8月31日“土地大限”已过市民：地价房价会大涨吗？

8月31日“土地大限”已过市民：地价房价会大涨吗？

http://www.sina.com.cn 2004年09月03日11:23 青岛新闻网

金秋9月，对于房地产开发商来说，注定是个不同寻常的日子：协议转让土地的大门从此彻底关上。按照国土资源部的规定，8月31日以后，土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。而同时，按照国务院的要求，在这一天，所有关于经营性土地的历史遗留问题将全部予以解决。那么，现在省城人最关心的就是8月31日之后，土地供应情况如何，房价会不会因此出现什么变化？　　土地供应会放量吗？　　现在省城开发用地紧张、开发商拿地难还得从两年前说起。2002年，国土资源部下令，从2002年7月1日起，所有经营性的土地使用权必须通过招标、拍卖和挂牌来取得。而在此之前，已经通过协议或者划拨形式取得项目立项、规划手续的土地可以按照历史遗留问题来解决。　　记者在省城调查中最想知道的是，此次解决历史遗留问题的土地到底有多少。有一个数字可以确认：共牵涉320多宗土地。但总共有多少面积，目前有两种说法，一是至少有2万亩；二是大约有近4万亩。　　为啥数字相差这么大？济南市土地部门的知情人士透露，有几宗较为敏感的土地，面积相当大，但因多种原因，这类土地能否按照历史遗留问题来解决目前还没有定论。不过可以肯定的是，目前已有近三分之二的土地已顺利过关，在按照有关规定缴纳土地出让金以后，从此取得了合法身份。　　这么多的历史遗留土地突然“松绑”解放，下半年省城的土地供应以及开发量会不会一下子放量增加？对此，济南市有关部门负责人显得并不乐观。据介绍，这一批历史遗留问题的土地数量庞大，但绝大多数属于在建的或者已经建成的项目，也就是说相当多的土地上已经建起了房子，而且多数已经“名花有主”卖给了个人，现在只需要一个名分的合法化。而部分新的土地项目也要经过具体的操作过程，不会很快上市。因此，这些土地解冻后，不会对楼市的土地供应产生很大的影响。　　房价会大涨吗？　　所谓的协议转让，用行业的俗语来说，就是在过去的房地产市场，土地交易不是明码标价，而是只要买卖双方商定一个价格就行了。从8月31日以后，仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为历史，取而代之的是招投标方式为主的“阳光交易”新举措。　　土地是房地产开发的先行指标，受政策影响，两年来省城土地供给大幅下降。据此，不少开发商普遍认为，今后所有的开发用地统统要经过招、拍、挂，这意味着土地成本上升，未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价大幅上涨将不可避免。不仅是开发商，包括许多持币待购的老百姓也这样担心。　　然而，有关人士对此予以否认。济南市国土资源局的一位负责人告诉记者，这种逻辑的预测实际上忽略了诸多真实性的东西。的确，因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，有一个问题被人们忽视了：自从实行招、拍、挂以后，在省城真正以这种方式取得土地的开发项目非常少，即便有几个这样的楼盘，他们的房价也不是像人们想象得那样高。值得注意的是，现在的开发用地大部分在两年前获得，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨或协议出让的，相对于今天的高房价，不是地价太贵而是开发商获得的利润太高了。还有一个事实可以说明问题，即以现今的地价计算，包括济南在内的大多数城市的地价涨幅要远远低于房价涨幅。　　可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。而彻底关闭协议转让土地的大门就是要根治这种弊端。　　业界人士认为，房价的高低走向主要由市场的供需关系来决定，同时也与市民的市场预期心理密不可分。目前省城房产需求旺盛，供给也在不断增加，从目前情况看，“8·31”后，买卖双方都不存在急剧减少的可能，因此省城不会因“8·31”大限而导致房价大幅攀升。（记者　郝爱萍）责任编辑：屠筱茵