宏观调控对楼市有何影响

宏观调控对楼市有何影响

http://www.sina.com.cn 2004年09月04日14:57 扬子晚报

9月2日－3日，作为2004南京秋季房地产交易会重要内容之一的钟山论坛隆重举行，本报为此次论坛的独家承办媒体。在钟山论坛上，国内经济学界的知名学者和地产大腕共同探讨了宏观调控背景下长三角地产的发展趋势，并对当前与房地产业相关的一些热点问题进行了精辟的分析。　　政策：宏观调控还要走多远　　中房协副会长顾云昌认为，各地应当和中央唱“同一首歌”，要适当降低房地产投资的增长速度，促进楼市的健康发展。在唱“同一首歌”时，各人的唱法可以有所不同，这就是政府主导性和地方差异性。目前全国的房地产市场从房价角度说大致分为三种类型：一种是在长三角，以上海、南京为代表，房价上涨得很快；第二种是以广州地区为代表，房价近几年内稳中有降；第三种以北京为代表，平均房价看是平稳的，实际是降的，因为多数租住房郊区化，从而使房价稳中有降。在宏观调控中，各地要根据差异性进行调整。长三角地区一方面是要放大供应量，另一方面要控制拆迁量，控制投资的需求，以实现市场的供求平衡，从而让房价平稳下来。而国家信息发展中心研究部主任徐宏源指出，从中央的决策趋势来看，利率在今年年内不大可能动，主要原因是调控政策已经起到了较为明显的成效，如果进一步紧缩的话，经济可能会硬着陆，就像飞机下降的过程中再来个急刹车就可能坠毁，因此新的紧缩政策出台不会这么快。现在宏观调控政策之所以没有出现松动迹象，主要原因还是与投资增幅有关，如果房地产等行业的投资增长速度在今年的9、10月份明显降温，那么货币政策可能会有所松动。　　加息：对楼市影响有多大　　世贸集团执行董事、副总裁许世坛认为，加息对房地产市场的影响不大。他指出，上海今年上半年的房价涨了7.9％，而上海今年的GDP增长肯定是在10％—15％的水平，因此房价很难下跌。世茂滨江50％的客户认为利率的改变没有任何影响，因为他们在汇丰、花旗的利率是3％，把钱放银行显然不如买房子。现在我用美元买房，两三年后我把房子卖出去，我获得了租金和这个产品的增值部分，汇率的差异根本不算什么。　　而顾云昌则认为，目前是否加息还不知道，但影响是存在的，特别是对投资者会有影响。长三角地区的投资愿望很强，以温州为代表的一批长三角人，投资力量很强，投资在一定时候有好的作用，但也可能会加剧泡沫的增长。现在经济学家都提出长三角地产存在泡沫，而泡沫破灭对经济的影响太大了，适当的遏制投资对发展是有好处的。政府有宏观调控的考虑，肯定会在利大于弊的时候调整利率，开发商要有准备迎接这样的挑战。　　开发：新区、旧城孰轻孰重　　南京栖霞建设的陈兴汉认为，城市发展一定要新区开发和旧城改造两者并举。在新区的建设过程中，首先要解决交通配套的问题。我们建一个新区，首先是花两个亿，建高档的小学，配套上去以后才有人去买，有人去住。我们南京个别板块有这样的教训，这也不能完全怪开发商，政府应该事先进行详细的规划。而在旧城改造当中，也要吸取国外的教训，无论是CBD，还是城市的居住区，都要有明确的规定。在城区、郊区都要有很完善的配套，有优美的环境，有很好的人文社区，这是老百姓所向往的。此外一些专家也指出了新区发展存在的问题，如北京今典集团董事长张宝全表示，我们不少新区在文化的层面上显得非常浅薄，与旧城之间缺乏人文历史的联系，这种联系的淡化，将给我们城市的居民带来一种归属感的危机。而江苏中住的袁人牛总经理则认为，5年之后回过头来看南京河西新城的开发，应该说是比较成功的，但也不是没有问题。现在河西新城卖的绝大多数是高价房，这样可能导致城市贫民区和富人区的界限分得越来越清楚，因此导致社会问题的产生。　　企业：地产商业模式亟待改变　　北京万通集团董事局主席冯仑认为，国内现在大多数房地产企业都是按一种模式做生意，即机会导向、项目赌博、灰箱交易、赖账跑路。机会导向，就是这边认识一个人，或者是腐蚀一个干部，就拿到一块地。然后是项目赌博，一个公司的成败就靠这个项目，这个项目成了公司就成功了，项目输了，公司就完了。为了赌博成功，公司就开始“灰箱”交易，赌输了就赖账跑路。这种模式问题很大。现在包括一些知名企业的净现金流量都是负数，虽然表面上看起来这个企业很繁荣，但这种繁荣是靠债务拉动的，融资了以后去投资，又去买更多的地，从而导致财务费用居高不下。这种商业模式的脆弱性就在于市场一有波动你就死，钱的链条出现问题你就死，人际关系的链条出现问题你也死。过去10年上市地产公司中活过两个经济周期的不超过30％，大部分企业在这次繁荣中赚一点钱，市场一波动就没有了。海南曾经有18000家房地产公司，最后剩下的大家说得出来的不超过10家，还存在登记的不超过100家，因为这18000家公司做生意的方式都是一样的。万科改变了这种传统的商业模式，将土地储备控制到两至三年够用的量，剩下的采取市场化储备，找一些战略伙伴，你买地，我盖房，大家都赚一部分钱，这种新的商业模式值得其他开发商借鉴。本报记者陆艳