房产拍卖：“淘金”难度在加大(图)

http://www.sina.com.cn 2004年09月04日08:46 中国宁波网-宁波日报

　　今年车市第三次跳水，众车型降价，其中丰田花冠、威驰均降5000元。（图／photocome)

　　本报记者俞永均

　　“成交！”拍卖师手中的木槌响亮一击，位于鄞州区钟公庙街道的一套小户型住宅落入了张先生的囊中。最近几个月，我市二手房地产拍卖会此起彼伏，有关房产拍卖的广告也越来越多，而且有的打出了“受法院委托，起拍价低免佣金”等促销广告……这些拍卖会已经吸引了不少人报名参拍，而且大部分为想投资的个人。

　　房产拍卖热起来

　　今年5月份以来，受国家宏观调控政策的影响，宁波的二手房交易量一路下滑，许多中小房产中介被迫关门。早就垂涎二手房高额利润的拍卖行趁虚而入，纷纷涉足这一行当，我市房地产拍卖市场因此不断升温。据有关人士透露，目前房地产拍卖交易量已在拍卖市场中占有很大比例，少数拍卖行的房地产交易额已占其总交易额的50%以上。参拍的房产数量也大幅增加，由每次一两套增加到十套左右。

　　业内人士认为，房地产拍卖之所以被买卖双方看好，是因为它有两方面优势。一方面，拍卖房多因经济纠纷或贷款抵(质)押而进入拍卖渠道寻求快速变现，而且大部分是受法院等执法部门委托，所以不是自愿的卖主，无形中形成了买方市场。在此情况下，拍卖房价格优势相当明显，与市场上同类房子相比，仅为市价80%至90%左右。另一方面，拍卖受众范围较广，过程公开透明。拍卖公司赚取的是佣金，一般不会刻意压低房价，也不会吞吃买卖差价，同时拍卖设有底价，如果达不到底价，交易不予成立，因此有力地保障了委托方的利益。

　　“淘金”难度在加大

　　对于普通消费者来说，房产拍卖市场上真的有“金子”可淘吗？

　　宁波天一拍卖有限公司一位工作人员告诉记者，拍卖公司在公告上把起拍价挂得很低，主要是为了吸引更多的人来报名参加拍卖，实际的成交价肯定不止这个数目。据他介绍，我市拍卖行原先拍卖的房产主要来源于司法强制执行，近年来自然人、法人等社会委托拍卖的二手房大幅增加。与司法拍卖相比，社会委托的房产拍卖底价相对较高，留给投资者的利润空间很小。

　　中国注册拍卖师郑先生认为，现在很多拍卖房产的成交价已与市场价相差不大，这里面的“金子”越来越难淘了。随着我市房产拍卖市场不断升温，在拍卖数量增加的同时成交的价格也在走高，如果说原来拍卖会上成交的房价是市场的80%的话，现在已经涨到了90%左右。

　　不过，也有拍卖师认为，通过拍卖买房产不失为一条投资途径，因为这毕竟是市场公开买卖的渠道之一，而且由于人们对这种方式购买房产的熟悉程度比较低，有时也的确有便宜可捡。

　　细侦察杜绝后遗症

　　业内人士认为，投资者到拍卖会上竞买房子，关键是要对房产进行详细的调查，有时候还要专门请教相关专家，比如产权是否明晰、有无经济纠纷、楼盘综合品质如何、为什么会被拍卖、该房产的市场价是多少等等。

　　宁波市甬城拍卖有限公司一位副总提醒说，竞买人应该注意的是，一些被拍卖的房产没有产权证或产权不明晰，由于不能进行抵押、转让，没有产权的房子的商业价值比三证齐全的房子要低。同时，拍卖标的最好是空置房，他还特意举了一个例子：家住江东的李先生去年拍来一套法院强制执行的房子，三证齐全，手续也很快办好了，但原来的房主一直赖在里面不肯搬走。虽然房子升值了10万元，但拥有产权证的李先生却不能将之转手。

　　此外，拍卖会上要沉得住气，不要盲目叫价。等别人把价格抬高到一定限度后，估计有人吃不消了，自己再举牌，在心理上震慑对手，但最后出价不能偏离自己心理价位太多。

　　链接

　　房产拍卖知识

　　房产拍卖离市民越来越近了。工薪阶层和中低收入市民通过拍卖圆住房梦已成为现实。那么，你知道拍卖房产的基本程序吗？

　　拍卖行接受客户委托。这是房产拍卖的第一步，房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同。

　　拍卖的鉴定与估价。对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作。

　　确定拍卖房产底价。指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人利益受损。

　　确定拍卖日期。日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

　　发布拍卖公告。主要反映拍卖房产的内容、拍卖时间、拍卖地点及其他必要事项。

　　审查竞买人资格。参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人。

　　竞买人缴付保证金。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

　　组织拍卖会实施。拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

　　拍卖品的权属移交。房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

　　房、车、股票孰轻孰重?

　　中等收入家庭理财之道

　　李女士和先生结婚3年，有个2岁的女儿。先生每月收入约7000元；李女士月工资2000元，加上奖金等平均每月3000元。现有存款7万元，一套二房二厅的房子。每月还贷700多元，日常开销每月1500元，女儿上幼儿园每月1600元，每年李女士和女儿的保险费约5000元（先生单位有保险），业余读书约2000元。每月李女士和先生的公积金加起来有1500元，曾想过再利用这部分钱还贷，购买一套二手房，也想过先买车。

　　两年前，李女士花9万元投资股票，仅余2万元左右，从此不敢再涉足股市。

　　李女士感到困惑的主要有两个问题：一是先买房投资还是先买车，二是如何进行证券投资。他们一家该如何理财？

　　买车不如买房

　　先买车还是先买房，我们来作一个分析。

　　目前购买一辆中等价位的轿车，总成本在15万元左右，如果采取存款首付7万元，其余5年按揭的话，月还款额1531元，一年大约1.8万元左右，同时还需考虑到每年因购车带来大约2万元左右的成本。这样一来，存款用完，而且每年的节余也不多，购投资房的愿望估计在短期内也难以实现了。

　　如果购买二手房进行投资的话，因为首付至少4成，所以最多只能购买18万元左右的二手房，这样的物业每月租金收入600元左右。首付7万元，其余11万元用20年期的公积金贷款，月还款不到700元，这样每月用1500元公积金还贷后还剩800元，一年下来节余近万元，再加上租金收入和工资收入的节余，一年可节余8万多元。再过一年，就可以利用节余买车了。

　　从目前来看，车价有进一步下跌的可能，现在买车不是最好的时机。所以，先买房再买车不失为一种较好的选择。

　　投资不必畏难

　　李女士一家投资股市的经历似乎并不成功，这一方面是市场原因造成的，另一方面也可能是由于李女士夫妇缺乏精力或缺乏专业素质造成的。但是，如果因一时的挫折就产生畏惧心理，也是不合适的。

　　积极参与证券市场，时机得当可分享国家经济长期稳定增长的成果。在海外，大多数的老百姓都是通过投资共同基金来参与证券市场。这一点值得我国的投资者，尤其是上班族借鉴。中国经济长期的高速增长是可以期待的，如果置身于这个市场之外，那么将与财富长期增值的机会失之交臂。如果投资者没有信心的话，可以采取被动的投资策略，例如每年以固定的金额投资交易型开放式指数基金。通过这样的投资方法，可以简单有效地实现财富的长期稳定增值。

　　如果想在投资方面做得更好，可以咨询专业人士，做个风险偏好测试，确定家庭各类金融资产的比例，然后按照既定的财务规划长期执行下去。

　　（昕晨）