好事。

　　“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。在这种意义上，‘大盘时代’已经终结。”广东佛山一位不愿透露姓名的房地产开发商这样说道。但这一观点遭到了广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健的质疑。他说，在经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，中小地产商将被淘汰出局，余下的都是一些“地产大鳄”。这时，如果政府“有形之手”能够有效控制单幅土地的出让规模，大盘时代可以宣告终结。否则，下此结论为时尚早。

　　并购联合的“精品时代”

　　土地价格透明化有利于开发商将精力转到产品制造上来

　　业内人士评价，经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，按照“价高者得”的市场原则，一批中小房地产商可能会被排挤出市场。

　　实际上，这种趋势在珠三角不少城市已经初现端倪。广州是经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让实行得比较好的一个城市。2002年，广州市登记在册的房地产企业有2000多家，到了2003年，这个数字已经减少到800多家，而真正从事地产开发的只有300多家。佛山市顺德区在国土局注册在案的190多家房地产企业，目前仍能进行项目开发的企业已经不足五成。

　　广州、佛山的这种情况事实上隐喻着“大盘时代”终结后国内房地产市场可能出现的局面。“一个并购联合的时代，也是一个精品时代！”潘蜀健这样断言。

　　“8·31”大限之前，针对房地产行业，国家已经出台了包括地产项目自有资金要达到35％在内的严厉调控措施。在这些政策与协议出让土地终止的共同作用下，房地产企业将面临重新洗牌：一些中小企业将遭淘汰。资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业，将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业；同时，中小地产企业也在积极地走联合之路。

　　而在“大盘时代”依托低价地取得超高额利润的盈利模式也将很难存在。潘蜀健认为，房产企业热衷于围绕土地储备展开经营，必然忽视企业自身品质的提升，这不利于土地资源的有效配置。在“阳光地政”时代，随着土地市场价格的日益透明，必然使地产企业的主要精力转移到产品制造，为消费者提供品质越来越好的房子，形成各自市场的细分和专业化，大盘时代后的时代将是一个品牌、实力为王的“精品时代”。

　　新华社记者　王英诚　赵叶苹

　　业内人士认为：

　　下半年房价仍将保持缓升态势

　　本报讯虽然面临国家宏观调控带来的不小压力，我国一些房地产企业家认为，我国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于国内对住房的需求量依然很大，因此下半年房地产价格将保持稳中缓升的走势。

　　房地产商们普遍认为，当前我国部分地区的房地产行业的确存在着房价“确实偏高”“涨势过快”的问题。因此，政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出“泡沫”，把偏高的价格降下来，要限制过热的开发投资。在这种背景下，房地产市场肯定会出现重新洗牌的局面，对于那些小的、资本金不够的开发商，也有可能会是“灭顶之灾”。

　　部分实力较强的房地产商却对宏观调控后的房地产行情保持着谨慎的乐观态度。顺驰集团董事长孙宏斌认为，央行有关文件出台后，很多公司说贷款难，但顺驰集团感觉反而容易了，因为有很多企业不具备贷款资格。对于今后房地产市场的需求量是否减少的问题，孙宏斌认为，真实的需求只会上涨，不会减少。

　　有专家认为，今年下半年，我国的房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。特别是在高端市场的北京、上海等地。全国的平均房价都很高，其中2004年5月份增长的幅度最快，达到10.　7％，是连续10多年来的新高，这个房价的增长也是十几年平均房价的最高水平。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元，在价格上均出现了一个大的“突破”。

　　但有关人士认为，即使是这样，全国的平均房价还不过是每平方米2708元，按此价格除以70年，每年的房租是34元－35元，每个月的房租比现在北京市规定的每平方米3.5元还低。因此这个房价并没有到一个高得不能再高的地步。

　　首创集团董事长刘晓光表示，北京、上海、广州等城市的房地产价格在我国是比较高的，但随着经济的发展，农村人口对城市的冲击，这些城市的人口依然在快速增长，真实的需求只会增加，不会减少，所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。华远集团董事长任志强认为，我国的房地产业至少还有20年－30年的持续发展，不会因为宏观调控的原因出现崩盘的现象。

　　对于下半年全国房价的走势，业内专家的看法是，在国家收紧资金(银行贷款)和土地供应两根线时，再加大宏观调控，下半年全国房价会是“有涨有跌”。专家预测，我国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势：一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”；二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳，下半年全国房价不会出现大的跌幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。

　　新华社记者　王英诚　赵叶苹

　　民资外资暗流涌动

　　珠三角房市酝酿融资变局

　　本报讯由于宏观调控的影响，实力不济的地产商资金和土地源头被遏制了。凭借资金砝码度量企业，重新安排市场秩序，这正是外行资本大鳄进军房产市场的一个重要原因。

　　民间游资正被激活

　　佛山市统计局的一项统计显示：截至今年6月底，佛山市顺德区城乡居民存款余额达646亿元。佛山科技学院经管学院副院长杨望成博士认为，600多亿元的储蓄存款起码有一半以上是“企业款私存”，这部分本来可以用来投资的民间游资却正在银行“休眠”。而据此推断，珠三角“休眠”的民间游资可能不下于千亿元之巨。

　　那么，在房地产丰厚的利润面前，这千亿元之巨的民间游资是否能被激活？事实上，这种苗头在近期的珠三角房市上已经初现端倪，虽然土地价格在不断上涨，但包括家电、IT、陶瓷、塑胶、家具等在内的各方“神仙”却纷纷跑步进入地产业：陶瓷超级巨头新中源在佛山三水、肇庆的风景区正紧锣密鼓地进行楼盘开发的招兵买马；塑胶龙头企业联塑集团所投资的顺德盈信城市广场已经奠基；家具行业的领头羊“皇朝家私”在顺德投资的商业地产项目天佑城正在招商……

　　但这种势头能否继续保持？广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健对此提出了质疑：“房地产是一个专业性、风险性非常高的行业，而在银行‘休眠’的民间游资大部分寻求的是风险性小的、回报率稳定的行业，房地产很难符合这部分资本的夙愿，倒是政府公用事业市场化的改革会给他们提供一个理想的投资去向。”

　　境外资本充当地产新锐

　　2004年1－5月份，外商直接投资同比增长1.4％。这一现象是否预示着随着我国金融业对外开放步伐的加快，境外资本对内地房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的新锐？

　　在广州，已有恒基(中国)、新世界中国地产、东迅房地产、廖创兴集团、嘉和集团、丽新集团以及信和集团等香港地产商圈地起楼。近期，珠江新城已经有四幅地块易手港资开发商。广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波也透露，已经有境外机构开始在广州买地。

　　在深圳，万科与德国银行首期3500万美元的合作，中海与新加坡远东机构的合作，金地与摩根斯坦利的合作，以及中航地产与李嘉诚的联手等等，都是境外资本进军内地地产的先声：深圳的品牌地产通过与外来资本的对接，已经逐渐冲破了暂时的融资困境。

　　其实，境外资本从先前对中国房地产市场的漠然到现在的一路高歌，正是政府对房地产宏观调控的结果。“阳光地政”的实施，无疑使境外资本在中国房地产市场有了公平竞争的机会。因此，从这个意义上，正是宏观调控为资金充裕的境外资本逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。新加坡仁恒集团总裁助理焦涌明确表示：“这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对境外资本来说无疑是一个很好的机会。”

　　在境外资本进军内地地产已经成为既定事实的情况下，作为宏观调控方的政府应该看到境外资本积极的一面，同时对境外资本对内地房地产市场的冲击也应该引起足够的重视。中国社会科学院金融研究所的吴忠群在最近所撰的《房地产投资的调控与引导》中敲响了警钟：“分析表明，我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。”

　　新华社记者　王启广　蔡国兆

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　　上百万平方米的大楼盘在珠三角地区今后可能不会再这么“速成”了。莫伟浓　摄